包河202006地块「包河区土拍」

合肥首次集中供地，18宗2436.76亩地于6月3日拍卖，滨湖3宗、高新1宗、包河2宗…为全方位解析地块详情，第一楼市新媒体联合易居克而瑞，开展重磅策划《直击合肥18宗供地潮》，带你实探直击地块现状。

合肥首批供地计划曝光！

包河预计供应两宗地，葛大店37.78亩纯住宅用地要来，骆岗生态公园旁210.74亩商住用地即将上市，要建购物中心...

一、包河两宗地计划出让，总面积超248亩

在合肥首批供地计划中，包河区即将供应两宗地，其中包河BH202102地块总面积37.78亩，包河BH202103地块总面积210.74亩。

地块目前现状如何？周边配套是否成熟？接着看。

1

葛大店板块37.78亩纯居住用地

毛坯备案价超2万/㎡

首先来看，葛大店板块37.78亩的纯居住用地。

该地块位于位于祁门路以北，葛大店路以东。从实探中了解道，该地块目前还未平整，地块内部基本为菜地，被周边居民用来种菜使用。

地块的东边及南边也还有两块空地，地块周边小区居多，日后居住氛围相对浓厚，如周边有大店新村、葛大店幸福城、雍荣府等等。

在交通方面，周边有南北一号高架、郎溪路高架，不过好在地块位置与两大高架还有一定的距离，在噪音方面影响较小。此外，周边还有地铁1号线葛大店站。

在学校配套上，高校有安徽经济管理学院，周边还有合肥市第四十八中祁门路校区以及葛大店小学等等

总结来看，该地块交通上具有一定的优势，此外居住氛围比较浓厚。

根据土拍要求，该地块将采用装配式建筑技术，装配式建筑面积不低于计容总面积的50%，装配率不低于50％。此外还要求竞得人须在签订合同后8个月内开工建设，并在开工建设后1年内竣工（结构封顶），涉及有高层（18层以上）建筑的，可自开工之日起1年半内竣工。

而在价格上，该地块毛坯均价限定在20826元/㎡，按照合肥目前的产品设计，日后加精装是大概率时间，未来的价格也要高于这个价格。

2

骆岗旁210亩巨无霸地块将上市

要建购物中心

包河BH202103地块总面积超210亩，处在骆岗生态公园旁。

该地块的位置优势比较明显，目前板块内聚集了多个项目。周边有高速时代首府、金科博翠天辰、乐富强悦融湾等等，此外目前还未首开的融创滨湖湾以及中海观园项目也处在项目周边。

地块周边有花园大道、上海路等，地铁5号线花园大道站就设在地块位置，日后生活在该地块的业主，出门就可以享受地铁的利好消息。

此外，周边有沪上人家西中学、合肥西安路学校等等。十五里河与该地块的位置也不远。

其实，该地块的亮点并不是周边配套如何，而是该地块将带来不低于8万平方米的集中式购物中心、1座高度不低于150米的建筑（包含不低于3万平方米的五星级标准的酒店）。这些配置对于区域价值的抬升有一定的促进作用。

由于该地块的位置优越，地块自身也具有一定的性价比，未来该地块上市拍卖势必会有多家开发商争抢。而根据文件要求，该地块有很大概率将进入摇号决定买主的阶段。

二、两宗地入市，包河新房市场再补仓

根据最新的土地拍卖规则，拍卖方式调整为“价高者得 最高限价时转竞配建租赁住房 摇号”。

在竞自持阶段，当配建最高比例超过拍卖地块住宅计容总建筑面积的25%，将摇号产生竞得人，并且住宅预售形象进度须达到地上建筑层数80%以上，反之则为50%。这带来的信息是：

1、相较于土拍规则变化之前，这两宗地入市能够更好的保证房源供应量，同时在产品设计上，高层房源或将有更多的选择。

2、从预售上看，当进入摇号产生竞得人，预售进度须达到地上建筑层数的80%，这基本上可以认为是准现房销售，对于置业者而言能够降低置业风险，也能够更直观的了解到房源的优缺点。

3、当然，对于开发商而言，回款周期变长，在资金压力上有所增加，后续可能会产生减配的风险。

按照当下的时间来推算，这两宗地产品入市的时间或将在明年上半年，并且根据以上土拍规则的变化，开发商为了尽快回款，在去化周期上可能会有所缩短。也有可能出现多栋楼同时对外出手的情况。

就当下的包河新房市场而言，包河区目前还有五个纯新盘没有首开，不过融创滨湖湾已经进入了摇号登记阶段，首开时间越来越近了，其他纯新盘也将在今年相继入市。

未来的包河新房市场将进入新房持续补仓的状态，但是由于各大纯新盘位置相对优越，本次即将上市的两大地块也各有特色，市场热度相对较高。

对于买房者而言，无论是自住还是“打新”，都会有很多置业者紧盯，想要置业成功还是有一定的难度。不过从摇号的角度而言，这种难度对于每一位置业者而言或许都是一样的，凭运气的成分将更大一些。

对于包河新房市场未来的房源量还取决于第二、第三批次的土地供应情况。就本次实探而言，此次上市的两宗地周边，仍有地块还未上市，具体上市时间不得而知。

三、专家：包河两宗地热度仅次于滨湖

关于包河的供地，本站也咨询了行业内资深人士——易居克而瑞市场研究总监倪晨晨。

合肥5月11日首次公布集中土拍，18宗地块将于6月3日起拍卖，其中包河区共2宗地块，02、03号地块分别位于淝河和包河工业园板块，03号地块代建要求较高。

02号地块位于淝河板块招商雍荣府西南侧，周边的二手房价格在2.6-2.9万元/㎡左右，和地块毛坯备案限价20826元/㎡倒挂约7000元/㎡。

20年板块供应36.86万方，成交39.35万方，成交均价21635元/㎡；截止4月底，板块狭义库存18.47万方，去化周期3.6个月，广义库存去化周期6.7个月。

板块21年无地块成交，20年全年2宗地块成交，分别为奥园龙川玖著（20年9月入市）和兴港和昌云庭（20年10月入市），在售均价约22000元 /㎡，自持比例为26%、20%，折算楼面价14507元/㎡、13503元/㎡。

03号地块东侧紧邻乐富强悦融湾，位于包河工业园板块。周边二手房价格在2.8-3.2万元/㎡左右，和地块毛坯备案限价211151元/㎡倒挂约9000元/㎡。

20年板块供应24.57万方，成交41万方，成交均价19525元/㎡；截止4月底板块狭义库存10.82万方，去化周期3.4个月，广义库存去化周期17个月。板块21年1月成交1宗地块，由融创以住宅楼面价13625元/㎡ ，竞自持租赁43400㎡。

据CRIC系统显示2020年合肥九区全年供应670万方，成交822万方，均价达19664元/㎡，包河区供应110万方，占比市区16%，成交141万方，占比市区17%，均价21017元/㎡仅次于政务、滨湖。

截止4月市区狭义库存267万方，去化周期3.3个月，广义库存690万方，8.6个月，包河区狭义库存35万，狭义周期2.4个月，广义存量117万方，去化周期8.4个月，去化均低于全市均值，市场存量紧缺，供不应求态势明显。

本次2宗包河区地块热度仅次于滨湖区，在新行“土地最高限价（50%预售） 自持最高上限（80%预售） 摇号”土拍规则下，大概率摇号竞得，其中03号地块需自持不低于8万方的购物中心及不低于3万的五星级酒店，竞租赁压力下房企开发及运营能力也将受到挑战。