上海豪宅市场躁动「上海买房经历 知乎」

本报记者 刘颂辉 上海报道

上海市坐拥中国内地最大的豪宅市场，以位于黄浦江畔的汤臣一品、中粮海景壹号和世茂滨江花园等顶级豪宅最为知名。

据上海中原研究院统计，2月20日，位于陆家嘴滨江板块的滨江凯旋门成交了一套总价6720万元的二手住宅，均价达到23.67万元/平方米。而在今年1月份，有5套豪宅的成交总价突破1亿元，其中道里官邸560的交易价格最高达到1.5亿元。

“市中心特别稀缺的豪宅价格更高，而且二手房市场涨幅明显。”在上海新天地附近从事豪宅交易工作的中介人士鲁子健告诉《中国经营报》记者，上海市内环的豪宅需求正持续升温，在虎年春节前夕，仅一家门店就成交了多套高价别墅。

不仅如此，上海市内环等地的中高端新房市场也表现活跃。记者在走访嘉盈峰、招商外滩玺和瑞虹新城瑧庭等在售楼盘时发现，即便是在工作日也都出现了购房者扎堆看房的现象。据一位豪宅项目销售人员透露，今年2月份以来的接待量达到1000余组，“前来看房的客户络绎不绝，春节期间我们都没放假回家。”

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，目前，上海楼市改善型需求的比例呈现不断上升的趋势，市区及核心区域中高端项目较为抢手。除了部分项目认筹不足外，上海楼市整体认购情况良好，部分倒挂明显的楼盘甚至呈现过热的迹象。

“顶豪”市场成交火热

位于上海市黄埔区复兴中路523号的思南公馆，是上海市中心唯一一个以成片花园洋房保留保护为宗旨的项目，坐拥51栋历史悠久的花园洋房以及新式里弄和现代公寓等多种建筑样式，是上海近代居住类建筑的集中地，也是各路名流追逐的热门顶级豪宅。

记者现场走访了解到，思南公馆位于浦西市中心的核心区域，北侧是环境优雅的复兴公园，静谧的思南路贯穿其中，是一处老式花园别墅群。据现场一位工作人员介绍，思南公馆带产权的公寓共有17栋、173户，项目于2012年左右建成，如今早已售完，二手房源均价为22万元/平方米。思南公馆的其他51栋花园洋房则只租不售，一年租金约为550万元，且需要3年起租。

今年2月17日，与思南公馆距离约2公里的建国西路402弄交易了一幢花园住宅，总价达到7584.39万元。

根据胡润研究院日前发布的《2021中国高净值人群家族安全报告》，上海汤臣一品、浦东星河湾二期和世茂滨江花园等项目成为中国高净值人群买房置业的热门选择。其中，世茂滨江花园的平均涨幅达到38.6%。

对于近期上海市中心豪宅市场的发展情况，从事房产中介11年的鲁子健告诉记者，相对于普通住宅，“顶豪”市场比较小，可供选择的不多，但需求一直比较旺盛，所以面积越大、房龄越新的顶级豪宅越不愁卖。

上海中原研究院将单套总价超过2500万元的住宅定义为豪宅。据该研究院统计，今年1月份，上海二手市场交易总价最高的豪宅分别是道里官邸560、夏都花园、明苑别墅、御翠园和汇益花园，单套成交总价最高的是道里官邸560，交易价格最高达到1.5亿元；单套成交面积最大的是夏都花园，建筑面积为603平方米；成交最活跃的项目是古北壹号，4套房源的交易总价达到2.21亿元。

高端新盘比拼积分

易居企业集团CEO丁祖昱曾感言，2021年，上海一手豪宅市场非常火爆，市场上出现千万级豪宅一房难求的情况，总价5000万元以上的成交增速明显上升。有的购房者多次参加摇号，但一次也没中签。

据第一太平戴维斯统计，2021年，上海市高端住宅成交总价段集中在1000万～2000万元之间，占比达63%。高端市场触发积分的情况也更为普遍，触发积分比例达到73%；均价超10万元/平方米的高端住宅市场供不应求的情况，较前一年更为明显。

这一行情同样或将在2022年延续。上海中原地产数据显示，2月7日~13日，上海新建商品住宅成交面积19.9万平方米，环比增加93.8%。中高端项目成交活跃，均价快速上扬至62718元/平方米，环比上涨23.8%。

