两年暴跌20 以上 想卖还脱不了手 细数成都“踩坑区”

有一位群友就遇到了这样的问题，

2年前误入团结岛某楼盘，现在既不能自住，也看不到增值的希望，现在想要甩手，还被限售！

这种情况应该不在少数，所以今天跟大家聊聊，买房怎么选板块，又如何避免踩坑。

成都的各类新城、新区域，我认为也符合“二八定律”，分为三类：

其一是具备领涨抗跌能力的龙头板块；

其二是不具备领涨，但具备抗跌能力的次级板块；

其三是两种能力都不具备的边缘板块；

80%的人预算只能买次级板块，另外20%的人占领龙头或者买到边缘板块。

龙头和次级板块呈现度一般都不会太差，买错的人很少（不会有人把金融城、攀成钢这些认错吧~）。

买房一定是跟随资源最密集的区域，核心资源主要是学校、地铁；其次是商业和产业。

龙头板块各项资源几乎没有短板，甚至资源过于集中需要外溢。

次级板块会存在少数几项短板，如果拥有一两个强势资源的可以重点关注。

至于边缘板块，多数人买到都欲哭无泪，长期套牢。

谈边缘板块之前，先跟各位分享下龙头和次级板块的房价波动逻辑。

首先是龙头板块。涨，一定是龙头先涨，跌，一定是龙头后跌。

和股市一样，龙头板块的“资金量”太大了，这个资金量就是地铁、学校、商业等配套的集合。

这一点在二手房市场尤为明显，成都的每一次房价上涨都是从高新南、天府新区（核心区)率先发起。

而且都围绕“稀缺性”较强的资源，2020年初二手房的一轮涨价就从高新五区开始。

如南城都汇年初大约26000元/㎡，从3月开始翻红，只用了不到半年就上涨至28000元/㎡ 。

而这个小区品质实际非常拉胯，完全是充当了“稀缺资源”的锚。

这就是龙头板块的能量，可以无视产品与市场行情。

南城都汇成交价格走势（图源好好选房小程序）

然后只占市场不到10%的龙头板块涨完后，依附于龙头的次级板块才会跟涨。

次级板块数量最多，但资源一定会存在一到两项短板，一般也不掌握核心稀缺资源，没有领涨的能力。

如依附于高新南的中和，主要靠承接高新南外溢的租房、购房需求，在学校、城市界面上就比较弱。

以片区内安置房--军安卫士花园为例，这个小区市场影响力虽不大，但在当年3月高新南领涨后，也从6月开始跟涨，从1.5万元/㎡左右涨到了目前近1.9万元/㎡。

军安卫士花园二手房成交价走势（图源好好选房小程序）

对于成都这个城市而言，龙头就是高新南、五城区、天府新区（核心区）三驾马车。

次级板块就包含了近郊核心居住区（大面、光华新城、航空港...等）、龙头周边（中和、华阳、新会展...等）数十个区域。

次级板块不具备城市级核心资源来领涨，但具备承接外溢、地缘性需求的资源，也就拥有抗跌能力。

这种金字塔式的结构，大体就是成都主流买房区域的面貌。当然，有主流的置业区域，自然也少不了非主流的边缘板块。

非主流的边缘板块多诞生在脱离龙头、次级板块的新区域。

比较典型的例子如黄龙溪、视高、新都新繁、新津团结岛、甚至兴隆湖部分区域，它们不仅脱离核心龙头板块，周围也没有成熟的次级板块依托。

这类边缘化的区域，既没有外溢的需求去承接，也缺乏有说服力的配套资源，价格甚至对标主城区，存在一定透支情况。

黄龙溪与视高均远离天府新区核心区，缺乏足够资源支撑。

两个板块的问题大家应该都了解得比较多，不再老生常谈了。还是从资源角度说一下为什么两个区域边缘化；

1、黄龙溪是完全以“旅游资源”驱动的板块；

但黄龙溪的旅游资源存在感非常弱，都江堰、青城山等都可以取代，甚至自然资源更丰富。

基础设施方面，目前完全依靠黄龙溪古镇支撑，既没有地铁接驳，也缺乏优质的学校或商业资源对接。

淡季的黄龙溪古镇

最终表现出来的问题就是，既不能满足成都主城人口的居住需求，也很难同周边既有的古镇、景区竞争。

2、视高板块问题集中在资源配套和房价之间撕裂；

视高最受人诟病的价格问题，本质上是缺乏与之匹配的资源背书；

紧靠现在制造业为主的二产业和眉山牵头的几所学校，完全无法支撑1.2-1.3万元/㎡的价格。

它的资源水平目前只能匹配一个地级市新区，和成都天府新区之间关联性不大。

另外在宣传上，前期野蛮生长、房价暴跌20%等事实，对这个区域的口碑造成了很大伤害，需要很长时间去正常化。

图源问政四川

兴隆湖是特殊的一个边缘化板块，非常容易被误解；

从官方的态度来看，兴隆湖清水限价20000元/㎡，对这个区域的发展是给予了肯定态度的，同环线目前还没有哪个板块能有这个限价。

兴隆湖的“产业资源”也非常强大，主要是各类科研所、研究院、各类国企央企，并且目前已经落地。不过有人忽视了三个问题：

1、兴隆湖发展也并不均匀，西侧相对薄弱，北侧资源又相对集中；

有地铁连通的北侧目前是鹿溪河生态区的范围，直接与中央商务区接驳，一小、天府中学、教科院附中等都在这个方向。

兴隆湖各区域发展情况

西侧和南侧外沿都是安置房与荒地，产业资源辐射的更多是环湖和北区、东区。

图源720云

2、兴隆湖的产业也有特殊性，一般都有自己配建的住房；

兴隆湖的各类产业都具有很强自持能力，不少公司都有员工福利房，中铁诺德壹号、中建华府锦城等均属于此列。

未曾对外销售的中建华府锦城

以至于湖区周边到目前都缺乏成熟的商业落地，目前住宅入住率并不高。

3、兴隆湖布局的高新技术产业，并不是劳动力指向性的；

高新技术产业对人口的吸纳能力并不强，服务业、制造业才是需要大量人口的产业，而人口才是倒逼区域配套资源成熟的基石。

这个区域的长短板都太突出了，单一的产业优势确实让房价攀上了20000元/㎡以上的水平，但其它资源的相对平庸甚至缺失让这个板块潜力受限。

上面提到的这些区域，都在城市资源的维度上有明显的缺憾，难以满足居住生活的需求。成都大部分人口还是集中在龙头和次级板块。

成都人口分布热力图（图源百度）

很多人因为资格、预算的原因被迫选择了一些边缘板块。

但成都房价最坚挺，甚至领涨这个城市的，永远都是龙头。

如果有一天，成都的房价要降，最先降的必定是那些边缘板块。

看区域有三个原则，一个叫宁缺毋滥，一个叫嫌贫爱富，还有一个叫风险利润不可兼得。

宁缺毋滥，意思是宁愿保留自己的现金流，也不要乱投医去买一些黑洞板块、低价值产品。

嫌贫爱富，意思是有实力就追龙头，不能追龙头就挨着龙头，还不行就降低面积要求。

风险利润不可兼得，是相对资产配置需求而言，慢涨市场，回报率很低，暴雷的项目也很多，增加杠杆或者资本金风险太大了。

最后，还是预祝各位买房路上不踩坑，以平常心去看待市场，毕竟房子不是生活的全部，买房子或不买房子都是为了更好生活~