常西湖新区发展「西湖之江板块」

早在三年前，常西湖新区概念刚崛起的时候，西四环边的裕华铁炉项目就得到了大家的关注。

当时还有人猜测，这么大体量的城改项目，裕华是否会拉上别人一起开发。

直到2019年10月10日，裕华以底价9亿元摘得郑政出〔2019〕75号(网)地块，这个千亩大盘终于算正式启动。

并且，裕华勇敢的选择自己开发这个千亩大盘，命名——裕华城。

该地块楼面价为3446元/㎡，容积率3.49，相比华瑞紫韵城的4.2的容积率，裕华城首期的地块属性有很大优势。

最近，随着裕华城项目首开时间临近，粉丝朋友对其也是十分的关注。

今天，拆姐儿就带上旁边的竞品——华瑞紫韵城，来给大家奉上新鲜出炉的探盘报告。

今日看房项目

1、裕华城

2、华瑞紫韵城

楼盘位置：

第一印象：

裕华城首期位于爱民路西，学府路东。

首期地块东侧是河南应用技术职业学院西校区。

南侧是郑西客运专线，西侧是安置房，北侧是规划的中学和公园。

华瑞紫韵城位于中原区建设路长椿路，站在裕华城首期向南可以看到华瑞紫韵城福园和星园。

华瑞紫韵城在售的几个园区较为分散，其中福园和星园位于长椿路（站前大道）西侧。

福园距离地铁口最近，门口就是铁炉站C口，标准的地铁盘。

景园、丽园、雅园、锦园位于长椿路东、建设路西，其北侧是规划的小学和鹤山公园，南侧是规划的市民公共服务区。

两个项目相比，华瑞紫韵城雅园和锦园靠近建设路，周边居住氛围更浓厚一些。

基本信息：

裕华城

价格：14000元/㎡

装修情况：毛坯

户型建面：高层78-143㎡，洋房97-133㎡

所在区域：中原区

绿化率：35.1%

容积率：3.49

车位比：待定

物业费：2.8-3.5元/㎡/月

物业公司：锦华物业

项目位置：通达路与西四环交会处东300米路南

华瑞紫韵城

价格：14100元/㎡

装修情况：毛坯

户型建面：高层78-143㎡，洋房97-133㎡

所在区域：中原区

绿化率：30.9%

容积率：锦园4.58 雅园4.09 福园4.19

车位比：1:1.1

物业费：2.6-3.2 元/㎡/月

物业公司：河南智诚物业

项目位置：建设西路与长椿路交叉口

最新动态：

裕华城首开一期16栋住宅（6栋洋房、10栋高层），首推1#楼115/118/89/78㎡，13#楼78/89㎡，具体售价待定。

华瑞紫韵城目前福园、雅园、锦园，其中福园为现房，主要剩137平三房，价格预计1.37W左右。

雅园在售1#/2#/6#楼，在售面积88平/113平/117平/120平/128平。

均为2梯4户，均价1.42W左右，预计2022年底交房。

锦园在售1#、2#楼，在售面积90平、110平、120平三房。

4梯7户，均价1.38W左右，预计2022年底交房。

项目详情：

裕华城为铁炉村城改项目，位于西四环以东、郑西客运专线以北，总占地约1680亩，共分为三期开发。

首期地块占地约112亩，规划10栋27-34层高层，6栋7层洋房，内部配套1所9班幼儿园。

裕华城首期总户数为2502户，地下车位2522个。

华瑞紫韵城为孙庄城改项目，位于中原区建设路长椿路，项目总占地640余亩。

主要在售的雅园占地约49亩，规划5栋高层，一所六班幼儿园。其中除了3#楼为20层，其余均为34层。

雅园总户数为1156户，地下车位1127个。

锦园占地约15亩，规划两栋高层和一栋两层商业。

锦园总户数为434户，地下车位421个。

交通方面，裕华城首期与地铁1号线铁炉站实际距离约500米。

华瑞紫韵城福园距离门口就是地铁，雅园距离铁炉站实际约500米；锦园距离市民中心站约500米。

自驾的话，两个项目周边有西四环、建设路、长椿路等城市主干道，随着四环高架的贯通，后期开车出行也非常便利。

裕华城效果图

商业方面，裕华城自身规划有约15万方商业体量。

华瑞紫韵城自身规划有21万方大型主题商业，主要集中在长椿路与建设路交叉口西南角和东南角。

除此之外，周边现有距离最近的商业有元通纺织城。

学校方面，裕华城首期地块北侧规划一个中学，中学西侧为规划的高中。

裕华城幼儿园效果图

裕华城整个项目共规划了3所小学、2所初中、1所高中以及6所幼儿园，后期教育资源还是很丰富的。

华瑞紫韵城除了项目自配幼儿园，还有一所伊河路教育集团建设路第六小学，位于丽园北侧，预计2022年底投入使用。

另外，两个项目周边还有郑州市第三十六中学、中原区一五三小学。

生态资源方面，裕华城售楼部后期会作为公园；华瑞紫韵城北侧规划有鹤山公园，南边规划有市民公园。

其次，周边往南2.5公里左右就是郑州四大中心，还有植物园。

户型鉴赏：

裕华城的户型设计整体来看还不错，小两房做到了动静分区，三段式卫生间，主卧和客厅都朝南。

89平是经典三房设计，115平和118平三房优势是南北通透，客卧一体大阳台，缺点是只有主卧朝南。

131平四房三开间朝南，客卧一体大阳台，四个卧室之间互不影响，主卫做到了干湿分离。

华瑞紫韵城的户型88平-112平三房设计的都还可以，均为三开间朝南，两个朝南卧室带飘窗，客厅带阳台。

其余117平-128平的户型进深较长，只有两个房间朝南，个别边户客厅采光会有一定影响。

小结：

两个项目都属于常西湖新区，但是现在想打着新区名义卖房似乎并不怎么吃香。

随着各种热潮退去，楼市大环境冷却，购房者也趋于理智，对于新区你吹的再厉害没用，关键要看硬件落地多少。

裕华城和华瑞紫韵城都有地铁加持，这对于刚需来说是一个优势。

裕华城南侧楼栋距离高铁较近，会有一定噪音影响。

华瑞紫韵城雅园纯高层设计，西侧紧挨公园；锦园体量较小，社区氛围较差。

配套方面裕华城自身配套多所学校，教育资源丰富，相对华瑞紫韵城有一定优势。

最后再看价格，裕华城预计高层毛坯价格1.38W左右，首开价格应该会参考华瑞紫韵城，给购房者一定优惠，注重性价比的客户可以关注下。

华瑞紫韵城的优势在于位置相对更好一些，雅园和锦园没有铁路影响，周边烟火气相对较浓厚。目前价格1.4W左右，刚需注重配套的可以关注下。