学区房卖学位好吗「学区房卖不掉」

今天，一位老朋友找我咨询卖房子、换房的事情。

他们想把名下的两套学位房给优化一下，找我把把关，看卖那一套比较合适。

待现金落袋为安之后，趁着现在行情比较淡的时候，有比较充裕的时间，

一次性改善升级到位，挑到“最好”的房子。

在给他们评估完负债、购房资格后，以他们自己的财力，加上买房后的现金流，

很快就帮他们捋清了购房方向及选筹的逻辑，总价区间首先锁定在2000-2500万。

按他们自己的话来总结，他们可以全款或7成首付再买一套更好的房子，还是比较容易实现的。

但标的需要满足更好圈层、更好地段、更好品质、更好居家氛围的传统名校学位房，或者成长性的学位房。

卖那套？

那么，问题来了。两套学位房，卖那套呢？然后再买哪里呢？

一套南山前海北区域星海名城一期的大三房，对口前海小学和前海学校初中部的学位。

另一套是福田侨乡&香蜜湖板块的金地网球花园，又名金地香蜜山，大三房户型可以做3 1房，户型通透。

对口福田实验侨乡学校九年一贯制的学位，二线名校学位房。

这两套房，都在深圳的优质板块里，属于居家环境比较不错的楼盘，而且还是居家比较舒服的户型。

当然，金地网球花园的档位，是要比星海名城一期要好得多。

而我给出的结论却是：这两套，都要一起卖。具体分析思路参考如下。

星海名城一期，卖掉！

星海名城一期，2001年入伙的楼盘，容积率低，绿化率高，小高层的房子住起来还是比较舒服的。前海片区的热盘居家楼盘。

但是小区折旧感已经开始显现了，还因对口的学校比较一般，而且物业管理也较一般，停车位比较紧张等因素，

导致它的置业综合改善优越性在前海花园社区队列里，属于住家改善竞争力，比较靠后的楼盘。

这里的业主卖房，如果还是要换星海名城里面的房子，一般会优先往三期或六期去换。

大部分情况下，还会优先往其他同级别地段或更好地段，换更好的小区。

另外，加上楼盘体量不小，间接导致这个楼盘的放盘量比较高，稀缺性不强。

投资客，如果在前海的中大社区里有房产，要优化房产组合，星海名城一期一般会拿来做第一批被优化掉的资产。

原因无它，前海早期产品折旧感较明显 没有名校学位 小区档次价值越来越不匹配它的价格，总价过千万之后，尤其是过了1500万以后，成交活跃度会变得越来越低频。

但辩证来看，对名校学位需求不强烈、预算比较有限的朋友来说，把星海名城一期作为改善换房的目标，反倒是可以作为优选的操作。

这跟我上面讲到的星海名城一期的“不好”，并没有冲突。

理由也很简单，“好”与“不好”只是相对的。

置换到星海名城一期的朋友，只要你能在地段改善升级、居住环境升级、户型面积升级等多维度方面，获得符合你改善升级预期的需要。

那么买星海名城一期，是值得的。

因此，我给到这位朋友，劝他卖掉星海名城一期的房子的建议，并不是说他这套房是不好的，而是现阶段这套房的价值，对他最大的价值，就是以套现的方式，来实现他的目标。

而对于其他人来说，他卖出的机会，也可以是你改善上车的“低门槛”机会。

金地网球花园，也卖掉！

金地网球花园（又叫金地香蜜山），商务公寓。

它所处的位置，在“侨乡 香蜜湖”板块里，片区价值还是非常优质的。

来这里接盘的人，不少是冲着这里的优质学位，改善买学位房来的。

而投资客布局，也会冲着这里优质学位的马太效应而来。

只要提前算好时间攒够入学积分，买入“侨乡 香蜜湖”这里的住宅学位房，一般都能上这里的名校。

不过，金地网球花园是商务公寓性质，所以它的入学积分，往往会比住宅的学位房，在起点上要低上10分的差距。

再加上它对口的福田实验侨乡学校（二线名校）录取分数线接近80分，以2020年为例，最低录取分数线小学为78.2分，初中为77分。

这就导致买房的人一般不会优先考虑接盘金地网球花园。

因为买了它，理论上看着能上的了学，但是实际上大概率有风险，还是上不了学。

哪怕金地网球花园这个楼盘，属于住家品质和体验里，比较优秀的一类产品。

但是由于它周边优秀住家楼盘也不少，并且在申请入名校的时候积分起点都比金地网球花园要高。

所以往香蜜湖或侨乡置业的人，无论投资还是改善，往往会优先购买金地网球花园的竞品楼盘。解决高价买学位房能上学、上好学 住好房 好社区的需求。

最后导致，金地网球花园这个楼盘它的升值效率，整体是跑输周边侨乡及香蜜湖相近品质楼盘的涨幅。

因此，我的建议是，金地网球花园这套，也可以卖掉。

而对于没有购房名额，但多金，又追求圈层、优质配套、居住空间获得感的朋友来说，金地网球花园的这些缺点，又不是缺点了。

可以买往这4个方向“换学位房”，

2个优选、2个备选

2个优选方向，传统顶级名校学区。

方向之一，为南山科技园南，南山外国语学校科苑小学 高新中学双学区组合的居家优质学位房。

作为南山区第一梯队以及深圳市优质的双名校组合，学区位置处于深圳超级总部基地、后海金融总部基地、以及科技园南高新区环绕的地段。

地段价值更高，并且整体学区的楼盘素质，要强于星海名城。

可以对等金地网球花园，并且学校实力水平方面，要更胜一筹。

另一个优选方向，可以留守“侨乡&香蜜湖板块”，往深圳高级中学南校区学区升级学位，寻找居家品质相近或更好的居家楼盘。

一来，地段品质、圈层更方面变化很小，但是在升级学位以及升级楼盘品质方面，维度是可以得到提升的。

2个备选，往成长性的学区，去选学位房，还可以往香蜜湖片区的明德实验学区学校升级。

这两年该学校中考成绩还是比较有目共睹的，十大率占比排名还是比较靠前的。

当然，有人吐槽中考人数规模较少，占了便宜。

但是从该学校生源的优质程度、师资力量投入上，教学结果和教学水准愈发向好，我是比较看好的。

往这里备选找房，可以找到升级圈层 成长性 舒适性好的学位房，不过预算得加钱。

另一个备选方向，是往宝安中心区宝安实验学校学区或海旺学校学区去挑选。

强势优质板块里，前者是宝安区的二线名校，后者是成长性的潜力优质学校。

双双都得益于南山优质生源家庭的改善外溢西移，以及宝安中心区优质城区面貌、配套升级、前海自贸区就近快捷辐射的利好。

承接、沉淀了优质的生源，成绩向好趋势显现。

卖掉星海名城一期往这里升级改善，多维升级改善的获得感，也会有比较明显的提升。

综合上述，我给到这位朋友的建议是：

两套都可以卖掉。

只不过，那套优先卖出，酌情还是可以考虑保留剩下的一套。

如果保留下来的是商务公寓的金地网球花园，由于已经红本在手，且不占名额。

留着自住过渡用，也是可以的。

最后，总价2000-2500万，可以往传统名校区域，如南山科技园南、依旧留守香蜜湖板块这两个主方向去挑。

然后替代方案可以往香蜜湖、宝安中心区成长性学区，诸如明德实验学校、宝安实验学校或者海旺学校等方向改善学位房。

如果遇上更好的标的，适当可以提高预算。

以上分析及建议，仅供参考。

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