下沙的昨天会不会成为良渚的明天的地方「杭州良渚2021重大项目」

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

“我们代理的一个楼盘不用摇号，质量也不错。”11月中，中介发来微信说，当时我正想咨询良渚“网红盘”万科未来城，但这位中介极力推荐我去看中粮的梦栖祥云。

从钱江新城靠市民中心出发到万科未来城，差不多正好20公里。下午1：16分出发，见到中介已经2：07，走高架转绕城高速再地面，还付了5块过路费。

梦栖祥云90方的已经卖完了，还剩大户型115、125、142方。不过销售介绍，所剩的户数也不多了，且是留的最佳位置，推荐带大花园的1楼，或者3楼以上能越过旁边排屋，看山景的。价格根据楼层和单元稍有不同，大概在28000元/㎡上下，带3000元㎡的精装修。

良渚火不火？答案是肯定的。今年良渚核心区出了4个热门红盘，有3个是“万人摇”成就，整个杭州也只有8个“万人摇”。4个限价红利盘的高层平均中签率才3.98%。但良渚也挺惨，“流摇”、“零门槛”、“零登记”今年也都出了，而且都是大户型。

说回万科未来城。万科的楼看着就比较结实，一点不花哨，绿化已经成型，保安非常严格。只是一期看着楼也不少，高层不下十栋。

“业主着急卖，所以价格才挂的那么便宜。”中介说，89方3室1厅高层250万，已经是附近性价比最高的一套，周边都在300万以上。一期二期开盘的时候，大概在13000元/㎡。据说，业主在未来科技城附近买了个大户型，按揭压力有点大，打算卖了这套小户型。

上周中介发来消息说，这套房子早一周业主已经卖了，价格比250万还低一点，具体多少，他没说。当天去看房时，确实也有另一个中介带着一对夫妻来看房。

对于良渚，网上最常见的调侃是，“当时因为贵没买，现在买不起了。但是买不起也没办法，硬着头皮去排队摇号，不然以后更买不起。”今年2月，良渚和三墩北、义桥等还是一二手房倒挂的第一梯队，浙江在线《最高差价10000元每平米！一二手房倒挂哪家强？这些板块的新房要盯紧》中提到，良渚新房和二手房每平米的差价大约有5000元。

但随着良渚地块的增多以及周边低价楼盘的大力销售，良渚的二手房价格开始走低。

链家数据，未来城12月、11月各有一套成交，再往前就是6月有2套成交，4月2套，3月2套，2月1套。12月的这一套成交，高达295万，仅挂了16天，调价了1次，浏览了13次，带看和关注都是0。11月售出的那套，挂牌价是250万，成交价是235万，成交周期105天，调价1次，关注175人，浏览9303次，带看也是0次。6月那套，挂牌价是285万，成交价是230万，成交周期47天，调价1次，关注80人，浏览7282次，带看也是0次。

搜“未来城”，排在安居客前三位房子，均价分别是2.8万，2.5万和2.6万，相较整体超过3万的均价，诚心想卖的业主，已经逐渐降低预期。良渚12月二手房均价 27426 元/m²，11月二手房均价 27858 元/m²，环比上月下跌1.55%，但同比去年同期上涨8.35%。目前，良渚新城的新房价格大概在24000-33000元/平米之间，而二手房的价格约在20000-30000元/㎡不等。

略显惨淡的“金九银十”之后，11月杭州80个楼盘领出了102张住宅预售证，共12755套新房入市，是2018年至今开盘量最大的一个月，也是近三年来同期供应量最大的月份。聚焦杭州湾数据，截至11月28日，11月杭州市区商品房库存量89839套。其中，住宅库存量26970套，环比10月的23185套上涨了16%。

而明年的新房可能会更多，尤其是良渚。再看2019年整个杭州的交付情况。明年杭州有145个楼盘交付，其中住宅108个项目，商业地产37个项目。住宅项目中交付数量排名第一的城区，就是良渚所在的余杭区。

按照余杭晨报杭州余杭区2017-2019年城中村改造计划，2017年和2018年有大量改造面积，尤其是在2018年，1412000平方米。

2017年：

良渚街道 南庄兜村（49户、39200平方米）

良渚街道 小洋坝村1-3组 勾庄村10-12组（274户、219200平方米）

2018年：

良渚街道 西塘河村1-7组（282户、225600平方米）

良渚街道 杜甫村21、24组（41户、32800平方米）

良渚街道 东塘河村1-4、6-15组（403户、322400平方米）

良渚街道 行宫塘村1-5组、8、9、11、13、14、15（408户、326400平方米）

良渚街道 运河村6、8、12、13、14、15、16、22组（230户、184000平方米）

良渚街道 勾庄村4、6-9、12、14组（401户、320800平方米）

余杭区实在是太大了。按照2018年余杭区的《读地手册》，余杭区地域面积1228平方公里，占杭州八区40%。2017年，杭州市GDP12556.16亿元，余杭区贡献了1695.13亿元，按单位面积和人均来算，并不算高。杭州2017年底常住人口946.8万，余杭区147.6万，2016年余杭区人口是135.9万，迁入的外来人口不少。

