上市十年\\「龙湖小故事」

十年前，肆虐全球的金融风暴尚未过去，各国政府纷纷出手拯救经济。在4000亿经济刺激计划及9000亿保障性住房计划的带动下，中国房地产冲破风暴复苏过来。就是在这一年，吴亚军亲手在港交所敲响了龙湖上市的锣声。

2019年，龙湖即将迎来上市十周年的重要节点。8月26日，距离龙湖上市十周年剩下不到三个月的时候，吴亚军带领她的“左膀右臂”来到香港，交出了十周年庆之前最后一份成绩单。

今年上半年，龙湖实现合约销售金额1056.2亿元，同比增长8.8%；实现营业收入385.7亿元，同比增长42.2%；实现归属股东的净利润63.1亿元，同比增16.21%。

没有骤升骤降的数字，龙湖依旧保持着它惯有的平稳姿态。一如吴亚军平回望过去十年时的人淡如菊，“时间过得很快，没有什么特别值得纪念的，没有特别的故事可讲，没有故事就是最好的故事。”

但是，任何一家房企的壮大都不是偶然，作为十强选手的龙湖真的没有故事可说吗？也不尽然。三次变速

“对于上市公司来讲，龙湖一直是做地产业务的，一直在应对很多行业外部的扰动和不确定性，不断按照自身的战略意图发展和壮大。”

这十年来，中国房地产行业沉沉浮浮，挤在赛道上的房企亦是千姿百态，有甩开对手一路狂奔的，也有在中途跌倒的。为了不被外在因素绊倒在赛场上，龙湖通常采取主动变速来应对。

据时代财经梳理，2009年及2010年正值中国房地产行业复苏，在这期间，龙湖储备土地的态度积极，连续两年新增土储面积都超过了1000万方。同时，销售规模也有明显的增长，由2009年的183.4亿元上升至2010年的333.2亿元，增幅达81%。

但高增长的节奏在2011就被龙湖叫停。彼时，全国楼市遭遇宏观调控政策，46个大中城型市出台“限购令”，其中10个城市针对楼盘出台强制“限价令”。此外，在资金层面，央行3次加息、6次上调存款准备金率。

一系列调控动作带来的是全国楼市的急速降温，当时，包括万科、中海、恒大在内的多家大型房企都紧急踩下刹车，龙湖也不例外。2011年，龙湖进行了上市后的第一次主动变速，一方面放慢脚步，不急于冲规模，另一方面，降低投资的力度，控制拿地节奏。

2011年年初，龙湖将拿地预算定在170亿元-175亿元，但最终全年拿地投入仅90.22亿元。销售端增速同样做出调整，当年完成382.7亿元销售额，同比增幅14.9%。

在龙湖看来，这样的调整能够保证其现金流的安全，这是比规模更加重要的事情。正是出于保证现金流的原则，后来几年其他房企扎堆冲刺规模的时候，龙湖仍然选择了保守的战略。其历年年报数据显示，2012年到2015年，龙湖销售规模最高增速不过20%，但在手现金持续增长，2017年为267.6亿元，2018年增加至452.6亿元。

直到2016年，行业进入新的周期，头部房企的规模达到2000亿，第二梯队的门槛也上升到了1000亿的水平，“规模”成为直接影响房企“生死”的关键因素。面对行业大环境的变化，龙湖进行了第二次的变速。

这一年，龙湖拿下43幅土地，业绩增长61.6%，完成881.4亿元销售额，并锁定了千亿目标。而后龙湖的规模“三级跳”，2017年完成千亿目标，2018年迈入2000亿阵营，并跻身十强。

但疾步向前始终不是龙湖的作风，高速成长的那几年，吴亚军和龙湖总裁邵明晓总是在业绩会上不断强调要小心、要谨慎。因此，刚刚跨过2000亿的门槛，龙湖又迫不及待进行第三次变速。

