房贷利率为什么下降「房贷利率会不会随银行涨」

先说一个大事儿，前两天8月22日，央妈的新一期LPR出炉了，一年期LPR从3.7%下降到了3.65%，五年期从4.45%下降到了4.3%。

注意，这已经是央妈今年第三次下调房贷利率了，调来调去后，首套房贷最低利率已经低至4.1%。

真的，你基本找不到比这还低的时候了。

2008年首套房贷利率在基准利率5.94%的基础上打了7折，算下来是4.158%，但也没有现在的利率低。

房贷利率降低了，大家的房贷压力是不是也能跟着变小呢？

理论上是这样的，尤其对于正准备买房的朋友来说。但对于已经买完房、背负上房贷重压的朋友来说，这点调整变化，杯水车薪。

因为什么？

中国人的房贷压力，实在是太大了！

这两年我们经常都能看到这样的新闻：

某男子因房贷压力太大，心情低落，在暴雨中饮酒；某年轻人因房贷压力太大，买不起房，遭遇退婚后抑郁轻生……等等等等。

别说新闻，就连法拍房的数量，也清清楚楚让我们看到了现实：

国家金融与发展实验室发布的2021年度中国杠杆率报告中，2019年中国法拍房数量是50万套，到了2021年则已经超过160万套，两年时间翻了3倍不止。

图源：网络

都在抱怨房贷压力大，那问题来了，中国人的房贷压力到底有多大？

今天，我就想和大家盘盘这个问题。

首先，我们来看央行的一份最新数据统计：

2022年第一季度，全国房地产贷款余额53.22万亿，这里面包含了房产开发贷款和个人住房贷款，也就是房地产开发商贷的钱和打工人买房贷的钱。

那居民住房贷款总额是多少呢？38.84万亿元，比去年同期增长了8.9%。

图源：网络

注意，这个速度比2022一季度GDP的增速4.8%要高不少。

这说明什么？

辛辛苦苦打工赚的钱，很可能都填进房贷里了。

再来具体看看，38.84万亿到底是什么概念呢？咱们简单做一个对比。

之前网上流传过一个粗略的数据，截止2019年，我国的房地产总价值已经接近500万亿，也就是说，这里面大约10%都是个人贷款来的。

再来对比下GDP，2022一季度我国国内生产总值27万亿元，目前全国的居民房贷约等于一季度GDP总量的1.4倍。

再来算算人均，以14亿规模的人口计算，38.84万亿的房货，平均每人要背2.77万。

嗯？才这么点？跟现实感受不符啊！

别着急，我们再进一步测算。

首先我们要搞清楚，全中国14亿人，并不是所有人要背房贷，比如在农村，基本是没有什么商品房的，大家都是宅基地盖自建房，也就没有什么房贷的概念。

所以要算人均房贷，基本要算在城镇家庭里。

根据第七次全国人口普查的数据，中国现在约有2.43亿户城镇家庭。

而央行的另一份数据显示，中国城镇家庭中有43.4%的家庭背负着住房贷款。

图源：网络

两者计算得知，中国有房贷的城镇家庭数量大约是1.05亿户。

房贷总额38.84万亿，除以1.05亿户家庭，平均每户家庭就要背负36.9万元的房贷。

到这里，是不是稍微接近你印象中的数字了？

但是，注意！注意！这还不是终点。

因为这里的房贷总额38.84万亿，并不是房贷的全部，它只是房贷本金，并不包含利息。

比如你向银行申请房贷100万，最终你要还的可不只是本金100万，而是加上利息后的数字。

在中国，一般家庭房贷大多用的都是商业贷款，利率大概5.3%；用公积金贷款的人数占比不超过18%，平均利率3.25%。

我们取一个平均利率4%，按照常见的25年还款时间计算，38.84万亿元的还贷利息达到22.66万亿元。

所以，中国人实际需要偿还的房贷总额为38.84万亿加上利息22.66万亿，等于61.5万亿元。

房贷总额61.5万亿，除以1.05亿户家庭，平均每户家庭就要背负58.57万元的房贷。

是不是觉得这个数字更接近真实的感觉了？

好，现在我们知道了，有房贷家庭平均要背负61.68万的房贷，按常见贷款时长25年还清，平均每个月要还2000多块钱。

有人肯定要说了：

“这看起来并不高啊！跟网上常见的动辄每月2万、3万的房贷比起来，根本不算事儿！”

高不高，那要看你跟谁比了。

网上你看到的每月2、3万的房贷，基本都是在一线城市、大厂工作的高收入人群，可以说是“人中龙凤”才敢背负的数字。

而在中国的实际情况是，绝大部分买房的家庭，并不在一线城市，甚至都不是二线城市，有很大一部分比例集中在3、4、5线小城市。

虽然每个月2000块钱的房贷看上去并不算太多，但现实情况是，很多家庭的房贷甚至和收入倒挂。

就拿一个典型的三线城市--河南新乡来说，房价大概在七八千左右，但普通上班族工资也就三四千水平，每个月2000多的房贷占了工资的一半，省下2000生活养娃，这压力能不大吗？

