在海淀肯定不够「朝阳区住的什么人」

前段时间，海淀树村学府壹号院，首日开盘热销100多个亿，2000人抢2000万豪宅。

业界再次被海淀码农的购买力震惊，笑称这才是“中国买房第一区”。

如果按照综合数据对比，这份名号的确能撑得住。

一部分来自于基本面，海淀坐拥八大院校，百万码农，中国最顶尖的企业群，又被政策长期照顾，可谓天时地利人和。

另一部分来自于海淀特有的文化。

一个朋友跟我说：海淀人在消费观念上，更加淳朴务实，攒钱买房是人生首选。

因为大多是通过考学实现人生逆袭，知道留在北京异常艰难，愿意用一切努力巩固自己的阶级地位，海淀学区房的价格就是这么起来的。

在强大的购买力基础下，海淀人一路向北，迅速向北六环扩张，连带着昌平房价也跟着飞涨，基本在每一轮行情中，都扮演着领头羊角色。

上半年单价8W3的海淀幸福里，开盘后瞬间登上销售榜榜首。

8月后，楼市入冬，成交下滑，但学府壹号院这样的豪宅，依旧火爆，还有北面昌平的万象悦府，大多数人花20万也只能跟着陪跑……

有读者问我，接下来北京哪里还可以兼顾投资买房？

答案还是以码农为中心的海淀一带，比如接下来的三兄弟，大哥北沙滩项目，二弟永丰F10004项目，三弟龙湖天璟。

咱们先从三弟开始。

龙湖天璟

去年12月份，中公教育花了30.05亿，在朱辛庄拿了一块地。

中公教育就是研究国考的那位，为啥突然造房子？

司马昭之心，路人皆知，“产业勾地”。

同片区的小米和华润联合打造的万象华府，就是中公教育学习的榜样。

当初，中公教育拿到这块地，对外界公布，要做在线技术研发基地。

一夜之间，股价一夜掉了1/4，显然资本市场不看好它操盘能力。

于是拉龙湖过来一起开发，为了抱大腿，直接把51%的股份给龙湖，再次确定了“产业勾地”的心思。

10月下旬，项目案名定为“龙湖天璟”后，市场热度一下子就起来了，倒不是因为龙湖的产品力有多么夸张，而是这块地的卖点很容易炒起来：

1、昌平区最后的限竞房，这意味着价格跟周边二手房倒挂，买到即赚到。

不过，北京限竞房都有个通病，那就是开发商为了控制成本很容易偷工减料，这些年北京楼市维权，基本都出于限竞房。

龙湖天璟属于产业勾地，拿地成本低，利润高，开发商是有空间做品质的，就看他们要利润还是要口碑了。

2、双地铁物业。这基本保证了房子的升值潜力。我到实地看了一下，从朱辛庄地铁站出来，走5分钟就能到项目。

朱辛庄是换乘站，一条8号线直接去南锣鼓巷，另一条通13号线能接西二旗跟中关村，这意味着把北面重要的商圈都连起来了。

之前万象华府卖得好也是打着双地铁物业的招牌，地铁在北京购房者的心中仅次于学区的价值。

3、紧邻小米产业园。隔条马路就可以看到小米产业园的标志，小米产业园自身稳定购买力，也给项目提供了基本的去化率。

从项目望向小米产业园

这三点基本保证了“龙湖天璟”的流动价值。

项目本身被“7090”政策限制，只能做刚需产品，比较符合百万码农的基础住房需求，开盘后，注定又是一场酣战。

但项目自身也有一些问题，比如根子是“产业勾地”，当初中公教育拿地时是为了给员工配建住宅，面积不大，总共5栋楼430套房。

5栋楼的刚需小区，建设规划捉襟见肘，除了几栋约20层左右的住宅楼，基本没有什么园林、篮球场等社区配套，更不愿提什么改善生活。

其次名义上作为中公教育的职工楼，跟写字楼的距离会很近，写字楼的容量当初预估在3000人以上。

目前还不知道商业跟住宅中间是否会隔开，但“人多且杂乱”的环境肯定存在。

龙湖天璟现限均价为5.7万/平米，最高销售单价不能超过6.3万/平米，总价大概在520-690万左右，限售5年。

