北京的房地产市场「股票有几个主力」

来源： 2023-07-26 12:16:01

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问：大神您好，看了您星球的文章，真的觉得自己是个冲动型购房者，深感读书太少看文章太晚。

本人自2010年开始买房折腾之路，但确实是以能够到哪儿算哪儿的思路来买房，一直在大兴从40平的开间，60平的老破小，现在是换到了首座御园一期92平的两居室（想必这个盘您也很熟悉了），去年脑袋一热又到河北大厂买了万科新都荟的80平两居室。

本想着这样的状态可能会稳定好多年，小孩刚满四岁想着在家门口的北师大大兴附中（九年一贯）一直念完就得了，门口的大兴机场线也开了，S6线和附近的19号线南延预期也在。但是这两年换到这后逐渐发现整体舒适度还可以（自己开车，爱人基本居家办公），但确实和其他商品房楼盘相比涨价缓慢，看了您的几篇文章后更是有恍然大悟的感觉。现在想着换房的话一是奔着更好一些（至少是预期会更好些）的学校，二也是想着能够尽量跟上房价稳步上涨的步伐。

这几年手头ZD有限，估计卖掉首座的房子，加上其他现金能凑到最多280-300万（考虑到后续孩子上学，用自己名义买肯定得二套，老人倒是还有资质，又不想太影响生活品质），大兴天宫院，枣园（这俩地方换过去是否有本质提升），通州运河，亦庄河西河东（预算太紧）等等都在研究和看，对于这种情况，大神您有什么建议？（这两年财政吃紧，家里收入每月2-2.5万）

A:回答：您好,感谢信任!1、您的这一番操作，如果放在04年05年今天的收益应该是比较可观的，您的房子全部在外围，但北京的楼市已经到下半场，大面积普涨的时代也已经结束了，即便是利好的政策也是维稳楼市，不会再出现大水漫灌

涨价的始终是点状的一些板块，这些冷门很难轮过去，即便是轮过去，也是阶段性的，可能虚火旺盛会涨一波，但没有持续的购买力很快就会出现回落现象，优质的房产是正常的价值爬升，今年涨10%，回落2%，明年涨20%回落5%，但不会出现过山车现象涨30%回落20%，这些都属于不健康的表现。

2、天宫院和枣园相比，枣园会更有优势一些，但还属于外围，大兴西边这条线的龙头板块是西红门，龙头板块涨完喘息的时候会轮到外围，也就是枣园。

3、建议您现在不应该买了，重点是调仓优化，市场热的时候把这些杂盘全部出货，拿到现金保留房票往热门商圈换，多到楼下中介门店走动，了解小区的行情;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总你好！你的观点更新了我对北京楼市多年不关注的陈旧认识！恳请指点！核心需求：1.换购郊区房，积分落户。2.保增值，跟上大盘。3.预算有限600-700，能兼顾自住最好，或者单纯投资，6年后再调整

情况说明：非京籍，工居证，工作地点10号线金台夕照。目前2套住宅，老北苑佳兴园2居，户型一般，市值600 ；富力又一城2居，户型还行，市值600-。打算先出掉老北苑的，上岸后择机出掉富力又一城，看了您的分析;实在不行自主也可，通勤地铁也能接受.天津的房产稳妥起见也要等到上岸后再出掉。孩子朝阳上初中，目前城里租房，5年以后回去住。

选择：预算700，没有通州资质，有地铁最好，开车为主，每周参与2次早高峰。根据您文章内容选择回龙观，顺义后沙峪，亦庄，旧宫，瀛海，西红门;1.回龙观：主要活动在东南区域，所以一直没去考察。2.后沙峪：看了中粮祥云，那挺热闹，感觉周边工厂多，其他社区破旧。另外万科天竺悦城，户型122三居，价格650 ，很清静。租赁价1万，房价这两年浮动不大，通勤自住也可接受。对了，您说租赁不计入参考。

3.亦庄：河西金域东郡，海梓府，去年如果看到您的推荐可能就买了，现在这两个盘8w的价格还能入吗，有点担心，目前只能买到2居。还是这个时间点有更优的选择？路东经开壹中心和通泰国际公馆，价格便宜，两居500 ，经开汀塘看了不考虑了。亦庄里面买正规3居可能困难了，想尽量选择您说的品质次新盘，南北通透的优质户型。

