深圳发布重磅住房调控政策「深圳房改」

今日上午，深圳市对外发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。这个文件意义非常深远，不只是全面而且还非常深刻，它管控的年代也非常久远，从2018年到2035年整个18年，等同于宣告深圳二次房改的来临。

深圳启动二次房改

第一次房改：1988年，正式发布第一次房改，确立住房就是资产，开启土地财政时代，奠定深圳过去三十年的辉煌。

第二次房改：2018年，深圳第二次房改，解决四大住房核心问题，决定深圳未来三十年的经济生命线。

根据该《意见》，深圳将针对不同收入水平的居民和专业人オ等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为三大类，即市场商品住房占住房供应的40％左右，政策性支持住房占住房供应的40％左右，公共租赁住房占住房供应的20％左右。6月5日，深圳市住房和建设局局长张学凡在新闻通报会上发布《意见》内容。

深圳官方出台的住房保障体系在于缓解深圳目前面临的四大住房问题：

1、高房价下，人才吸引力弱减，影响城市竞争力；2、供需不平衡；3、住房结构不合理；4、保障不充分。

《意见》重点内容：

关于计划建设住房指标：

●2018年至2035年，我市新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

●2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

深圳官方第一件事就是重塑整个住房供应体系，确立租购并举下，各类住产的硬性供应指标：

1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。

2、人才住房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。

3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

未来房价会涨还是会跌？

58安居客房产研究院分析师：从此次新政可以看出，目标非常明确，未来将新增170万套住房，其中6成是保障性房人才房，而商品房只占4成，这就意味着深圳商品房的供应量将会进一步缩小，而且其中还强调商品房会以普通住房为主，从文件这些信息可以看出，深圳此次房改新政主要是站在民生方面，主要考虑的住房对象也是刚需，可以说完全站在了房子是住的，实现人人有房住这个伟大的目标。

未来的确有可能实现居者有其屋，但是居者有其屋并不是人人有房子。相反商品房供应下降，买房或许更加不容易。尤其是高端豪宅楼盘，也许将会更加稀缺，毕竟在仅有的40%的商品房中，还要以建造普通住房为主。

至于未来房价会长会跌，这个问题是多方面因素决定的，此次新政出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。不管是需求端还是供应端，各个层面都考虑的非常清楚，基本上没有给炒房投机者留太大的漏洞。

同时，《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

迎接大湾区，深圳已经准备好了！

还有一点我们应该注意，此次住房新政发布的时间点，6月初。大家都知道粤港澳大湾区规划近期即将会出台，在这样一个节点，深圳出台住房新政，意义重大。基本上可以断定，大湾区绝对不会走雄安新区和海南自贸港的路，全面封锁房地产。

此前我们也有看到大湾区内的其他城市都已经出台相应的楼市新政来迎接大湾区的降临，而此次深圳以住房制度的改革来应对即将到来的大湾区。基本上代表了大湾区未来房地产发展的政策导向，一方面遵循房地产发展的规律，一方面也贯彻了中央房住不炒和居者有其屋的方针。

宋丁：深圳以住房制度的革命性变革应对大湾区的降临！

可能不少人更加关注：这个意见出台后会对深圳的楼市产生什么影响？会不会影响房价？我的看法是：当供给侧发生这么剧烈的变革，需求侧也必然出现深刻变动，大量需求会涌入保障性住房消费行列，原有的商品住房上的供需两端都在收缩，特别是商品房中间的普通住房在大量保障性住房的压力下，可能出现价格趋稳的局面。但豪宅部分，由于占比减少，可能会保持需求旺盛的格局，房价可能仍然有上浮的较强动能。也就是说，将来深圳的普通商品住房和豪宅之间的价格可能会进一步拉大，这一点应该不难理解。

这个意见所涉及的问题面很宽，可能在未来实施过程中会出现很多困难和问题，但是，它的大方向是符合深圳房地产发展战略方向的，无论如何都非常值得期待，期待意见能够尽快全面、高效得到贯彻落实，真正推动深圳住房制度的实质性变革，推动深圳“房住不炒”、“住有所居”的实现，推动深圳房地产市场的长期平稳健康运行，推动深圳在即将降临的粤港澳大湾区的发展中起到更加重要的作用。