加拿大房产政策「加拿大人与美国人」

联邦出台外国人买房禁令

当地时间4月7日，加拿大联邦杜鲁多（Justin Trudeau）政府宣布，将在两年内禁止外国人购买加拿大房地产，以期为加拿大房地产市场降温。

这项措施是作为加拿大新一财政年度联邦财政预算的一部分，由联邦副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）在联邦国会宣布的。由于执政的联邦自由党和支持此举的反对党——联邦保守党和联邦新民主党合计拥有的下院议席过半，预计这项“打包”在年度联邦财政预算中的外国人买房禁令将顺利在联邦议会闯关，并最终在加拿大全国范围内“落地”。

根据联邦政府公布的实施细则，外国买家将禁止购买加拿大公寓、其它共管式住房和独立屋等“一切非娱乐性住宅”，但如果购买者系“在加拿大用作主要住所”，则可向联邦政府申请豁免。

根据细则，“外国买家”将不包括加拿大永久居民（即俗称所谓“枫叶卡”持有者）、有合法身份的外籍劳工，以及外籍留学生，他们购买加拿大住房将继续不受限制。

出台自有玄机

这是加拿大联邦政府首次提出适用于全国范围的外国人买房禁令，但地方性针对“外国买家”的类似禁令和全国性的其它房地产调控措施则早有出台。

2016年7月25日，华人聚居的温哥华所在省——不列颠哥伦比亚省当时的省自由党简蕙芝（Christy Clark）政府在事先毫无预告的情况下突然宣布，自8月2日起“非居民”（指既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民者）在温哥华都会区购买房地产，将额外征收15%的房地产转让税（PTT）；2018年，此前一年上台的省新民主党贺谨（John Horgan）政府宣布大幅度扩大PTT征收幅度和范围，2019年又陆续增加“投机税”(Speculation tax)和“房屋空置税（TVH）”，矛头直言不讳仍然主要针对外国买家。

2016年9月20日，加拿大帝国商业银行（CIBC）发布一份报告，称加拿大人口最多、第一大城市多伦多所在的安大略省“别无选择”，只能仿效不列颠哥伦比亚省的做法，向海外住房买家征收同样比率的PTT。2017年1月，安大略省政府开始征收“外国买家购房税”（15%），3月增至20%，并取消了原方案中针对外籍留学生和外国劳工的豁免。

2022年初，加拿大大西洋省份——新斯科舍省颁布针对“外国买家”的限制规则，对非加拿大永久居民的外国买家加征5%的契据转让税，对常年居住在该省以外的业主不论国际是否外籍，均征收2%的特别税。由于新斯科舍省“外国买家”问题并不突出，此举在当地引发极大争议。

联邦政府层面，2016年10月3日，加拿大联邦政府在事先并无征兆、也未提交议会讨论表决的背景下，出台了被称作“房产调控措施”的新规定。

这些规定中最引人瞩目的，是宣布修改房地产资本增值税（Capital Gain Tax）规则。原规则下“主要居所”（Principal Residence）的买卖增值部分一般可获得增值税豁免，新规则将“外国人”（指既非加拿大公民也未获得加拿大永久居民身份的人）缴纳房地产资本增值税规定为“必须”，这意味着即使有证据证明外国人所购房屋确系“主要居所”，今后也几乎不可能获得资本增值税豁免。

但在许多专业人士眼中，更重要的条款其实是和房贷及利率有关的。

首先，原本房贷申请人只要选择5年以上定息房贷，就无需经过“压力测试”就可获得批准，而修改后的规则则规定，任何申请者选择任何期限、利率和形式的房贷，都需要接受以央行5年牌告利率（4.64%）为基数计算的“压力测试”，只有通过“压力测试”才能获批房贷。

