独家|债权人自卖自买自救 北京中弘大厦背后隐现中植资本

撰文 | 王迪 来源 | 风财讯

4月8日上午10点，经过24小时的线上拍卖，北京中弘大厦烂尾楼最终以报价超33.12亿元，溢价10.5亿元的价格成交找到新归宿。风财讯获悉，网拍得主为北京植晟云厦物业管理有限公司，其为东银实业与东方资产的合资公司。

而此次竞得人东方资产曾因旗下员工受贿上千万帮助中弘融资，进而牵出地产黑马中弘陨落实事，让事件更显扑朔迷离，东方资产此举为自卖自买自救？

“拍卖是在北京市第三中级人民法院协助之下于阿里拍卖平台开展的，中弘欠债权人钱，现在债权人拍下项目，以便争取盘活。法院拍卖拿下项目应该是标准流程，东方资产应该不会操盘。”一位资深地产人士告诉风财讯。

风财讯从不同资深人士独家获悉，中植企业集团或有参与可能，亦有说法是东方资产已将股权转让给中植企业集团，未来中植参与操盘可能性较大。事实上，中弘股份曾数度尝试引外援自救，其中便包括中植系与国资的联合托管。此次中植又扮演“白衣骑士”？

中植企业集团在2018年曾回应媒体称，借助宿州国厚的管理团队在不良资产管理运营及中泰创展在债务重组、金融服务方面的丰富经验，使中弘股份尽快摆脱当前的经营困境，最大程度维护广大投资人和债权人的合法权益。

风财讯注意到，今年2月份，东方资产旗下东方邦信融通控股股份有限公司（以下简称“东方融通”）集中转让其持有的19家小贷公司控股权，并在北京金融资产交易所官网发布，而东方融通成立于2012年12月21日，是东方资产全资控股子公司，业务涵盖小额贷款、金融科技等。

数度操作是否有所联系？引人深思。

溢价超10亿元 竞得人所属股东曾牵涉中弘融资受贿案

风财讯查阅企查查发现，北京植晟云厦物业管理有限公司的大股东为北京东富嘉吉投资管理中心（有限合伙），持股比例为99.9999%，而北京东富嘉吉投资管理中心（有限合伙）的股东分别为东银实业（深圳）有限公司及中国东方资产管理股份有限公司（以下简称为“东方资产”），分别持股80%及20%，东方资产为财政部下属企业，为中国最大的资产管理公司中国东方资产管理股份有限公司。

自2017年底违约后，中弘债务危机持续发酵，卷入一系列资产冻结、评级下调、拖欠资金、债务违约等事件，中弘创始人王永红则被曝远走香港。而“仙股”中弘股份退市后，集团大笔实质违约债务正在推动其相关资产进入拍卖流程。

其中，逾期债务本息破百亿,东方资产、安信信托等35机构踩雷。而为了融资14.82亿元，中弘旗下企业曾向东方资产旗下一企业员工行贿1000多万。

在中弘资金链断裂、中弘股份退市之后，中弘股份评估价30.67亿元的不良债权，被以25亿元的起始价拍卖。北京中弘大厦及济南中弘广场在内的中弘资产也因行贿案走上拍卖台。

据阿里拍卖显示，此次北京中弘大厦拍卖标的名称，为北京市朝阳区慈云寺危改小区二期（6号楼）部分房地产在建工程所有权及其分摊国有出让土地使用权（商业、办公、地下车库、地下仓储用途），以22.62亿元起拍，保证金为2亿元，竞价周期为1天，评估平均单价49311/平方米，保证金为2亿元，增价幅度1000万元。

3月6日，北京法院审判信息网就曾公布北京中弘大厦的司法拍卖公告，评估价32.32亿元，此次拍卖最终超出估价0.8亿元成交，溢价10亿元左右

“溢价有点高，超过三十亿元了，如果能处理好那散售的50多套单元，比如回收散卖单元的产权，保持业权统一，未来还是有一定想象空间的。”李想第一太平戴维斯助理董事华北区市场研究部负责人对风财讯表示。

有证券人士则表示，东方资产此次参与或许只是为了获得资金，操盘可能性不大。

北京中弘大厦并非唯一进入拍卖流程的中弘资产。此前，济南中弘广场在2019年下半年经历了三次拍卖，均未成交。曾经的济南第一高—中弘广场将拍卖也是命途多舛，两任开发商折戟沉沙。据阿里法拍平台，济南中弘广场最后一次拍卖设定的起拍价为15.3626亿元，为该项目估值的76%。

