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琶洲南区规划最新消息「琶洲11号线怎么规划」

来源:   2023-08-01 10:16:04


关注海珠楼市的朋友都知道,琶洲总部云集,但宅地稀缺。


换句话说,钱很多,但房子很少。


不过最近,琶洲南区规划有变,新增了13宗纯住宅用地和5宗涉宅用地,供应大增!


6月3日,《琶洲南区城市设计深化及控制性详细规划》进行优化方案公示,公开征询意见。




01

琶洲南区新增住宅用地13宗

新增商务用地21宗


琶洲南区项目,位于广州市海珠区琶洲岛以南,北至黄埔涌、西至赤沙车辆段、南至新滘东路,用地面积367公顷。它的具体位置在这里 ↓


琶洲南区区位图

根据最新优化方案,琶洲南区定位为具有竞争力和吸引力的创新融合拓展区,将以环境友好型城市示范区、科技创新策源地、未来城市治理新范例为目标,进一步助力琶洲地区高质量发展。


而旧版规划,琶洲南区以村生活用地,村经济发展用地,农林用地、园地为主。


琶洲南区原规划图

相比之下可以发现,本次规划在用地性质方面有很大的调整:


琶洲南区规划优化草案图

1、住宅用地由1宗增至14宗,涉宅用地也由0宗增至5宗。


旧版规划,AH0903规划管理单元以村生活用地,村经济发展用地为主。


优化方案后的该单元,新增了13宗二类居住用地(黄色)。


换句话说,原规划中的村生活用地和村经济发展用地,大部分被调整为住宅用地。


除此之外,商业/商务/二类居住用地混合用地(橙色)也增加了5宗,这意味着琶洲南区可用于开发住宅的地块宗数,多达19宗!


2、商业用地由3宗增至12宗,商务用地由0宗增至21宗。


旧版规划,原商业地块仅有3宗,集中在科韵路两侧。


调整后,商业用地(红色)增至12宗,其中有6宗位于黄埔涌南侧。


由优化后的规划图也可以发现,商务用地(暗红色)从0宗增加到21宗!且新增的商务用地主要集中在AH0902和AH0904规划管理单元,是原农林用地、园地最为集中的区域。


换句话说,琶洲南区不仅宅地增加了,商地也增加了,未来将同时具备商住功能,成为具有竞争力和吸引力的创新融合拓展区。


琶洲南区规划效果示意图


3、教育配套,从“4”增加到“9”。


另外,在教育资源方面,旧版规划仅有2所幼儿园 1所小学 1所九年一贯制学校。


现规划显示,琶洲南区将有4所幼儿园 2所小学 1所九年一贯制学校 1所完中 1所高中共计9所教育配套。



02

珠城东区,且看琶洲南区


这里有必要和大家再讲解一下琶洲的功能分区。


琶洲被分为四个功能区,分别是西区、琶洲中区、琶洲东区和琶洲南区。他们的功能定位如下↓


琶洲西区:人工智能与数字经济集聚区;


琶洲中区(又分为琶洲中一区和琶洲中二区):智慧会展产业创新区;


琶洲东区:数字经济与总部经济创新合作区;


琶洲南区:创新融合拓展区。


其中,琶洲西区侧重人工智能与数字经济,也就是各互联网大厂所在地,是整个琶洲最精华、最有钱的区域。


目前,琶洲西区已有22家龙头企业在此聚集,包括阿里巴巴、腾讯、复星集团、唯品会、国美集团、小米、欢聚时代YY、环球市场集团等。


而且,据《2022广州经营性用地供地蓝皮书》,2022年,海珠将有9宗商服用地进入供地计划,均位于琶洲,其中西区占比最多,为8宗,另外1宗分布在琶洲中二区。



不过,值得一提的是,琶洲西区规划的住宅用地宗数并不多,仅为4宗。


琶洲西区规划图


中一区,目前主要是广交会展馆以及配套的高端酒店群,所以基本无住宅。


中二区和东区的动作少一点,目前还没有完整的规划成果出街。但从之前曝光的部分规划来看,仍以商务地块为主,宅地稀缺。


琶洲中二区拟调整规划图

琶洲东区拟调整规划图


对比下来,琶洲南区正是目前琶洲各分区中住宅用地最多、最集中的区域。琶洲西区之后,我们应该看南区!


琶洲南区规划总平面图

为啥?南区一是能缓解琶洲片区住宅稀缺的情况,二是弥补片区教育资源薄弱的遗憾,三还将借着赤沙TOD与赤沙村旧改的东风,推动城市空间转型,提升片区的城市功能与整体品质。


目前,琶洲南区部分已开发入市的住宅用地,吹风价均在10万 。


琶洲南TOD,套均总价1000万起步,首次开盘去化率就达到9成以上。


保利湖光悦色(天斯地块项目),并不处于琶洲南区核心范围,吹风价也要10万 。



可见,琶洲南区的价值已经凸显了,开发也在加速了,它很有可能成为承接琶洲西区高收入群体的高档住宅区。


因为,琶洲南区在功能上,可以说是对标珠江新城的东区↓


珠江新城东区规划平面图


大家知道,珠江新城大致可以划分为西区、花城广场、中区、东区四个功能区,其中东区是整个珠城宅地最集中的区域,也是广州高端豪宅最集中的区域。


所以,琶洲南区在功能上和珠城东区类似,都是承担CBD的居住功能。


不过,对比可以发现:珠城东区的住宅,不少是一线滨江地块,而琶洲南区并不沿江,在自然禀赋上就输给了前者。


为啥呢?因为琶洲的开发理念和珠江新城不同,琶洲的沿江地块,几乎全部都给了写字楼和会展中心,只有一个保利天悦,是一线滨江的。


不仅琶洲,金融城、鱼珠等板块的沿江地块,也是优先用于商务、商业用途,可见广州对商务区建设,那是真慷慨,规划也更科学。

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