其次，新规提高了低首付房贷的放贷标准，原本首付在20%以下的房贷申请就较高首付房贷门槛高得多，新规将进一步抬高门槛，令申请者更难获批。

新规中各条款的生效日期各不相同，如“压力测试”条款是10月17日起，新房贷门槛是11月30日起，而针对外国人的房地产资本增值税豁免取消，则会在来年报税季真正得到体现。这样做的目的，是试图迫使外国人不得不申报自己买卖房子所获得的差价，从而有助于“堵塞税负漏洞”，并且令“频繁的房屋买卖”有所冷却。

针对“外国买家”的各种限制措施之所以首先在以温哥华、多伦多两个华人聚居都市区所在的不列颠哥伦比亚省和安大略省被推出和热议，是因为这两地房价连年飙升，“房屋可负担”问题日益突出，一些政党、政治家和业界人士试图将社会对此的怨气引导到“外国买家”、尤其当时较为高调的华人买家身上，因此争相推出定向针对“外国买家”的调控措施以取悦选民，博取选举利益。

2021年提前举行的联邦议会选举中，“房屋可负担问题”扩大为联邦层面和全国范围的选举重点议题，执政党联邦自由党和最大反对党联邦保守党均提出“一旦当选执政将引入‘非居民外国买家’在加拿大购房禁令”，而另一个主要反对党联邦新民主党则不仅支持“外国人购房禁令”，甚至要求在联邦层面向“外国买家”征收户税率高达20%的“外国买家税”（与部分省份的类似税种同时征收），因此此番在年度预算草案中出现“外国人买房禁令”毫不足奇。自2003年加拿大进步保守党和加拿大联盟党合并为联邦保守党以来，加拿大能够进入议会的党团常年只有五个（联邦自由党、联邦保守党、联邦新民主党、基本只在魁北克省活动的魁北克人集团，以及影响不小但议席寥寥无几的联邦绿党），议席排名前三位的政党全部支持“外国人买房禁令”的背景下，这个禁令和年度预算草案捆绑出炉，是无论哪个党组阁都会出现的大概率事件，所不同的只是措辞、杀伤范围和烈度有差异，如倘上台的是联邦保守党，会更起劲地针对华人买家，而倘上台的是联邦新民主党则很可能不仅取消针对外籍留学生、劳工和“主要住所”的豁免，还会像汽油“碳税”那样叠加“外国买家税”。

简单说，此次“外国人买房禁令”，是在加拿大房价常年飙升、“房屋可负担”矛盾突出、社会和舆论常年“妖魔化”所谓“外国买家”背景下，各主要政党的竞选共识，2021年联邦自由党将“一旦再次组阁将适时推出此政策”列入竞选承诺，如今自然要“适时兑现”，以示言而有信。

房价实在吃不消 “外国买家”成替罪羊

根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，2022年2月份加拿大全国独立屋均价飙升至816720加元，创下历史新高，同比飙升20.60%，自2015年联邦自由党重新执政算起上涨一倍还多。如果换算成同样币值，这一价格居然比美国全国独立屋均价高出50%左右，而众所周知，加拿大人均收入远低于美国，人均税赋等负担却要高得多。不仅如此，加拿大人口更集中居住在几座大都会区，而这些大都会区恰是加拿大房地产价格的顶峰所在（如大多伦多都会区，2022年2月同比增幅近28%，独立屋均价高达130万加元）。

这只是冰山之一角：事实上自上世纪90年代初的“房地产洼地”后，加拿大房价经历了长达20多年的房价“长牛市”，期间仅在2008-2009年因美国“次贷”泡沫破裂，短暂和小幅度回调少许，却先后经历过至少四轮大涨（1997年前后、2005-2008年，2010-2015年，2021年至今），普通佳通和工薪阶层大呼吃不消。因为“房屋可负担”问题难以解决，许多当代加拿大人甚至被迫改变了长期以来的生活习惯，如越来越多年轻人选择和父母长期共同居住，因为初出茅庐的他们负担不起“自立门户”所需负担的代价。