4.旧宫，打算本周去看，德贤公馆，国韵村没地铁。朗润园有地铁。5.高米店，顺驰领海和新里西斯莱，如果未来自主的话可能有点远了，打算近期去看。您看我的思路有没有问题，给指点指点，我再专心考察1-2个区域，感谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、在郊区买房为了积分落户,比较稳健的方式是以最低总价买个品质次新的小房子,一定要是品质盘或次新,物业管理好的大社区;居住体验各个方面都很突出,有地铁则是加分项;通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格和老破小,才牺牲距离换取品质;如果品质一般,交通很差,在市场上竞争优势比较小

您的情况更适合这种稳健的方式,现在持有的2套房子,一套老北苑,一套豆各庄,这两套虽然涨幅一般,但保值性不差,不至于下跌很严重,2套房子现阶段卖出的话1200W;这个资金量可以在北京的龙头区域或热门区域置换一套次新三居;或品质很高的两居;你在金台夕照工作,距离你比较近的一些优质板块,双井、朝青买过来自己可以住,生活质量也会提高

这些区域的房子涨幅和这些比较冷的板块、远郊是有很大差距的;北苑这一带未来的新贵是扎堆的次新,东有奥森、望京板块、老房子在市场上表现一般,豆各庄有大量的回迁安置房,后期区域的居住品质很难提上去,焦化厂不是最要命的,优势是有地铁,距离市区比较近,但北京的地铁已经不是稀缺性配套;品质楼盘只有富力又一城，其他全为政策福利房，人群结构一般;商圈北临京哈高速,南临京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限.富力又一城已经横盘多年;这两套房子应该考虑优化;

现在北京房价的轮动规律是遇到牛市;第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍然是学区成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,房价不大涨,刚需不进场,第三波依然是学区热门核心区域溢出区域的品质次新刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;

按照效率优先原则,置换的方案应该是这一波市场上涨前一并出掉老北苑和豆各庄的,买入一套优质盘吃下一轮的行情,摩擦成本大概率(90%)会在下一轮的涨幅中赚回来,并且会有可观的利润,天津的房子等市场大热时出掉换到远郊用来积分落户,这里面有个时间点:天津市场大热时价格有优势,而北京的远郊市场启动比较慢,不至于高位买入,这个是比较理想的置换方法;

您的底仓还可,主战场应该放在领涨的板块上,其次用来积分的别买太差有行情即可,高米店西红门、回龙观比较稳妥;不要只看便宜的,同一个时间维度,有的盘涨的很快,有的盘涨幅很差,这里面是有原因的,普通的买房投资者一般都会只买便宜的,评判一个小区的价格高低，是根据自己能不能买得起为依据。自己买得起，就感觉不贵，性价比高，可以买来投资，自己买不起就觉得太贵

一个合格的投资者判断市场时要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场，然后再看自己所能调动的资金量有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距。在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再退一步选次级板块。这是正确的选房逻辑;亦庄路东这几个便宜的盘第一是密度很大,产住混合,所以价格才会便宜,相当于被市场认可的只有一小部分人,而亦庄大部分有购买力的全部集中在河西了,所以才会涨价

建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总您好！我家庭的情况如下，请您指点。北京清河有一套一居室住宅，市值500万，出租；顺义有一个商住，市值60万，出租；深圳有一个商住，市值80万，出租（人不在那边不好租）

现在全家在回龙观租房，因为孩子大了，清河的房子小不能回去住了，手里有现金110，现在想置换，深圳的肯定卖掉，能到手80万。北京的房子有两个思路：思路一：卖清河房，700万首付，换到海淀清河永泰附近，顺义的留着；我是希望无论如何在北京能有两套房子，给儿子留一套，自己一套养老。

思路二：不卖清河房，卖顺义，250万首付，在回龙观买二套，但是今天看了一下，龙锦这样100平左右的二居室都要530多了！我们夫妻已经40多岁，收入恐怕不会上升太多了，孩子还读小学，贷款太多怕将来很吃力。如何决策，还请您指点，谢谢