神秘转让？东方资产操盘可能性不大 “先天不足”后天盈利可补救？

北京中弘大厦曾被冠以“稀缺品”、“商业传奇”、“最受投资者青睐的投资品“等称号，从地段上来看位于朝阳路与慈云寺桥交叉口西南角位置绝有一定优势。

王永红也曾将其摆在中弘地产的主要开发项目中排在首位，预计总投资 22亿元，只是该宗标的与其“主人”一样的命途多舛，项目饱受资金问题的影响，工程进展缓慢迟迟不能完工，中弘股份更是多次为项目提供借款担保，开发四年，至今沦为烂尾楼。

中弘大厦也多次担当“救主弃子”的责任。2017年底，陷入资金困境的中弘股份曾谋求出售中弘大厦，该资产估值60亿。据称融创曾欲出价30亿元收购，但最终因报价太低，中弘拒绝了孙宏斌。

几经腾挪转手出让之间，北京中弘大厦是否会迎来新生？未来盈利空间又有多大？

“新公司拿到项目以后需要对其进行全面的评估，现在项目现处于施工大约一半的状态，之前的设计方案设计方案需要完全推翻，再报批，然后批下来之后再继续施工，在施工过程中可能需要拿一系列的证。等施工完成以后，过消防，看装配。拿消防之前可以开启预租。这是一个处理的基本流程，但是每个过程都可能会出现一些毛刺。也会经历一些坎坷，这都是有可能的。”李想道出了北京中弘大厦可能会遭遇的境况。

此外，对于盈利空间，一位常年从事写字楼研究的业内人士则认为，北京中弘大厦这一区域我们称之为CBD周边，或者说泛CBD区域，在区域通达性上并不是很好，位于在慈云寺桥的东边，比如说开车的话由北向南的话，掉头就比较麻烦。而且那边也没有地铁，要坐地铁，还要倒公交车，或者是地铁骑共享单车，从地铁出来步行五分钟这种比较合理的距离它是做不到的，区位有一定的小毛刺。

另外，从租金水平来看，该区域并没有CBD中心区域那么好。周边CBD中心区域的平均租金水平可以达到350或360元/平方米/月。单从这个区域来讲也就300元/平方米/月封顶。价值相对于CBD没有什么竞争力。只能说，区域有一定潜质，但会有一个天花板，发挥的空间相对有限。

风财讯同样发现该宗标的竞买成功之后，竞买人需要自行解决所有问题，包括政府相关部门的沟通、协调，施工队的沟通，甚至小到施工图纸之类的获取。

据了解，北京中弘大厦现状主体结构封顶，室内公共部分装修已部分完成，外立面部分装修已部分完成，办公区及商业室内为毛坯房，项目已于2017 年底停工至今。

而真的如同坊间所传中植已经接收该项资产，加入操盘吗？

据了解，中植系是国内大财团，拥有20家上市公司掌控着万亿资产，资本市场的形象“沉默如谜，就现有公开资料得知其成立于1995年，是一家多元化经营的大型民营企业集团，集团旗下主要业务涵盖投资、并购、资产管理和产业基金。集团拥有多家全资、控股子公司，分布于北京、上海、黑龙江等多个省市。

作为中国资本系长袖善舞的一员，长期以来，中植系通过自身持股，或是股东、亲友、部下等种种关联方隐秘操控等方式，先后入股过数十家A股上市公司。

早在2018年10月，中弘股份发布公告称，公司与宿州国厚城投资产管理有限公司及中泰创展控股有限公司9月30日共同签署了《经营托管协议》。中泰创展和宿州国厚将在管理人员和债务重组等人、财、物的日常经营、管理或处置多个方面对中弘股份进行托管经营。中泰创展控股有限公司便是中植企业集团旗下子公司。

“可能拍卖前，东方资产已经把股权转让给了中植。”一位业内资深人士对风财讯表示。

事实上，不论最终北京中弘大厦最终得主是谁，不能改变的事实是“弃子难救主”，不良资产处置折射背后的是潮涌潮落背后的孤凉，而伴随着资金逼仄及市场预期下降而来的兼并重组大潮，北京中弘大厦或许只是一例尘埃，只不过加上了中弘“面值退市第一股 ”的标签更显凄凉。

在北京中弘达产迎来命途转折的当口，希望此次“改名换姓”于它而言，迎接的不再是烂尾，而是真正的重生、向上。