旁边的二手房领秀慧谷单价在6.5万/平米左右，基本价差在7-8000元/平米左右。

如果牺牲一定的居住品质换这个价差优惠，想必刚需是肯定愿意的。

网传项目在11月底开售楼处，12月开盘，感兴趣的可以多关注一下。

永丰F1项目

二师兄，永丰F10004是第二轮集中供地的红角儿之一。

红的原因很简单，直接承接西北旺码农居住需求。西北旺是近些年来海淀的新价值中心，遍地大厂，对周边的房价带动能力很强。

比如附近2000年左右建成的小区中海枫涟山庄二手房价已经达到10万/平米以上，景和园和冬晴园在9万/平米左右，永丰片区稍微好点儿的二手房也在9万/平米。

永丰F10004不远处就是海淀幸福里，要知道这位兄弟在1-9月份总共卖了110个亿，前三季度的北京销冠。

在海淀幸福里的衬托下，永丰片区整体预期比较高。

这块地紧邻在建的海淀大悦城。

在海淀生活的居民应该都知道，整个北部区域除了五彩城以外，基本没有什么像样的商业，海淀人自嘲“码农无生活”。

而运营成熟的大悦城，早在朝阳打了样，落址昌平，正填补了区域空白，2024年上半年开业后，大概率会成为海淀北部的商业中心。

永丰F10004在拍地时，特地说明，旁边将拥有19号线支线地铁规划，这点很重要。

虽然目前没有透露地铁站的位置，但根据海淀政府靠谱的作风，地铁站设在附近的可能性比较大。

除此之外，这块地当初出让时，设置容积率1.5，限高30米，全部是共有商品房，房价最高不能突破天花板8.3万元。

如果按照个人持有90%计算，基本房价在7.4-7.6万左右，和周边二手房有一定的价差空间。

1.5容积率的项目在北京很稀缺，基本都会做成改善房。

但目前据市场传言，中海准备将其打造成为刚需房，户型分别为75-95-125平米。尤其95平米的大户型基本占据总房源数的50%以上。

1.5容积率土地上做刚需房，的确出乎意料。而且低容积率的小平米户型，兼顾了价格和居住品质，让刚需有了参与感。

今年买不到海淀幸福里的朋友，别灰心，明年还可以买到中海永丰项目。商业以及未来的地铁站，决定了最终价值。

目前更详细的信息还没有公布，但海淀对于中海的项目期待值还是比较高的，希望不要爆冷门。

北沙滩

最后讲讲大师兄，北沙滩项目。

早在2017年，北京市政府就对外宣布四环内不再供地，今年第二轮集中供地抛出北四环北沙滩这块地，可谓自带稀缺光环。

本质是棚户区改造地块，也就是拆迁老房子得来的新地。

周边的二手房价已经飙涨至10万/平米左右，而北沙滩项目目前指导价是11.2万元/平米，因为是共有商品房，政府占10%，意味着个人买房，价格大概在10万/平米左右。

这么看，价格不高，作为新房还是有一定的性价比的。

项目东侧2公里就是奥森，西边紧挨着中国农业大学东校区，周边配套成熟，这一层地段价值，基本可以对标市内一线豪宅，属于稀缺产品。

按照海淀码农的购买力，北沙滩也必然是明年年初既学府壹号院后的红盘。

开发商是央企中建，品质有一定的保障，对于不差钱的选手，这个项目可以无脑上。预计这个项目不比今年的海淀树村学府壹号院差多少，又是千万级土豪排队抢房的热象。

整体来说，龙湖云璟、永丰F10004、北沙滩项目，将是接下来海淀人角逐的三个重点项目，大家可以按照自己的需求，酌情选择。

我昨天看了一下北京地图，发现近两年好的项目是越来越多了。刚需新盘由产业商圈开始，逐渐向外扩散。

而4环内的改善豪宅，也在齐头冒出，北有学府壹号院、北沙滩项目，南有万泉寺，三环内有永定府，东边又出了个太阳宫。

尤其第三轮集中供地，基本把4环内压箱底的好东西都抛出来了。

一方面是给开发商足够的诱惑力，维稳市场，另一方面严格执行新房指导价，也是在利好购房者，尽最大能力提供好的产品选择。