个人房屋交易税收政策「个人转让住房税收政策」

因工作需要，近段时间老牛频繁地接触个人房产交易税收咨询，为了便于大家查阅，今天特做以下整理，希望能给大家参考提供便利。

其实与房产相关的税种（包括交易双方、持有人在持有期间）比较多，归纳一下，有以下税种：增值税、相关附加（教育、城建）、契税、所得税（个人）、土地增值税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税，以上仅属于房产类的税目就有契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税，只是对于个人购买普通住宅来讲，有些税目是免征或不征的，所以大家不是太熟悉，比如土地增值税（简称土增）；另外，城镇土地使用税、房产税并不是交易时产生，而是在持有过程中需承担的税目。

要弄明白个人交易房产的税收政策，先要把以下几个问题弄明白。

个人相关房产分类

说到与个人相关涉及房产的税目，不得不提一下个人生活用房的分类。通常按居民生活用房通常可以分为二类：住宅类与非住宅类。分类的根源主要是用房占地的性质。目前我国土地使用性质可分为九类，具体如下：居住用地、公共管理服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地，我们常见的有居住用地、工业用地、商业用地。不同用途的用地，相应的使用期限也不同，其中居住用地70年（产权）、商业用地40年（产权）。对于个人生活用房而言，只需要弄明白居住用地与非居住用地即可，当然他们的产权期限也是不同的（70年产权与非70年产权）。所以，住宅类房产一般指70年产权的居住用地所开发的住房，而非住宅类房产一般指非70年产权的非居住用地所开发的非居住用房（不一定非居住用房就不能用来居住），这些都是在房本上看得到的。

住宅类用房的分类

当然住宅类用房也是有分类的，按使用舒适度来分，可分为普通住宅、非普通住宅。普通住宅一般是满足居民刚性需求而建造的房屋，具有面积偏小、容积率较高、价格相对便宜的特点；而非普通住宅一般是满足居民改善用房而建造的房屋，具有面积大、容积率较低、价格较贵的特点，比如别墅、部分洋房、大平层等。按照相关文件规定，满足以下三个条件之一的，即划为非普通住宅：1、面积（房本上标的面积）大于144平方米（含）；2、容积率低于1（含）；3、明显高于当地市场指导价（一般指大于指导价的1.2倍）。普通住宅与非普通住宅在税收政策上有很大的不同。

公寓到底属于哪一类

一般公寓有二种，一种是非居住用地开发的（非70年产权）；另一种是居住用地开发的（70年产权）。具体来讲，公寓是住宅类还是非住宅类，要看房本上写明的土地使用性质。如果是居住用地，则这种公寓属于住宅类，会受到政府的管控，购买这类房产是要有购买资格的；如果是非居住用地，则这种公寓属于非住宅类，当然也不受政府管控，税收政策上也会有很大的不同（税收成本要高得多）。如果是住宅类的公寓，那肯定是普通住宅范围了，因为一般公寓的面积都比较小。

这里有一点要明确，不论是普通住宅还是非普通住宅，都属于居住用地，作为特殊的商品，属于政府管控对象，要购买是要有购房资格的，其买卖均有严格的限制条款。

比如国内知名的房地产开发商万科，以前就曾经开发出很多居住用的公寓，每套36平米左右，精装修，很受单身用户的欢迎。另外，在长沙也有部分居住用公寓，如德庆山韵水城的1栋，虽然每套面积只有不到40平米，但属于居住用地，这就是典型的住宅类的普通住宅。但市场上所售的公寓，多数是商业用地开发的商用公寓（只有40年的产权），购房者在购买时一定要仔细问清楚。

所以，很多朋友问我，公寓属于不属于普通住宅，我就很尴尬，就好像我们在讨论这只狗是公是母，你牵只猫来让我辩认。

弄明白以上几个问题，我们再来说说个人交易房产所涉及的税目。整体来讲，房产交易，无非就是以下几种：

1、单位交易住宅类房产的税目。这个在大多数城市几乎不太存在了，因为很多城市出台了房产限购令，单位不能再购买住宅类房产。以长沙为例，长沙市政府在2018年6月25日出台了长政办函[2018]75号文件，《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中第三条第（七）款明确到：暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。也就说是，在长沙限购区域，单位已不能购买住宅类房产，已经购买的须满5年方能转让。

