上海郊区最值得买房地段「上海七大富人区」

古北是上海第一代国际社区，当年可谓风光无两。

但发展到今天，一提到古北，总是逃不过“没落”两个字。

虽家道中落，但祖上阔过，大概就是这么个意思。

不过纵观整个上海，古北仍旧算是一个比较纯粹的富人区和老钱地段，至少中产之上。

然而在房价涨幅这一块，古北又的确是“没落”了，长期横盘不涨，跑输大盘。

从古北的没落，我们发现这几个买房真相。

早在上世纪80年代，古北国际社区的规划就被批复，确定古北是以海外人士、外国专家、港澳台同胞等为主要居住对象的涉外社区。

90年代，古北一期正式开发。

那时候，上海很多房子还没有独立的厨房、卫生间，现在被人嫌弃的老公房也正在大量兴建。

古北一期带电梯，有大堂，围合式景观布局，人车分流的外销房，自然吊打市面上的产品。

这些房子当时要用美元购买，有的小区开盘价就高达2000美金/㎡。

宝石公寓、钻石公寓，罗马花园，鹿特丹花园，马赛花园……

单看这小区名，就很纸醉金迷，就很国际范。

当年大量富有的国际友人入住，让古北的消费体验也在上海处于鄙视链的顶端，很多市中心的居民到这边购物。

2001年，古北二期开建，当时古北仍然是上海的顶级地段。

黄金城道步行街两侧兴建了大量的高品质商品房，直到今天仍然不过时。

古北中央花园，干挂石材外立面，人车分流。

华丽家族古北家园，西班牙风格小区，品质颇高。

疫情期间彭于晏做核酸时被人认出，就住在这个小区。

不过，这两个板块内的标杆小区，整体户型偏大，‍入门户型达到150㎡以上，大部分都是200㎡以上的户型。

御翠豪庭，古北二期房龄最新的小区，目前的成交单价已经达到14万以上。

作为上海最早规划的高标准涉外社区，直到今天，古北可能都是上海城市界面最漂亮的地方之一，社区氛围十分浓厚。

而且古北的地理位置无疑是极好的。

东接徐家汇，北靠虹桥经济开发区，西到虹桥交通枢纽也只有几公里，向南过金虹桥就是漕河泾。

虽然是一个中环板块，但上海地倾西南的属性，让古北去多数核心区都不会太远。

板块内，强能级线路10号线穿行而过，后来又新增了一条15号线，居民坐地铁出行十分便捷。

地段好，价值认同也足够，古北的房价，跑输大盘，完全不该。

分析来看，有这么几个原因。

古北一期就不用说了，房龄已接近三十年，产品太老，完全过时了。

部分小区外立面已经十分破旧。

户型朝向都很奇葩，不符合国人审美，户型还偏大，得房率也低。

看单价是中环老破小的价格，看总价又有点高攀不起。

因此古北一期的外销房的价格，出道即巅峰。

可能只有对地段要求高、预算又不是特别充足的老一辈上海人会考虑在此购房。

不过这边的居民层次不低， 其中罗马花园小区面砖外立面不显老旧，物业维护也很到位，大厅和电梯间都很干净。

至于古北二期，品质不俗，户型也是国人喜欢的方正户型。

但还是户型偏大，总价不低，中产买不动，富人又不太想要，投资客更不会来。

富人买豪宅，看重的是稀缺景观资源，比如黄浦江的江景；以及强烈的地段认同，比如新天地。

这两个古北都没有。

中产买房，看重的则是地铁，学区，以及房产的功能性（三房）。

但古北则是缺学区的，包括整个长宁都是这个问题，须知，中产是对教育是最不想妥协的群体。

而2020年以来上海这一轮涨幅，是从学区开始的。

至于在房产功能这一块，古北的户型偏大，看单价不算贵，但你想在古北买个三房，怎么也得1500万以上了。

所以，古北整体的定位是有点尴尬的。

还有很重要的一点，古北的开发已经完成，足够成熟，各方面配套基本不会变化，板块缺少了一些增量。

现在的古北，唯一在建的大型项目，是一个租赁房项目。

开发完成，缺少新房，缺少规划，缺少营销。

大虹桥、唐镇自带大量空地，黄浦可以靠拆迁。

然而长宁和古北，空地没有，拆迁轮不上，缺少了变化，也就缺少了增量

要知道，房价本身就有一定的营销因素。

只能说，有人在享受泡沫，有人在追逐泡沫，有的泡沫破了，有的泡沫则慢慢变成了实体。

有人说古北没落，是因为虹桥经济开发区的产业不行了。

其实还可以，毕竟地段放在那里，电商巨头拼多多也在那边有一个办公大楼。

不过，现在黄浦等核心地段的次新房已经涨到二十万以上了，大家回过头来看，古北这么好的地段，二期十三四万的价格仍然是洼地。

这是最近古北二期的补涨逻辑，这边的标杆目前价格已经攀上了15万/平米。

所以，我们买房子，尤其是在外环外买房，有条件还是要买新一点的房子。

至于在外环内，那不是人挑房子，而是房子挑人了。

进入商品房时代以来，产品的设计理念和居住理解的代际变化是非常明显的。

新产品更适应新时代。

而且在寸土寸金的上海，户型做小是趋势：

这是上海2010年的户型，103平米只做了两房一卫：

这是2019年的户型，95平米做了三房两厅两卫全明房，而且客厅加宽：

每隔五年，住宅产品会有一个大的创新，新一代产品是碾压老一代产品的。

大家尽可能买这个片区里房龄比较新的产品。

注意房龄新是相对的，不应该是固定的某个年代，而是至少要比这个片区里最主力成交房子的房龄新个几年。

古北旁边闵行金虹桥的古北壹号价格如此高攀不起，也从侧面证明，不是古北地段不行，只是产品落后时代了。

话说回来，不追求学区的话，古北二期的地段价值、居住氛围、小区品质还是很好的，而且这边居民财富底蕴深厚，圈层相对统一，自住性价比很高。

大家如果想要在上海买房或是有任何买房方面的疑问，请私信我，回复666，送你价值百万的《上海买房宝典》。