图源：《胜利即是正义》

当然，如果只看自己的数据，还不能看出我们的房贷压力，咱们来和外国做个简单对比。

按照全国房贷总额61.5万亿，25年还清，全国人民每年的房贷还款金额为2.46万亿。

而2021年中国人均可支配收入为3.5万元，房贷总额占据全年居民可支配收入总量的8.2%。

至于美国的数据，我没找到最新的，找到了2015年的。

2015年底美国的房贷余额为9.22万亿美元，美国家庭还贷期一般接近30年，房贷利率约为3.68%，所以美国全社会每年的还款金额约为5080亿美元。

图源：网络

而2015年，美国的人均可支配收入为38000美元，美国总人口约3.21亿人，所以全社会可支配收入大约是121980亿美元。

最后计算得出，美国全社会每年的还房贷金额占全年居民可支配收入的比重是：

5080÷121980=4.75%，远小于中国的8.2%。

所以，表面上看，中国人的房贷总额并不高，但奈何我们收入低，房贷利率也高，这就导致，中国人的房贷压力反而比美国还要重！

说到这里，肯定有不少朋友疑惑了：

房贷压力都这么大额，为什么大家还要争先恐后背房贷？有能力的全款买，没能力的不买房，不就行了么？

还真不行。

为什么？因为过去几十年，房子这个东西，你不买真不行。

一开始，房子只是满足人们的居住需求，是一个正常商品，但这些年，渐渐的，味道就变了。

首先，从社会观念上，我们中国人对房子是有情结有共识的，我们尤其讲究“居有定所”，“有个房子才叫家”，在中国人的传统观念中，幸福一直和房子深度绑定。

而且在中国，房子也绑定了很多“附属品”，比如户口、教育资源等等。

所以慢慢地，房子变成了一个财富的低洼地，一个“等价交换品”，居民赚得的财富都聚焦在房子上，房子又和金融深度绑定，在银行的推波助澜下，房子逐渐变成了一个投资品，不断升值，让很多人躺着赚钱。

目前国内各大国有银行的房贷业务，基本占到个人贷款业务的近8成。

图源：网络

我从四大国有银行的2021年财报里，计算得出过去一年房贷总额为22.83万亿元，平均每家银行发放5.7万亿元房贷，按5.3%房贷利率、还款时间25年计算，四大国有银行仅靠房贷就能赚18.41万亿利息，平均每家银行每天的房贷利息达到5亿元。

所以你就会知道，为啥不能让房地产市场出问题了。

因为一旦出现问题，整个银行和金融系统必将受到巨大风险冲击，国家的经济也会受到影响，这个结果谁都承受不起。

再从个人角度看，房子不仅能满足“居有定所”的社会需求，从过去十几年的经验看，房子的升值速度也远远大于房贷利率，也大于市面常见的理财产品，是一种最佳投资品。

所以，房贷这个东西，根本不用别人劝说，很多人自己就主动背上了。

但如今，世道变了。

如果说背房贷买房子在过去的几十年已经成为了一种社会共识，如今这个共识正在慢慢消融。

因为什么？

买房像过去几十年一样赚钱的时代，已经彻底过去了。

而再去深挖原因，如今我国的人口数量正在不断下滑，2021年全国出生人口近1062万人，创下近20年来新低，更低的是总人口新增仅48万人。

这意味着什么？房子过剩的时代已经来了。

某中部城市的存量房子，按当前的售出速度计算，甚至需要40年才能卖完。

图源：《破产姐妹》

房子过剩后，自然供需关系也变了，所以很多地方的房价开始出现松动，不再像过去几十年一样疯狂上涨，甚至出现各种“促销”的手段。

比如7月5日，河北唐山市就推出了还贷新政——“一人购房全家帮”，也就是你一个人买房，全家的公积金都能用。其他比如广东潮州、珠海、湖南邵阳、四川资阳、河北秦皇岛等大大小小的城市，也都陆续出台了相关政策。

未来，只有一线城市的核心地段，因为供需关系的影响可能会升值，其他地方基本不会有太大的升值空间。所以，房子的投资需求也慢慢没了。

这不，央妈也赶紧一年三次下调利率，比亲妈还着急。

再加上，最近几年，受疫情影响经济下行，还有中美贸易摩擦带来影响，降薪、shiye现象越来越频繁。

过去，许多高薪行业打工人由于薪资水平高对自己有信心，往往敢高负债买房，每个月还几万房贷的并不少见。

但随着互联网，房地产，金融，教育行业的接连调整，不少巨头企业都开始降薪caiyuan，那些几乎把全部工资用来还房贷的人，收入减少，每个月雷打不动的房贷便成了压死人的大伤。

前阵子就有个事件，某大厂月入6万的程序员，因为被caiyuan后还不起房贷，处于破产边缘。

图源：网络

长此以往，“负债-买房-赚钱”的链条破碎了，很多人就不敢，也不愿追求高负债买房了。

这能否减缓中国的人整体房贷压力我不知道，但想想人生短短几十年，一定是减缓了自己和家人的经济和心理压力的。

所以，今天我给大家盘这期房贷真相的视频，我并不想否认买房的价值和房贷的价值。

毕竟，房贷能帮助年轻人利用金融工具，在更早的时间拥有一套属于自己的房子，早早享受，成家立业，这从来都是一件美事。

但归根结底，买房于谁都是一件大事，我们每个人还是要根据社会的不断变化去调整策略、也根据自身条件去量力而行，千万不要没享受到房子的香，反而让自己的生活被房贷压死。

毕竟，房子从来只是我们帮助我们实现美好生活的工具，而不是反过来。

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