合肥跌得最惨的小区「合肥有轻轨吗」

时间转瞬即逝，转眼已经11月份了，回过头看，今年合肥楼市火热，部分区域新房供不应求，不少楼盘中签率屡创新低，许多人转而将目光投向二手房。

目前合肥二手房到底如何呢？我想“冰火两重天”这个词形容最合适不过了。

一、合肥涨幅最大的10个小区曝光，有小区上涨超1万/㎡！

今年以来，国家统计局最新发布的中国70个大中城市二手房涨幅情况中，合肥的二手房在2月份之后已经连涨8个月。

而在最新出炉的冰山指数发布核心城市二手房数据中，合肥目前的二手房均价为14206元/㎡，月环比上涨0.3%。

合肥二手房的房价也一直处于微涨中。

今年，合肥二手房价格整体出现微涨，部分优质的小区价格还在涨！

今天我就整理出了近期合肥涨幅最大的10个小区，其中有小区一个月上涨超1万元/㎡！

其实，仔细看看合肥涨幅比较大的10个小区中，大多都是老破小。这些老破小虽然环境不是很好，房龄也比较大，但是都占据了比较优质的位置。

比如省纪委宿舍、宿州路310号小区、双岗街74号小区等，其中省纪委宿舍位于庐阳四牌楼商圈，小区距离红星路小学非常近，而且距离地铁站、医院都不远。

另外值得注意的是政务区的融创合肥壹号院，这个小区无论是位置还是产品，都非常优越，目前小区二手房价达到了40457万/㎡，远高于天鹅湖板块的二手房均价。

该小区上涨幅度达到了39.51%，相当于上涨了15984元/㎡。

还有的楼盘刚交付一年左右就有不少房源在售，由于是次新房、位置好，所以价格也不低。

比如包河区去年交付的融侨观澜小区，目前二手房的挂牌均价都在2.5万/㎡左右，上涨幅度达到28.82%。

总结来看，在二手房市场中上涨的房源，一般有以下特征：

1、学区房，比如庐阳、政务等优质学区房，特别是一些总价低、户型小的房源，成交速度速度非常快，甚至只要价格合适，一天之内就成交。

2、品牌盘，品质、物业更好，二手房市场溢价更高。

3、高性价比房源，在交通、地段等某一方面有明显优势。

二、合肥这10个小区房价跌得最凶！

合肥楼市变幻莫测，但二手房市场往往能反映最新市场情况。

虽然最近确实有部分区域房价在攀升，但也有一批业主抱怨：自己挂牌的二手房已经一降再降，但很多人来看房，还是想要更低的价格。

事实上，当下合肥一些非热门板块的二手房市场确实不乐观。

今天我统计了合肥10个跌幅较大的小区，发现大部分小区都在降价抛售。

从表格中，可以发现跌幅榜前10名的小区，分布在合肥各个区域，但大多集中是一些房龄很大的老小区，以及学区一般的商住楼。

1、主城区有小区最高跌了39.01%，一大批老破小销售艰难；

在跌幅前10名的小区里，包河、庐阳、蜀山二手房几乎霸屏！

究其原因，这些区域作为合肥的中心地段，大多数小区的房龄已经超过10年，已经不适宜年轻人自住。

而且中介也透露，现在主城区二手房市场竞争非常激烈，光是包河区，二手房网站上就挂牌了8152套二手房，如果没有价格优势，都不太好卖。

现在买卖双方对于房价可以洽谈的空间变大， 随着二手房成交速度放缓，房主变得好说话，经历了市场变化之后，心态有所改变。

一些急需用钱的房东，想要尽快成交，价格只能一降再降。

二手房网站上，更有房主直降226万卖房。

2、越来越多学区一般的二手房，房价呈现下跌状态；

众所周知，在买房过程中，学区是非常重要的因素。热门的学区房一直都备受追捧，其二手房价也节节攀升。

相较之下，学区一般的二手房便会呈现价格涨不上去的现象。比如包河区的安徽行政学院教工宿舍，属于曙宏小学的学区房，价格相较上月跌了39.01%。

当然，也有一些小区即便是优质学区房，房价依旧在下跌。

比如包河区的绩溪路5号楼小区，虽然是包河顶级学校屯溪路小学的学区房，但由于小区主要在售房源房龄较大，居住氛围一般，且很多挂牌房源是大户型，性价比不高，成交量也就一般。