A:回答:您好,感谢信任!从您持有的房子属性上看,深圳和北京的商住应该出掉,这种盘我们是不建议持有的,所有的商住,因为产权属性一般居住的人群都比较混乱,导致市场流通性很差,即便是北京的繁华地段,一个小区一年的成交量基本都是个位数,成交价基本都是骨折价

其次居住体验差，商水商电高额物业费，持有成本大大增加。没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装公寓居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高，涨幅远远低于住宅

其次再说租售比,一般的商住是靠租金收益,房价高增长期间,租售比是一个伪命题,听到专家谈论租售比,只能证明他们学的很烂,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;

清河一带依靠上地集中产业优势,房价相对牢靠;未来还有一定的上升空间,区域涨幅的规律是:品质盘、次新盘、老旧小区,如果清河的盘低于大盘涨幅,可考虑把2套商住 1套清河全部出掉加一些杠杆,集中资金选一套不错的纯投资盘,房子过几年增值后再把增值的部分套现出来给孩子买一套即可;

这样既能满足在京2套房的目标,保值增值性也比较稳健,如果清河的盘还不错,可保留,用2套公寓换一套住宅;当下的买房逻辑已变,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;涨幅差的房子留着其实意义不大,不如换一套优质盘,涨幅上来可再买入;建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，如果有高于房产投资收益的其他途径,是否应该买房?如果是您,您会如何权衡,两者都可使用杠杆?

A:回答:您好,超高的年化收益,更多的是风险投资,优质房产可以不断加杠杆,是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,绝对不可以乱加杠杆趋势以外你我什么也控制不了

作为个人投资,股市杠杆和房产杠杆,有本质的区别,股市、期货等不能加杠杆,虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,即能放大收益,因为大城市优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全,建议认真阅读精华栏的文章.祝一切顺利!

Q:提问:您好京总，望京附近新盘晓风印月102平的三居，如果是刚需，而且缺口有50万（可以向亲戚朋友借），建议垫脚上车吗？年收入不算公司股票的话大概有70万。首套

A:回答:您好,感谢信任!崔各庄的位置从表面上看比较有优势，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算;

长持未来只能等配套完善;就存在不确定性,可以对比下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;

虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病,其次新房的金融属性相对较弱,优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是位置不太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性

另外拿到房产证的年限比较长,二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.从保值增值性不如望京的次新盘稳健,

建议认真阅读星球置顶的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问：京总您好，拜读了您星球的文章，受益匪浅。想就我个人实际情况，向您请教一下：体制内在望京附近工作，目前单身，男孩。首付预算150w左右，房子的话住房部分投资属性。也看过您类似的推荐

1 通州武夷商圈，潞苑板块。自己的考虑是有一丢丢珍惜首套在通州的机会，但是吧可能前期最好的机会已经过了。5-10以后可能才会置换，应该会长期拿，可能会兑现利好。但是相应的话，潞苑去工作单位可能不是太方便

2 亦庄可能只能够到瀛海。8号线交通比较便利，通勤还可以。因为预算有限，没办法够到核心区域的河西

3 朝阳常营的话，可能只能1居，或者够不到;想让京总帮忙看一下，给一些建议，谢谢！！

A:回答：您好,感谢信任!从通州到望京应该比亦庄到望京方便吧.不好意思,我不坐地铁,所以对公共交通出行有点知识盲区,如果是这样的话,其实常营和通州很适合您,先说这两个区域

通州长期看好,您长持5-10年150万预算买到这个地方我觉得不亏.很划算,潞苑应该是没有地铁规划的,你上班只能开车,如果您买在运河的南侧,运河湾附近坐地铁应该很方便,步行大概10-15分钟就能到地铁站;

瀛海和通州相比,通州属于北京城市副中心,未来打向世界的一张名片,这两个区域有本质的区别,bobo自由城150万的预算够了,可以买个一居;京贸国际城需要多加一点

如果收入还可的话您可以多办办卡就能解决,第一套房都会比较困难,那我们不能因为资金预算犯选筹错误的问题,第一次买房选筹时要做的就是要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场

然后再看自己所能调动的资金量有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距。在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再选次级板块。这是正确的选房逻辑;如果通州上不了车,可以看看常营的苹果派;常营向西可以承接朝阳东部的通勤,未来有通州运河商务中心的利好,结合您的工作地点,这两个区域比亦庄更适合您;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利