新盘价格倒挂「陕西明盘最新消息」

步入改善，是当下西安楼市的现状，2万 /㎡、3万 /㎡项目相继亮相，不少刚需买房人直呼承受不起！

终于，西安一批老盘姗姗来迟，给了买房人希望……

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西安多板块房价不断刷新

高新、浐灞房价冲上4万 /㎡!

2022西安楼市进入下半场后，备案价公示和意向登记不断，供应量逐步加大，多个纯新盘、高端改善盘入市……西安各区域、各板块的均价也在不断刷新。

从不同房价分布区域可见，西安主城区已经没有均价1万/㎡以下的新房项目了，而2.5万以上的新房项目多分布在高新、航天、浐灞、曲江、沣东、沣西板块。

可以看出：

均价1万/㎡以内项目从数量上来看不少，但是项目主要分布在西安周边区域如高陵、临潼；

均价1-1.5万㎡价格段项目分布区域集中在西咸新区，主城区如未央、莲湖、新城、雁塔等有少量房源。

均价1.5-2万㎡项目主要以浐灞、港务区、沣西和雁塔项目居多，港务区和浐灞近几年一直是西安楼市新房房源供应大户，因为配套落地速度较快，也是众多刚需、首改购房者首选区域之一。

均价2-2.5万㎡的项目则主要集中在高新三期和沣东新城。

均价2.5-3万㎡及均价3万 /㎡的项目则主要分布在高新、航天、沣东还有浐灞（多宗万元地亮相），且高新三期及浐灞部分项目均价已经冲上4万 /㎡。

从刚刚结束的9月份登记房源价格来看，整体均价为20816元/㎡，其中均价2-2.5万/㎡项目已经占市场主要比例，均价1.5万/㎡以下仅3盘，低价盘大大减少。

房博士整理了今年1-9月份，西安楼市备案价走势情况，可以看出，自今年下半年以来，西安楼市备案房源整体均价已经破1.9万/㎡，市场改善属性愈发明显。

那么，对于刚需、刚改客户，想低门槛上车，西安楼市还有机会吗？

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最高倒挂4000元/㎡！

西安多个“骨灰盘”来了

近期，西安一批骨灰盘规划公示、价格公示，放风即将登记的也不在少数，房博士一一为买房人整理如下：

以上项目，部分已经价格公示，买房人可以优先关注起来，比如：万象春天、海伦国际、华安紫竹苑、星雨华府、旭景清园、御锦城、西安金融小区、天朗大兴郡雲峯。

1、万象春天

万象春天，本次公示价格的9#楼，小高层产品，2个单元，两梯四户，总房源86套，主力户型产品面积约99㎡、127㎡，整栋均价15423元/㎡。

详情点击>>>13870元/㎡起，准现房！时隔5年，西安城南断档盘再“露面”！附多图实探

项目距离上次开盘销售已经时隔5年之久，项目一期主要集中在2015-2017年销售，本次再推，“捂盘”时间够长！

据二手房官网数据显示，万象春天一期的二手房挂牌价为17313元/㎡，与本次的备案均价15423元/㎡，倒挂近2000元/㎡！

项目点评：对于刚需刚改客户来说，可以是个不错的上车机会，1.5万 /㎡均价 小高层产品 成熟地段 全维度配套，可以说是瑕不掩瑜；如果是纯改善客户，产品品质可能略显不足，不过这样的项目，预计也是不愁卖的节奏

2、华安紫竹苑

华安紫竹苑是个让一批买房人翘首以盼的项目，主要原因：价格优势 倒挂差 现房。

项目4#于去年11月份价格公示，且仅仅只有36套房源，面积102-140㎡，均价11097元/㎡，小区二手房挂牌均价15066元/㎡，一二手倒挂近4000元/㎡，摇号是肯定的。

华安紫竹苑小区实景图

据置业顾问介绍，这36套房源是项目团购所剩房源，小区已经交付入住，期房为主的西安市场，现房，确实够香。

3、星雨华府

雨润·星雨华府是西安经开区有名的老盘了，目前项目大部分已经交房，本次推售的14#楼也是千呼万唤才迎来了最新消息。

其实早在2019年3月份本项目14#楼已经进行过一次价格公示，当时楼栋均价是9141元/㎡，这次是重新公示，但是价格上涨4731元/㎡，涨幅很大！

推售面积是95-113㎡的三居室，户型也是中规中矩，毛坯交付均价约1.38万/㎡，属于准现房状态，按照最小面积95㎡计算，项目的总价门槛约131.8万。

项目点评：项目周边的配套地铁2号线有点距离，紧邻长安大学，小区的教育配套已经成型，但升值潜力相对受限，因为是老盘推新所以产权年限缩水会比较厉害，虽然本次价格符合目前市场的基本行情，北郊刚需自住群体可以看下，但是毕竟与2019年备案价格相差甚大，性价比一般。