据上海网上房地产公布的2022年第一批次33个新盘的入市名单，入市项目价格为2.1万~12.7万元/平方米不等。其中，单价高于10万元/平方米的项目有5个，分别是位于浦东、徐汇、普陀、虹口的嘉盈峰、百汇园、苏河望、招商外滩玺和瑞虹新城瑧庭。

2月17日上午11时许，浦东新区张家浜路27号门口的路边停满了私家车辆，不少来访的购房者从建筑工地旁搭起的简易通道进入大楼内部。

这里是即将入市的嘉盈峰项目。该项目地段优越，位于陆家嘴金融城核心区以及世博总部会展商贸区之间，也是黄浦江沿岸的高端住宅项目之一。

据现场一名销售人员介绍，嘉盈峰项目将于2月底推出106套精装修房源，户型面积为73~314平方米，均价为12.7万元/平方米。目前，主体建筑已经封顶，正在进行室内装修。不过，受张家浜路维修影响，项目预计到2023年3月份交房。

记者在104平方米的样板间看到，共有4组购房家庭在排队看房，其中不乏刚结婚不久的年轻夫妇，而楼下还有预约的购房者不断走进来。

嘉盈峰项目是嘉华国际集团有限公司（以下简称“嘉华国际”，00173.HK）在上海开发的代表项目之一。2013年10月10日，嘉华国际以5.68亿元竞得上海浦东新区黄浦江沿岸E18单元7-7住宅地块，溢价率63.2%，楼板价40106元/平方米，刷新了彼时上海单价地王纪录。

“开盘肯定会触发积分制。”上述销售人员表示，嘉盈峰项目的积分入围比为2.5，从目前的认筹情况来看，人数远高于最低数。因此，在介绍完项目之后，和购房者讨论积分成了现场销售人员开展工作的关键一步。

记者在北外滩白玉兰广场的招商外滩玺营销中心看到，购房者同样络绎不绝，预计要触发积分制。据现场一位工作人员介绍，内环里的一手新房比较抢手，虎年春节期间就接待了多组看房客，自己因此也留在上海过年。

价格倒挂催热需求

“很明显新一批供应的中高端新盘均价都卡在12.7万元/平方米上下，与周边二手房形成倒挂效应，所以有能力买市中心的人肯定会排队看新房，毕竟谁都算得过来这笔账。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

链家数据显示，以嘉盈峰项目为例，南侧的国信世纪海景二手房单价13.4万元/平方米，北侧世茂滨江花园的二手房单价达到14万元/平方米，保利One56二手房单价超过20万元/平方米。

宋红卫表示，上海市中心核心区域的项目容易受大家的追捧，中高端新盘“一房难求”，是因为很多需要置换的购房者出于资产保值的考虑，加之项目存在一二手房销售价格倒挂的现象，保值性和资本收益更佳。

“从需求来看，上海具有较强的购买力和购房群体，且改善型需求的比例不断上升，对于高端项目的需求也在不断增加。其次，2021年，上海商品住宅市场均价较2020年小幅下降2.5%，因此2022年上海房价具有较大的上升空间，适合高端楼盘的放量供应，高端市场会表现抢眼。”宋红卫表示。

不过，业内人士认为，高价差导致价值投资者增多，紧缺人才和行业新贵等高净值人群也加入到了上海高端市场的抢房行列。但是受调控政策的影响，一手豪宅市场将表现稳定，单价不会过快上涨，购房者继续需要比拼积分，但市中心的二手豪宅还有上涨的可能。

丽兹行豪宅研究院分析认为，上海市豪宅市场表现坚挺，市场预期正加快恢复，或将带动2022年上半年房产市场供给和消费者需求两端持续活跃。该机构预计，2022年上海房地产市场或将整体趋稳，不会齐涨齐跌，高点与低点并存。

“一方面验证了一线城市豪宅的稀缺属性，好产品始终受市场青睐；另一方面也说明市场需求逐渐明朗，当下置业更偏置换和改善，豪宅需求更稳定。”丽兹行豪宅研究院预计，未来，房地产市场进入存量房时代，豪宅新房开发空间缩小，同时类似上海市热点地区的摇号销售概率增大，好房源少且难抢，市场关注度将逐渐向二手房市场转移。