2019年，龙湖的销售目标是2200亿元，目标增幅由去年的28%降至10%。在其看来，不论是拿地还是销售，都要抓“窗口期”，因此，设定这样的目标也是基于稳健的思考。上半年，龙湖完成了全年目标的48%，邵明晓称今年完成全年2200亿任务是比较轻松的。

当然，销售市场没有窗口期，并不代表土地市场也是如此。今年上半年，房企掀起一股拿地热潮，龙湖也获得50幅土地，拓展漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市。截至6月底，其土储总建筑面积7093万平方米，权益面积4911万平方米，总货值9800亿元，足以支撑其四年以上的发展。

龙湖执行董事兼首席财务官赵轶预计，下半年还是会有拿地机会，但龙湖会严格的量入为出，按照负债率倒推，会看时机。上半年，龙湖在手现金580.7亿元，较去年增长接近38%；净负债率53%，保持稳定低位。

三个新航道

应对行业变化，调整步调是一种方式，开辟新航道是另一种方式，在第一个十年接近尾声的时候，龙湖开始铺垫下一个十年的故事。

“下一个十年我们有一些考虑和计划。核心就是跟着中国的城市发展去走，城市化、再城市化是一个成长机会，消费升级是一个机会，服务升级也是一个机会。”吴亚军口中的“机会”放到现在来看，就是龙湖的“四大航道”。

2018年3月龙湖业绩会的那一天，龙湖一纸公告宣布更名，由“龙湖地产”更名为“龙湖集团”。更名背后意味着“地产”不再是龙湖唯一的业务，其业务主航道将从单一的传统住宅业务改为住宅、商业、智慧服务、长租公寓。

到2020年，商业项目将超过50个；到2019年，长租公寓数量达到8万间，收入规模达到10亿以上；智慧服务强化自身竞争力。对于几个新航道业务的未来，龙湖有着清晰的规划，按照其想法，不出意外的话，这几个业务都会在不久的将来成为龙湖新的业绩增长点。

实际上，早在2003年，龙湖第一个商业项目就在重庆面世。此后，龙湖在商业领域经历了漫长的摸索期，直到近些年，形成了成熟的商业模式，才有了异地复制的条件。尤其是近两三年，龙湖表态每年将10%的销售回款用于投资商业，商业板块因此而进入快速发展阶段。

截至6月底，龙湖开业商场数量共计29个，建筑面积296万平方米，整体出租率能达到98%。另外，上半年龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元，较上年同期增长39.2%，其中，商业租金为21.9亿元，增幅达到30%。

今年开始，龙湖商业将密集开业，邵明晓透露，下半年，将有9个商场开业，2020年计划商业数量将达到50个。“过去几年严格控制投资，每年将回款10%用于投资性物业，虽然并没有投足，但不断积累之后，到今年商业开始爆发。”

不像商业板块经历了漫长摸索期和成熟期，龙湖的长租公寓业务似乎并未碰到太多的麻烦，从准备到起跑再到冲刺，只有短短三年时间。2016年前后，长租公寓突然成为国内资本眼中的“香饽饽”，房企、险资、资本涌入其中，龙湖是先头部队中的一员。

龙湖迅速推出长租公寓品牌--“冠寓”，并以“轻、中、重”资产相结合的方式进行扩张，龙湖集团层面还直言会把大量的资源用在其身上。这几年来，冠寓以每年新增过万间的速度在成长，到今年上半年，冠寓累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增长207%，达4.26亿元。

不过，去年下半年以来，长租公寓“雷声”不断，整个行业充斥着不安的情绪。但邵明晓还是向媒体肯定的说，长租公寓这条路，龙湖准备坚定的走下去。“全年收入会超过10亿。现在我们已经是行业的头部企业，接下来希望做到领先。”

比起商业和长租公寓，外界对龙湖的智慧服务板块关注较少。但在此次半年报中可以看到，其已在重庆、成都、上海、深圳、广州、杭州、北京等73个城市拥有近1000个项目，服务家庭约240万户。

来源: 时代财经

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