4、天朗大兴郡雲峯

天朗大兴郡雲峯，西二环里的老楼盘推新，是天朗大兴郡二期（已在2014年交房入住）的最后一栋精装高层，面积89-139㎡，毛坯备案均价15029.94元/㎡（带装修包约，2000元/㎡），准现房。配套齐全，地段优秀，地铁、商场都有，生活人气足。

项目点评：项目配套齐全，地段优秀，地铁、商场都有，生活人气足。但周边教育资源一般又紧张，产品刚需，土地年限缩水。

还有部分项目，虽暂未价格公示，却已放风近日将加推，如：紫薇西棠、华清学府城。

5、紫薇西棠

紫薇西棠项目总占地157亩，分为南北两个地块开发，北地块13栋楼，5栋高层，8栋洋房目前已经全部交付；南区3#、4#、5#楼也已经售完，预计近期推售的是南区1#、2#、6#楼。

其中1#、2#楼均是高低配，31层高层产品 16层小高，高层是2梯4户设计，户型建筑面积约120㎡、140㎡；6#楼是总高28层，户型建筑面积约120㎡、140㎡，2梯4户设计，均是毛坯交付，放风价16500-17500元/㎡。

项目点评：紫薇西棠属于泛高新区域内在售的项目，小区品质一般，开发商和物业都是本土开发商华洲置业，目前也有目前已经交付入住的开发小区，周边底商林立，居住氛围成熟，适合想在泛高新区域购买，着急入住的刚需家庭。

6、华清学府城

华清学府城是一个城东幸福林带片区著名的老盘，周边教育、商业、医疗配套一应俱全。预计将于10月加推四期地块——华清学府城·幸福印，户型面积127-143-150㎡，放风价1.8万/㎡。

项目占地约586亩，共规划60栋楼，分六期开发，小区自2010年开始陆续交付入住，二手房月成交量常居片区榜首。

项目点评：本次产品刚需、刚给、改善均有涉及，周边生活配套成熟，但开发时间久，产权缩水，舒适度一般。

中海开元壹号·紫宸、唐顿庄园二期均已规划公示。

其中，中海开元壹号·紫宸是由6栋住 1栋幼儿园 1座地下车库构成，住宅为总高9-11F的洋房，为典型的纯洋房洋房住区，在二环内十分稀缺。

根据公开信息显示，项目户型面积180-250㎡，预计10月入市，整体定位高端改善，据悉，预计入市价格在2.5万/㎡左右。

今年4月，唐顿庄园二期项目规划公示，根据公示规划信息：项目包含7栋住宅（地上21-29层）、10栋商业（地上1-11层）、1栋幼儿园（地上3层）

曲江公园里二期（唐顿庄园）效果图

项目目前售楼部正常开放，但是户型面积等信息暂时没有相关信息，而且从目前的施工进度看，今年入市的可能性较小。

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倒挂高！配套齐全……

老盘新卖是“捡漏”机会？

不可否认，老盘具有很明显的共性：

1、相较于新入市楼盘 价格优势明显：

新房楼盘不管谈什么产品规划、品牌背景、物业资质，还是户型设计、园林景观，老盘们都会用“价格便宜”回击到底。拿地时间早，价格备不上去很正常。

2、一二手倒挂 正在逐渐消失：

老盘新卖，要么与前期二手房价格有较大倒挂空间，要么有学区等优势，且周边的配套一般都会比较成熟，但买房人需要理性看待一二手倒挂，因房企、产品、物业等综合因素，同一地段的项目，二手房价格差异明显很常见。

3、老盘产品设计一般比较落后：

老盘新推，有项目产品也与时俱进做了升级，但不少项目会延续之前的老套设计，且不谈小区内部园林景观设计，仅户型与当下楼市的新产品就有明显差距。

4、产权一般缩水严重：

因拿地时间早，老盘的产权缩水五六年甚至10几年的也有，购买之前，了解清楚拿地时间很重要。

对于买房人而言，在预算的坐标上，需要综合去考虑老盘新推的性价比。