老小区装电梯房价暴跌「老旧小区房价越来越低」

日前，有网友在后台咨询玄武的北门桥小区，网友的具体问题如下：

可以肯定的是，和相府营、红庙小区一样，北门桥小区也是洪武北路小学和九中的学区房。

至于这位网友的疑惑：为什么同样都是九中的学区房，北门桥小区价格比周边小区低，小区有没有什么问题？说实话，对于这个小区，我也不是很了解，所以决定亲自去看看。

实探主城老小区：位置优越，但房龄老，内部环境一般

北门桥小区位于洪武北路和珠江路的交汇处，处在珠江路商圈，享受新街口商圈的直接辐射。旁边就是德基广场、艾尚天地，吃喝玩乐都能在楼下一站式得到满足。周边还有很多写字楼，高端人口聚集。

小区距离地铁1号线珠江路站比较近，步行几分钟即可到达。距离地铁三号线浮桥站也不远，交通便捷。

此外，小区附近还有鼓楼医院、儿童医院。周边底商餐饮也很丰富，各项配套成熟，居住十分方便。

从远处看，北门桥小区的高层建筑看上去很密集，略带压抑感。

小区现在有物业进行管理，但门禁管理宽松，陌生人很容易就可以进入小区内部。

小区体量并不大，几分钟就可以走完。实探完发现小区内部品质一般，整体比较干净，但还是有很多老小区都存在的问题。

据了解，小区的房龄在1998年左右，距今已经超20年。这个从小区现在的外立面就可以看出，很有年代感。

小区现在严禁电动车、自行车进入楼道，并且设有无障碍通道。

因为是高层住宅，所以小区都是电梯房，里面也很干净。

在实探过程中，发现小区内部有个社区卫生站，居民有些小病看着也方便。很多老人聚集在单元门口打牌娱乐。

有业主表示：“住在小区很方便，周边配套也很齐全，但就是小区内部环境一般，里面也没什么设施，而且小区没有地下停车场，基本都停在小区楼下大路两侧，车位很紧张。”

总的来看，北门桥小区绿化很少，因为房龄老，内部看上去也比较破。再加上小区楼层高，给人的感觉也有点压抑。

小区挂牌房源以两居室为主，户型差异导致价格相差大

小区目前在365二手房网站上的挂牌价是35176元/㎡，仔细观察小区近一年来的房价走势，并没有明显的涨幅。

从挂牌来看，小区挂牌量还行，中介表示小区户型比较多样，但主要户型是57-79平的两居室。

可以看到目前小区60平左右的小两房总价在200万左右。

从成交来看，小区近期成交的一套69平左右的小两房，成交单价突破3.5万/㎡，成交总价近250万。

而7月份成交的一套面积差不多大的小两房，成交总价只有212万。仔细观察，发现户型有很大区别。

中介告诉我，小区部分房源是南向户型，方正实用，这部分房源相对来说价格比较高。但也有一些户型设计一般，价格也相对低点。

同时，中介也直言因为小区是高层，所以整体通透性较差。居住的舒适度不如一些老小区的多层。

据了解，小区多数是业主自住，居家生活气息浓厚，还有很多老人居住在小区带小孩上学。当然也有部分买房人看重小区地理位置比较好，且总价也可以接受。

小区价格在相同学区房中垫底，中介透露背后三大原因

下面是我统计的洪武北路小学 九初的部分学区房价，从数据可以看出，在洪武北路小学对应的学区房里，北门桥小区的价格确实很低。目前大部分小区房价已经在4万 /㎡。

小区名称
挂牌均价（元/㎡）
红庙小区
40987
北门桥小区
35176
相府营小区
40967
安将军巷
43381
长江花园
44709
如意里小区
40373
一枝园小区42079

（数据来源：365南京二手房网站，统计时间：2020.9.27）

学区一样，为什么房价会有这么大的差距？对此，我专门咨询了深耕珠江路板块的经纪人。据经纪人透露，主要是以下几点原因：

1、北门桥小区是高层电梯房，得房率比较低，只有73%-74%左右，周边其他老小区主要是多层，得房率较高。

2、小区是塔楼，很多拐角户型比较奇葩，还有一些东西向户型，这些类型的房源价格都比较低，一定程度上也影响小区的挂牌均价。

3、小区是回迁安置房，且是高密度建筑，3梯8户，居住舒适度不好，因此价格也会低点。

总的来看，北门桥小区居住密度大，舒适度低，内部环境一般，得房率也不高，因此小区房价在周边处于低位。

此外，我还从中介处了解到因为今年初中学区房热度比较高，单学区的价格也有一定的上涨。比如洪武北路小学的学区房里，卖得比较好的小区是红庙小区和一枝园小区。中介表示主要是这两个小区出新过，而且小区有物业进行管理，也有小区环境。

恰好前段时间，我同事也刚去过红庙小区进行实探。据她介绍，目前红庙小区较以往已经来了个大变样。小区现在有门禁管理，进入小区都需要刷卡。

小区的楼栋外立面被重新翻新过，单看这楼栋外表，看不出来这其实是一个96年的老小区。

改造不单单仅是楼栋的墙面，连带着小区的车棚也一并翻新。此外，还另辟了一处健身场所，供业主休闲纳凉。

业主们也表示改造后红庙小区明显变漂亮很多，就连街道也变得更加干净整洁。

不得不提的是，出新后红庙小区迎来的不仅是面貌上的改变，还有小区的房价。365二手房网显示，小区最新的挂牌均价为40987元/平。

从价格走势图也能清晰得看出，小区从今年以来，价格开始逐渐上涨，特别是今年上半年迎来了较大的涨幅。

目前小区58平左右的精装房，总价在260万左右，挂牌单价突破4.5万/㎡。

至于一枝园小区，小区在2018年就出新过，距离地铁3号线浮桥站只有400米距离。小区目前在365二手房网站上的挂牌均价为42079元/㎡，小区今年来房价上涨也很明显。

从挂牌来看，小区目前52平左右小两房的总价约215万左右，63平左右的小三房总价不到250万。