2、单位交易非住宅类房产的税目。这是非住宅类主要是商业地产，所涉及的税收政策也比较复杂，不是今天主要讨论的对象。

3、个人交易非住宅类房产的税目。与个人购买住宅类的税目基本一致，只是部分税目在购买住宅类房产中做了免征、减征，或是不征。

4、个人交易住宅类房产的税目。这里就着重聊聊这个话题。

个人交易住宅类房产的税目

增值税及附加。按5.3%征收。仅转让方征收。

其实销售不动产增值税税率为9%，但是涉及房、地交易的增值税大都采用征收率（一种简易计税模式），其征收率为5%。附加一般指的是城市维护建设税（简称城建税）及教育费附加税、地方教育附加税。城建税税率为市区7%、县区5%、其他区1%（一般就指农村），教育费附加税为3%、地方教育费附加为2%，因为房一般在市区中，所以大多数个人所征收的城建税税率均采用7%。这里说明一下，附加费是附加在流转税（主要指增值税）上，所以其计税基础是增值税税额，而不是销售额。

正常情况下，增值税及附加的综合税率为5.6%（5%*7% 5%*3% 5%*2%=5.6%），但是2019年以来，多个省份出台附加税减免政策，个人交易住宅类，附加费减半征收，所以就变成了5.3%。另外，只要是购买普通住房超过二年的交易，免征增值税，超过二年的按5.3%征收；购买非普通住房（指住宅类非普通住房，如别墅），超过二年的除北、上、广、深外一律免征增值税，北、上、广、深的则按差额计征所得税，即卖出价减去买入价后，再乘以5%的税率；未超过二年的，不论是哪个地区，均按5%全额计征所得税。所以从减免政策可以看出，最高的是按全额征收、其次按差额征收、最后是免征。不论是全额征，还是差额征或是不征，附加税是跟着增值税“走”的，增值税征了，附加税就征；增值税征多少，附加税就以征收的金额作为计税基础；增值税不征，附加税就不征。

印花税。个人交易住宅类房产免征。

土地增值税。个人交易住宅类房产不征。

个人所得税。按20%征收，但多数按2%进行核定征收（拍卖3%）。仅转让方征收。

该税目属于个人所得税财产转让税目，其计税依据是收入减去购买成本再减去必要费用。但是个人不具备做账条件，税务主管部门也难监控，所以多数个人交易住宅类房产税务主管部门均采用核定征收，征收率为2%。计税基础是双方交易价与评估价两者孰高。同时，对于5年以上且作为家庭唯一生活用房，其转让所得免征个人所得税，这就是常说的“满五唯一”。

契税。税率为3%-5%，具体多少由当地省级政府制订并报全国人大备案，湖南省所制定的税率为4%。仅受让方（指购买方）征收，转让方不征收。

契税属于地方特色较重的税种，每个地方都不一样，会根据本地区房产调控措施进行制定。以长沙为例，家庭二套及以上住宅类房产是4%；家庭首套则为1%-1.5%，其中90平以下（含）为1%，超过90平的则为1.5%。

对个人住宅类房产交易的税收管控

有很多朋友在问，反正是个人，我交易完了不去申报，税务部门也未必拿我有办法，自然人又不同企业。这里老牛再说一下，一般房产交易都是要在产权登记中心完成过户的。正常情况下，产权登记中心都设在综合办公类的大厅，与房产交易相关的单位都在大厅安排的有工作人员。个人房产交易的顺序一般是，先向主管房产管理部门的窗口申请交易，受理后就在主管税收的窗口办理完税证明，办理完税证明前，就需要按合同价或是评估价把相关税费缴纳完成，最后再回到主管房产产权登记的窗口办理过户，没有税票是无法进行下一步流程，想着交易后不申报，基本上门都没有，除非交易后不办理产权交易（这样风险就不可控了）。

另外，再提一下，免征与不征还是有很大区别，并不是老牛的笔误。有空再跟大家聊聊个人交易非住宅类、单位交易非住宅类的相关税收问题。