社会和舆论对“房屋可负担”问题怨气冲天，寻找一个可以归怨和宣泄怒气的替罪羊成了当务之急——这个替罪羊正是“外国买家”，并一度被“锁定”为“中国买家”。

2015年，由谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)发布的、有关中国因素在大温房地产市场中作用的报告（简称甄瑞谦报告）出台，声称“中国买家和中国热钱推动大温哥华都会区房地产价格暴涨”；2016年7月7日，不列颠哥伦比亚省首份针对大温哥华都会区的“房地产海外买家调查报告”出炉，声称在调查区间内的大温地区房地产有效交易中，外国买家占比达5%，其中“几乎都来自中国”，一些华裔比例较高的城镇情况则更明显，如“大中华”地区以外华裔比例最高（常住人口中华裔占比45.4%）的列治文市，调查区间内外国买家占比14%，总成交额3.71亿加元中6100万来自海外；本拿比市调查区间内外国买家占比11%——且这些买家同样“几乎都来自中国”（应指中国大陆）。不仅如此，调查区间内每个外国买家（主要为中国买家）投入平均值高达115.7万加元，而加拿大公民或永久居民投入平均值仅73.5万加元。

这两份报告成为此后多年针对“外国买家”大打出手的论据依据所在，其影响延续至今。

然而当时和随后有许多业内人士指出，这两份报告本身都有严重问题。

甄瑞谦报告存在许多取样偏差和“导向先入”问题，严重影响了结论的准确性，对此非但越来越多业内人士提出批评，2018年以后甄瑞谦本人也坦承“的确存在问题”并表示了歉意，当年引用该报告倡导“打击海外买家尤其华人买家”最激进的政治家——不列颠哥伦比亚省新民主党房屋政策评论员尹大卫（David Eby）也因此饱受批评；“省报告”问题甚至更大——所谓“数值取样”，居然仅覆盖2016年6月10日至29日，短短不到20天内的统计数据，这么短的统计周期所得出的推断是否靠谱，稍稍冷静下来的人都会打个大大的问号。更何况，“外国买家占比5%”这个很容易“滑过去”的数据，其实和近年来大多数非正式统计口径是基本吻合的，比如持“慎重论”的不列颠哥伦比亚省房地产协会（BCREA）连续5年给出的外籍人士在温哥华业主中占比都不到5%，认为“除少量豪宅外，外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”，而加拿大联邦房贷及房屋公司（CHMC）2014年数据显示，温哥华被外籍人士购买的房地产比例仅占总交易量3.4%。

实际情况有偏差 药不对症罔效果

然而实际上“外国买家”对加拿大房地产市场的影响力远没有“传说中”那么大。

前述“外国买家占比5%”的统计口径，已得到官方统计机构加拿大统计局（Statistics Canada）的确认，2016年前甚嚣尘上、危言耸听的所谓“外国买家占高端房地产买家数70%”这种毫无根据的流言蜚语，如今已经远没有当初那么多“听众”了。一些为渲染“外国买家抢购热潮”而制造的噱头因为过犹不及，反倒起到了逆反效果（如2015年加拿大城市电视台渲染大温哥华都会区本拿比市某新开楼盘“中国大陆未成年女客100%现金抢购”，结果被观众发现两名被当作采访对象和剖析典型的“中国大陆未成年女客”，其实是炒家为造势雇佣的“托儿”，她们并非房地产买家，且非但都不是“外国人”，甚至也都不是华人（韩裔）。

Mortgage Architects总裁伍德豪斯（Dustan Woodhouse）指出，自2017年之后中国大陆买家明显减少，即便购买，购买者也往往具备“加拿大身份”，或至少通过中间人找到拥有“加拿大身份”者充当“白手套”（各种版本的限制措施对这种“白手套”几乎毫无杀伤力），2020年以来因为新冠疫情及疫情应对措施，几乎没有外国买家、也很少有外国移民入境，但房价和房价飙升速度都创下了历史纪录，“这难道也要归咎于‘‘外国买家’？”，他认为，这种简单把“黑锅”扣在“外国买家”头上的做法，“是对社会仇外心理的浅薄迎合”。2017年后中国大陆买家锐减，“仇恨值”大幅降低，如今除联邦保守党和地方政客外，已很少有党派或政客单独拿“中国买家”说事——但这并不妨碍各主流政党把不加区别的整个“外国买家”竖起来当靶子，以取悦急于为“房屋不可负担”找到“廉价麻醉剂”的选民们。