而被给予厚望的产业配套，也似乎还没有发展起来。比如此前的小米生态链创新创业孵化基地、浙大创新创业产业园、中国美院良渚基地，但看起来都比较像公司或者学校的地产项目，小米生态链基地的总投资，据说只有0.5亿元，但却承诺培育企业不少于200家，营收不少于100亿，税收不少于30亿。

至于是仅仅把注册地迁过来，还是设置几个实验室，就不得而知了。而这里有多少人买的起，均价接近3万的刚需房，要打个问号。

此前医疗和学校被认为是良渚的短板，最近有一些跟进，比如良渚医院、树兰国际医疗中心，而在学校，有良渚第一小学、第一中学、古墩路小学、安吉路良渚实验学校外，还有规划了近12公顷的良渚高级中学。

但即便如此，今年7月良渚两块宅地零溢价率成交。浙江在线当时写道，“据传只有一家开发商报名竞拍，所以两块地都是一轮成交，零溢价，楼面价均为底价17692元/㎡，被世茂轻松拿下。”

但是怎么看最终贵上1万块的价格，在熊市各种政策限制之下，显得有些贵了。

与之相比，未来科技城板块阿里、海创园、欧美金融中心等，则都是实打实已经跑起来的企业。

实际上，良渚的情况和杭州之前另一个板块下沙有着相似之处。

安居客数据下沙楼盘平均单价，2012年平均单价1.3万，随后逐年走低，到2015年大概1.1万，2016年甚至不到1.1万，2017年回到了1.3万。2018年平均单价在1.7万。但江那头的滨江，2017年平均单价已经达到3万，2015年最低的时候也在2.3万。

涨的时候，“网红板块们”比不过城区和滨江，跌的时候又总是领跌。 据两位下沙买房的网友回忆，下沙涨的比较慢，但跌的特别快。

“小户型单价高一点，大户型2万不到。”一位3岁小孩的爸爸说，他2012年在宋都晨光国际，买的时候开盘价1.2万，最高的时候到过3万，现在在2.3-2.5万之间。当时首付付了一半，现在月供压力不大。他补充，现在门前的地铁又在开挖，估计机场快线修完，可能还会有张，大学城带来的配套，低于预期。

另一位去年新婚的女生说，现在的婚房，是男方2007年的时候买的，当时价格在8000左右，上半年最高冲到2.5万，最近大概2.2万左右，楼盘福雷德广场，也是地铁盘。“买滨江的回报率更高。2007年的时候滨江只比下沙贵一点点，但是现在的价格是下沙的2倍多。”她回忆道。

良渚和下沙都属于“地铁一响，黄金万两”，有炒作概念，比如文化村，良渚新城，大学城，跨境贸易等，然后政府跟着上配套，比如学校、医院、CBD等等。

“鸟不拉屎，造了几个大学城的下沙，房价飞涨，背后原来如此，而如今，每每都是它最先降，还是因为如此。”

19楼的网友曾听朋友诉苦，买了下沙的房子都被套进去了，当年降价时经常有到温州推广的公司推荐楼盘，一群亲戚按优惠价买了很多，而且是几套几套的买，光还贷就5、6万每个月。据说，下沙大多数楼盘六七成都是被各地投资客乘机买走的。

相较下沙和余杭，萧山和滨江在人均收入上，确实要高出一些。2017年全国人均GDP排名杭州滨江以33万排在第一，萧山区人均达到16.7万，这还是含了大江东的。

更强的本地购买力，让房价涨的更多，但跌的更缓。同时，滨江区的面积是72.02平方公里，而良渚街道的的面积就超过了103.1平方公里，就土地供应来看，良渚几乎没有担忧。

再比比利好。和萧山传统企业，比如万向集团、荣盛控股、恒逸石化、传化集团，或是滨江阿里巴巴和吉利控股集团，还有华三通信、聚光科技、网易等上市公司，良渚的小米生态基地，和中国美院良渚基地，就显得成色有点不足。近比集团业务，小米的体量都比不过阿里巴巴1688的业务，更何况，只是一个生态基地。

“这两天听到的降价楼盘没有一个不是下沙的，6字打头，还是团购单价降4千的某湾，下沙房价的脆弱神经就这么被撼动了，而下沙板块的降价能否成为杭州楼市降价的先锋降。”7月有个网友在19楼的论坛里写道。

即便到了今天，下沙依然是杭州最脆弱的板块之一。

“等东西大道良渚这段通了，去阿里西溪园区只要25分钟。现在要45分钟。”房产销售指着规划图解释。

那么问题是，如果都是奔着阿里，为什么不买未来科技城呢？如果300万都有了，还差后面的零头？