加拿大房产趋势「加拿大镇屋不能买」

转眼又到年底，随着Omicron的迅速扩散，全球疫情发展进入新阶段。这是不是黎明前最后的黑暗，还没有定论，但过去两年来欧美各国政府大肆印钞发钱，已经显现出后果。

十多天前英国已经率先加息，美国加拿大的加息需求也迫在眉睫。这对与银行利率息息相关的楼市会造成什么影响？2022年加拿大楼市大势如何走？最近，加拿大知名时事新闻杂志Maclean’s 就这个问题采访了一些经济学家和分析师，从五个方面对加拿大楼市进了展望。

超低利率与量化宽松造成楼市抢购

分析未来走势要先清楚目前楼市的状况。过去两年加国楼市的火爆程度大家有目共睹。从2020年4月到2021年10月，加拿大的房屋销量超过正常趋势水平约24.65万套。相比之下，新挂牌上市的房屋数量虽有所增加，但仅高于正常趋势水平8.58万套，远低于房屋销量的增长。

加拿大知名房地产博客Better Dwelling的联合创始人Stephen Punwasi认为，是加拿大央行降息以及量化宽松政策，造成了对楼市的“过度需求”，让房产投资者与刚需买家竞争。

另外，蒙特利尔银行（BMO）估计，加国房屋销售超量部分的年销售额约为1500亿元，这相当于加拿大国内生产总值（GDP）的6%。注意，这并不是总销售额，而是受低息贷款刺激而超出趋势的部分。而且，这是在几乎没有人口增长的情况下发生的。

房价上涨的速度远高于通胀速度

疫情以来加拿大房价的暴涨让不少经济学家认为加拿大的房地产存在泡沫，理由是加国的房价比大多数其他发达国家都要高得多。

投资公司MacBeth MacLeod Partners的基金经理Hilliard R. MacBeth表示，很少有人知道，房地产泡沫在房价飙升的时候不会对通胀和CPI的造成上行压力。

如上图显示，2000年以来，多伦多（虚线）、温哥华（橘色线）和全国（黑色线）的房价上涨了4.25倍至近5倍，而家庭债务（红色线）也与之同步增长，增长率每年超过7%。然而，CPI的重要组成部分——住房成本支出（绿色线）仅略微上升，增长了约1.6倍，且大多数时候，每年的增长率都低于2%。这是因为加国的CPI中并不将购房支出囊括在住房成本这一项内。

这意味着房价的暴涨没有对联邦政府的经济决策形成影响，没有反馈闭环存在，会令经济发展失控，对金融系统造成风险。MacBeth认为与泡沫相伴而生的家庭债务水平现在是一个重大风险。

不过，随着加拿大央行从明年开始提高利率，房价可能会下降，但衡量住房成本的CPI将会上升，因为房贷利率在CPI的计算中有重要权重。

独立屋正成为稀缺商品

销量、房价双双暴涨，另一方面，随着城市致密化趋势，近年来加国主要大都市地区挂牌出售的独立屋数量急剧下降。

在大多伦多地区，挂牌数量较去年下降了52%，较2017年的水平下降了77%。在温哥华，情况也差不多，库存与去年相比下降了近三分之一，自2018年以来下降了一半以上。

虽然过度需求和投机是造成挂牌量下降的因素，但市场研究公司North Cove Advisors的创始人Ben Rabidoux认为，主要的推动因素似乎是过去10年新房数量的下降，而同一时期人口增长异常强劲。

从1970年代到本世纪头十年，加拿大人口平均每十年增长310万，而新建成的独立屋数量平均不到130万套；在2010年至2019年的10年里，人口增长飙升了400万，而新建成的独立屋数量不到110万套。显而易见，独立屋将成为加国主要市场上令人垂涎的资产。

新房开工率将下降

据满地可银行（BMO）的首席经济学家Doug Porter的分析，今年前三个季度，加拿大住宅建设占GDP的比重超过了商业投资。这在以前从来没有发生过，而且两者相差甚远。

在新冠大流行发生前的50年里，商业投资在经济中所占的比例通常是住房投资的两倍左右。正常情况下，每年约有12%由私营商业投资所贡献，6%由住房建设及房地产相关行业所贡献，包括房屋装修和房地产中介费。Porter认为，当前房地产市场的活跃程度可与1980年代末的历史最高水平相媲美。

展望未来，Porter预计房价将从2021年的极端水平回落，而且目前已有从年初的高点开始回落的迹象。但对加拿大经济来说，更大的问题是商业投资现在能否加快，现在短期内只能看到温和的复苏，因此加拿大对住宅的依赖程度还没有结束。言外之意就是楼市的热度还会持续一段时间，虽然没有高点时那么热。

加息不会造成金融风险

加拿大丰业银行（Scotiabank）的经济学家 Farah Omran以及副首席经济学家Brett House认为，尽管加拿大家庭债务水平创新高，但他们和楼市均能够经受住明年加息的考验，意思就不是会有泡沫破灭硬着陆的灾难性风险。

为什么？

因为目前加拿大只有不到一半的家庭拥有房贷或房屋净值贷款（home-equity lines of credit，HELOCs）债务。其中，约75%的固定利率房贷，其他是浮动利率房贷。业主持有最多的是5年期固定利率房贷。

丰业银行预计，2022年到期的5年期固定利率房贷的利率将平均上升36个基点，即利率平均上涨0.36%。目前家庭平均未偿还贷款的余额为24.1万元，这意味着每月将额外支付约50元的利息；在2023年房贷续期时，利率将上调约45个基点，即0.45%，那么每月额外增加的利息约65元，并不算很大的负担。

丰业银行表示，虽然没有人愿意为房贷支付更高的利率，但加拿大的借款人将能承受更高的利率。因为，5年前，在批准贷款的时候，根据联邦政府强制要求的压力测试，他们已经证明，如果加息180个基点仍有能力偿还贷款。

2021年期间发放的新房贷则接受了更严格标准的压力测试，借款人必须证明他们能够承受5.25%的利率。这比当前发放的5年期固定利率房贷高出约250个基点，比浮动利率房贷高出约380个基点。

尽管在2021年新发放的房贷中，浮动利率的房贷份额大幅上升，但它们仍只占所有未偿还房贷余额的四分之一左右。而且，对大多数浮动利率房贷来说，利率上升不会立即引发每月还款的增加；相反，是贷款的分摊期延长了。如果利率继续升高，浮动利率房贷还可转换成固定利率房贷。