佛山千灯湖的楼盘「佛山千灯湖哪个楼盘好」

啥？号称“千灯湖”？

最近这个盘的广告刷满了广佛各公众号，真的是想漠视都不行。。。

广雅苑，位于平洲厦南一村，和千灯湖隔了条一环，归属桂城平洲片区。

简单点说，和千灯湖没半毛钱关系。

这就和千灯湖对岸的大沥两盘怡翠尊堤和时代天韵地理位置相似，靠近千灯湖但又不属于千灯湖的范围，但是开发商喜欢打着“千灯湖”的名号来宣传，而且去化和价格好像还不错。

对于广州等外地客而言，“千灯湖”就是高楼价的代名词，能和千灯湖挨边的楼盘应该也不错，最起码不会差到哪里去。

这可能是他们在广州生活感知到的一种经验。在楼市这一块，外地客特别是广州客都喜欢套用经验。这个时候，如果销售再灌输一点时空概念，距离千灯湖2公里，距离广钢10公里，再用价格差比较下，你是不是感觉这个蹭热点的盘性价比还挺高的？

但凡蹭千灯湖热度的盘，你一定要注意了：

这种盘肯定缺乏价格卖点支撑。

你看三山新城和坪洲的映月湖核心区的新盘，从来不需要蹭千灯湖的热点，因为它们自己就是热点。

接下来，我们综合分析佳兆业这个楼盘。

1. 价格多少合理？

佳兆业的进度非常缓慢，不管是工程进度还是宣传推广。本来想着等绿城出来蹭一波热度，谁料隔壁的越秀静鸡鸡地杀了出来。上一周才说一期全部售罄，准备推二期，今天又发海报说全新一期2栋楼王加推，并且单价区间在2.9-3.3万/平。。。

论品质，越秀的户型和交标都相当到位。佳兆业的户型虽然非常亮眼，装修标准也是非常有诚意，但在越秀前面就没有半点便宜占，并且产品定位也差了一个身位，

吹风价三万有点水分过多

万科金域世家售价在2.4-2.6万/平，更近地铁，且没有一环这种硬伤。实在要挑毛病，你顶多说它楼距太密，但也不至于拉开单价5-6K的身位。

我在样板间看隔壁栋的时候，明显感觉两栋楼的距离太近了。不知道各位有没有感觉到？

我们再对比一下拿地价。

2017年10月，越秀拿下平洲地块，扣配建后，楼面价1.8万元/平 早期售价2.5-2.8万/平，今年售价调至3-3.2万/平。

2019年1月，万科拿下平洲旧改地，扣配建后，楼面价达15470元/平，售价在2.4-2.6万/平。

2020年5月，佳兆业拿下平洲这块一环旁边的地块，扣配建，楼面价约14781元/平，吹风价3万/平。

从地价推算，佳兆业和万科的定价应该不会相差太大。

再看看周边对标的几个次新二手盘：

富丰君御和依岸康堤有毛胚和装修，成交价格区间大概在2-2.3万/平。

富丰新城和中海繁华里都是装修，成交价格区间在2.2-2.4万/平。

佳兆业的优势在于户型和高标的装修，在交通上不如以上四个二手盘。在楼盘定位上，越秀的产品以改善为主，主流为四房设计，整个楼盘档次要胜过佳兆业，目前的定价在2.8-3.3万/平，部分天地层最近打出来2.6-2.7万/平左右的价格。好在佳兆业的户型有错位竞争的优势，客户群和越秀并没有太大的冲突。

最后，基于一环硬伤和没有南海新交通优势，我预测下佳兆业的价格区间：

83方：预计2.35-2.55万/平区间。这个户型对一环，在价格上必须和周边的二手保持不大的价格差才有优势。

92方：东南的户型定价应该在2.55-2.75万/平。

102方：非常稀缺实用四房，定价2.75-2.95万/平。

113方：定价应该和102方一样，过3万/平有点难度。

以上仅供参考，户型我就不评价了，产品挑不出什么问题，户型和装修都是棒棒的

项目最大的硬伤就是一环，关于噪音和震感，我相信桂城周边的居民都有感受，噪音可能还好，这个震感真的就很难受了。

对价格影响多大？留一下怡翠馨园，万科金色家园，滨江一号靠一环边，奥园一号，万国府的房源，稍微便宜点的基本都是靠着一环的，和不靠一环的户型相比，会有3000-5000/方的价格差。

2. 前景怎么看？

南海刚刚发布了夏南一整村旧改进度，佳兆业这个项目就位于海逸介入的旧改范围。

按目前的进度来看，除了映月湖核心区，也就是之前拍除了绿城和保利地块附近，进度最快的也就佳兆业这个片区。

从规划图来看，这一片并不存在太有价值的项目，平洲的价值板块依旧在映月湖核心周边，未来的市政配套都会围绕映月湖开展。

有传闻，佳兆业配建的小学会是桂城某某小学的分校，不过我认为这个点并没有太大的价值。不是九年制的公立并不太被桂城的家长追捧，南海中心小学 映月中学的组合都经常被桂城东的家长吐槽，难道这个配建的公立比南海中心还牛？

未来能够对桂城楼价产生影响的九年制的学校就会是“灯湖小学 灯湖中学”，“新建的桂城一中（九年制）或者南海中心小学 桂江一中”这种特殊的存在。

影响佳兆业价值的变量，唯一可能就是划入桂城一中（九年制公立）的范围，但目前学校尚未确定范围，如果这要赌这个，不如等桂城一中确认范围再入手。

总结

一环硬伤很明显，所以开发商在户型上花了不少功夫，装修标准那是真的良心。

如果入手这个盘 ，重点看价格定在什么区间，还有教育资源在桂城片区属于什么段位，了解了这几点，你就可以下手了