一些分析家指出，迄今所有针对“外国买家”的统计数据都不准确，非依靠“毛估估”的想象即采用取样时间、范围极为有限的样本，“这就让调控政策处于无的放矢和无所依据的状态”，有人批评这样做“无非在向选民显示政府正为解决‘房屋可负担问题’努力做些什么而已”，有人讽刺政府“只是拿出可以拿出的对策，却不考虑是否对症下药”，还有人则干脆说“这不过是欺负‘外国买家’没有联邦选举的选票，因此可以随意欺凌他们以取悦有选票的选民罢了”。

住房分析师萨雷茨基（Steve Saretsky ）则拿出两份“相对准确一些的业内数据”，指出根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）2017年底的统计，“非居民”在大温哥华都会区只拥有4.8%的住宅物业（温哥华市区为7.6%），且占比最高的是平均价值最低的公寓（10.6%），在大多伦多都会区只拥有3.4%的住宅物业（多伦多市区为4.9%，且占比最高的同样是公寓，占比8.0%，“外国资金的影响当然有，但被人为夸大太多，且绝大多数所谓‘外国买家’其实已经是‘枫叶卡’持有者，甚至干脆就是加拿大公民，‘外国人买房禁令’对他们的买房行为根本没有任何约束力”

就在此次联邦财政预算案推出前夕，执政党联邦自由党举足轻重的联邦财政常设委员会以6:5的一票之差否决了由联邦保守党提出的“几年内禁止外国买家买房”法规修改草案，这被认为是对看似铁板一块的“外国人买房禁令”共识发出的，迄今最大一次挑战声音。

不列颠哥伦比亚省非营利住房协会(ATKEY，代表加拿大西海岸约800家非营利住房供应商)CEO阿特基（Jill Atkey）、该省房地产及国际移民律师库兰（Richard Kurland），以及该省汤姆森河大学经济及统计学家拉合曼（Musfiq Rahman）和托马尔（Jabed Tomal）博士等均以实施“外国买家限制”最早、最激烈的不列颠哥伦比亚省为例，他们指出，禁令实施前的2016年7月，大温哥华都会区“外国买家”占比最高的本拿比和列治文，“外国买家”占比分别高达30%和27%，8月调控措施生效后暴跌至1%和2%，但“房价只调整了几个月便再次掉头疯狂向上”，迫使随后的省新民主党政府陆续出台更严厉的针对“外国买家”调控，“结果却是越调控越疯狂”——“这只能表明，‘房屋可负担’问题的症结根本就不是‘外国买家’”。

加拿大统计局显示，2019和2020年，“一个业主占有多座房产”才是更大的问题，在新斯科舍省，被“多幢物业拥有者”占据的住宅和娱乐物业占比高达41%，新不伦瑞克省39%，安大略省31%，不列颠哥伦比亚省29%；拥有多套物业的业主占比，新斯科舍省和新不伦瑞克省20%，安大略省15%，不列颠哥伦比亚省15%。温哥华Royal LePage Westside房地产顾问赫尔马尼（Anne Hermary）和哈利法克斯Platinum Group Halifax地产经纪罗斯托克（Jacqui Rostek）等业内人士指出，贫富不均和缺乏其他投资保值手段，是房地产奇货可居的关键，而联邦政府长期维持低利率，政府、房屋租赁机构和房地产投机者利用出租市场炙手可热和利率负担低廉大量入手囤积，又加剧了房地产市场供需的不平衡，这些才是导致加拿大房价“越调控越涨”的关键，对准“实质上无关痛痒，且其中最关痛痒的部分也药不对症”的“外国买家”狂下猛药，恐怕也难起什么效果。