3、商住楼投资要谨慎；

明显发现，在二手房网站中跌幅较大的小区，有部分是商住楼，比如金大地悦澜公馆，目前小区在售的房源比较多，但是卖不上价，价格相较上月跌了19.51%。

针对商住房，我也咨询了业内人士，他们表示：买公寓是个技术活。

买之前问自己几个问题：这个公寓以后能租的出去吗？这个公寓以后的租金会高吗？这个公寓的物业运营能力到底如何?这个公寓未来的升值潜力如何？

有几种公寓千万不能买：没有产业办公支撑或者高校资源的公寓不要买；周边住宅产品太多的公寓要谨慎；物业差运营能力差的开发商打造的公寓不要买；交通不便的公寓不要买；周边配套落后的公寓不要买。

4、物业一般的小区，房价也在下跌；

可以看到，表格中房价降幅较大的小区，有不少在偏远地段且商品房不多的区域，涨幅空间比较有限。

此外，还有很多楼盘都是不知名的小区，物业管理差，甚至没有物业。时间久了，居住的体验感会越来越差，二手房交易也不太乐观。

这类房子一般市井气息太浓，有很多不规范的地方，未来想要转手置换也比较困难，降价出手也是常理之中。

在挂牌量超过7.7万的当下！买家一定要警惕，避免站岗！

其实，这些涨跌幅较大的小区，只是目前合肥二手房的一个缩影。

目前，合肥二手房总挂牌量超过7.7万套，达到77587套，仅昨天一天，挂牌量就新增了515套。

二手房挂牌将激增的现象，说明市场上存在房东抛售房源。

根据我近期和中介交流，了解到今年合肥市场最明显的变化，是买房人不再以价格为导向买房，价值成了主要参考项。

背后的原因，是当市场不再疯狂，抗跌保值的一定是有价值的房产。因而，现在很多人不管买二手房还是新房，更看重位置、品牌、学区等构成的综合价值。

就目前而言，合肥二手房主要被分为以下几类：

1、热门房源成交周期快、成交价格高；

2、冷门房源无人问津，价格一降再降；

3、一般楼盘有价无市，市场预期不高。

那么，在当下的市场，还能不能买二手房，应该怎么买，以下几个建议，望周知:

1、并不是楼盘一交付就可以买它的二手房，因为没有房产证不能进行交易。

2、亲自跑中介门店，查看后台数据，在没有办出产证之前，公共的中介平台不能正式挂牌 。所以想要先一步掌握新交付小区二手房挂牌，就得亲自跑中介门店，查看后台数据。

3、掌握周边二手房价格，除了要掌握你想要买的新交付的二手房挂牌价格外，你还需要掌握周边二手房价格，有了一定的对比后，才能确定新小区价格是否处于抛售状态。

4、价差并不是绝对的，譬如有的小区户型赠送特别多，价格相对就会更高一些；有的小区物业特别好，价格也会更高一些。

小户型单价一般会比大户型高，有学区的，大小户型差距会更大。相邻两个楼盘若学区有差异，价格可能会天差地别。

5、要注意是否满二这个重要指标，满二与不满二的房子相差一个5.3%的增值税（就是原来的营业税），所以未满二的房子，往往在挂牌价上会比满二的明显低。

6、及时判断抛售潮出现，如果有多套低于周边二手房原有价格体系的房源出现，我们基本可以判断这个新交付的小区抛售潮出现。

一般抛售周期在1-3个月左右，或者更短。急抛客户走完后，价格会恢复市场正常水平。因此要捡漏的客户，应该盯准目标及时入手。

7、不要被低价冲昏头脑，要关注楼幢、楼层、户型的差异，不要光被低价冲昏头脑。有些顶底买来就很便宜，这不代表抛售。

综合来看，对于有需求的买房人来说，不必看到部分板块的热度就上头冲动买房，也不用只盯着冷门板块就认准房价要跌、死扛着不买。