@个体户 你被“转让费”绑架过吗
来源： 2023-07-10 16:17:53
做实体店的老板，或多或少都会经历过一件事——找店租店的时候交笔转让费。
有时候店铺生意不理想，但是租客却迟迟不肯关门，不是因为不想关门，而是被这一笔“转让费”绑架了，一旦关门动辄十万以上的转让费就相当于打水漂了。
转让费的收取究竟合不合理，我们应该如何避坑呢？
为什么会产生转让费？
转让费即现经营方与房东的租赁合同未到期前，征得房东同意后将剩余的合同期限、内部装修、设施设备、经营权、及其他无形资产等一并转给下一个租户所要收取的费用。
起初，商铺转让费的发生是因为原来租户因自身原因无法继续经营，出于对店铺装修、设备和未转移货物等价值的补偿而产生的费用。
▲示意图（图源网络，侵删）
而作为商铺的所有权人，为了避免房屋的空置一般会认可转租的行为和费用的发生。
后来，随着房地产的发展，尤其是商铺租金的持续增长，经营者或者投资人对商铺本身获利能力的认知和市场供求关系逐步看好。
商铺转让费就成为当今社会上租铺开店最常见的一种费用，少则两三万，多则几十万甚至数百万都有可能。
发展至今，商铺转让费已经成为一笔法律认同合法的费用。
但是法律上并没有对转让费形成明确的明文规定，完全靠商户之间的自觉性，导致市场中有不少关于转让费的收费乱象出现。
转让费虚高存在泡沫风险
有人说，转让费实际上是底层商户之间的相互坑害。
为什么这么说？
很多承租者在获取商铺使用权时交了转让费，在自己做不下去，再次转让时，往往也会加上一笔转让费，甚至比自己曾经交的金额还要高。
▲示意图（图源网络，侵删）
这样一些商铺经过多次转让之后，转让费就会像滚雪球一样，越滚越大，这也是为什么会出现“天价转让费”的一个原因。
而另一方面，有投机分子瞄上了这个市场。
随着租金水平逐年上涨，有些人恶意承租商铺，空置但不经营，只是为了转租给下一个租客，从中赚取转让费中间差价。这就导致了转让费虚高，偏离了自身价值。
为什么有些商铺赚不到钱，因为你在接手这个商铺之前付出的成本太大了。
如何正确处理转让费
想要避坑，我们主要注意以下几点：
1、理性评估转让费是否合理。
我们租店做生意，最终的目的都是为了赚钱。
接手一个新店面之前，应该对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，理性地去预测未来的经营收入与支出，用预期的利润来认识投资的风险、判断转让费的合理性。
切不可盲目地觉得转让费只是接力棒，自己做不下去还有下个冤大头来为自己接盘。万一自己就是最后一个冤大头怎么办？
▲示意图（图源网络，侵删）
2、调查店铺的转租原因
存在转让费，就代表着这间店铺有利益的转让。既然有利益，为什么会转让？
个人原因，还是经营不善，还是有什么隐藏的风险，需要进行深入的了解。
另外，还要调查商铺自身是否存在租约到期、拆迁、城市规划等未明确事宜。这些事件的发生要么会影响商铺的经营，要么会影响客流量等未来收益因素。
3、明确合同条款
之前说了，关于转让费是没有相关明确法规的，目前多个案例纠纷，判决都依据当初签订的合同进行判罚。
因此，我们需要通过更细致的合同条款来保护自己的权益。
在进行转租时，一定要与转租者和房东共同进行协商，以避免权属方面的风险。同时落实在租赁期限、优先续租权、转租权等各方面的权益，并在合同中一一加以落实。
商铺云小结
现在的底层个体户越来越举步维艰。
疫情冲击生意，房东不管死活，如果还被“转让费”绑架，那真是苦不堪言。
放任这些收费乱象生长，完全靠老百姓自觉，很难形成良俗。
如果你也在找铺，一定要擦亮眼睛，避免成为下一个“冤大头”。
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本文转载自「南宁商铺云」微信公众号，南宁商铺云（gxspyun.com）是一个从事经营商业地产的互联网门户网站，为商家和商家，商家和客户提供一个更直接的交流平台，提供专业的网上找铺信息服务。
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