房价那么贵 谁在买房​ 小区遇到群租房怎么办｜房哥问答202期

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问：房哥，长安凤栖原板块怎么评价？

答：这里是长安区最早的老城区，周边早已经开发饱和，目前新房只能看到金辉凤栖云著一个，在地铁口，比起房子，这里更出名的叫北里王骨科医院；

整个区域基本看不到大开发商的足迹，多以老小区和家属院为主，且房龄不小，规划较大的包括风雷家属院，金堆城东区，吉源美郡等；

优势在于老城区，沿街底商无数，公交地铁齐全，劣势在于没啥好房子，区域面貌一般，没有太好公园学校，这种老区所见即所得，自住方便，不拆迁未来未知。

问：13年买了空港新城绿地国宝21城别墅，想出手好卖吗？

答：7年前能在空港买房的绝对是狠人，作为西咸五大新城中存在感最弱，未知最远的，也就是今年才看到苏宁，金地进入，新房价格不高，销售困难，过往咨询这里的，多是以周边上班自住为主，人数极为有限；

绿地擅长搞新区开发，因此敢在新区拿地，目前国宝21城周边能看到的配套包括700米外的枫叶国际学校，2.5公里外的机场线艺术中心站，以及1公里外的西安咸阳国际机场（跑道，航站楼），除此外，都是大面积农田和古代地王陵墓；

如果想卖，尽早挂出来，看看行情，这地方临机场太吵，周边配套基本没有，出手难度太高。

问：港务区和未央湖看了很多盘，难抉择，请指点？

答：这两个区域确实是最近房源供应量最多的区域，未央湖的龙湖，金茂，华宇都是主打改善高端，远洋金科主打性价比；

区域优势在于刚需盘价格较低，改善盘品质不错，但共同的问题在于区域面貌老旧，学校，商业资源缺乏，如果不是实在受制于预算或中意产品，可以跨过灞河看港务区；

港务区的热度来源于全运会，地铁14h号线，也来源于华润，绿城二盘，因为和主城有价格差，且房子不错，投资买的人挺多，外加港务区区域面貌较好，最近又有铁一中，陕师大名校入驻；

同时也吸引诸多开发商拿地，融创昨天578亩就在港务区，这种开发商集中拿地，区域建设加速，地铁修通，大型赛事的想象空间比未央湖还是大的。

问：小区出现把房子隔成六七间的群租房，怎么举报？

答：法规上，西安并没有出台任何群租房管理办法，一般给派出所投诉，只要

现场核实流动人口身份信息，无不良记录，住户消防设施良好，没有私改水电，卫生间等，并没有禁止群租一说；

更多的还是小区物业管理，物业强势的小区，禁止群租，弱势的吵闹扰民，隐患巨大，很多小区只能自认倒霉；

并且群租房在大户型高档小区出现的概率是高于普通小区的，去年高新万达天樾小区一户140平米的房子失火，就是被隔成5间的群租房，因为租住人员太多，电荷负荷过大引起；

即便如此，目前对群租房的对策还是只能加强管理，无法进行取缔。

问：今年经济那么差，房价那么贵，谁在买房？

答：一个不恰当的比喻是猪肉那么贵，谁在吃肉，虽然猪肉和房子相差千万里，但共同的特性都是刚需，即贵也得非买不可；

收入赶不上房价是老话题了，但并影响卖房的卖，以及买房的摇；为了上学买房，为了结婚买房，为了养老买房，为了资产保值买房，为了投资买房，在中国人的观念里，总有各种各样的买房理由；

包括实体不景气，成本高，房租贵，人员高，很多人做生意的收益还不如买房多；

至于谁在买的问题，自然是买得起的人了，房子的本质是商品，卖给买的起的人，而非需要的人，收入再不高，总有高的人，市场再不好，总有赚钱的，在买房这事儿上，自住早点买，刚需耗不起。

问：想买高新的民办学位房，特别是紫薇和逸翠园？

答：民办包括高新一，二，三，四小和高新国际，高新逸翠园学校，因为稀缺，所以价格都非常高，比如一小的天地源丹轩坊，二小的枫叶新都市，三小的枫林绿洲，四小的绿地世纪城等；

逸翠园相比紫薇，小区环境更好，房龄更新，配建学校的学位住宅和公寓都有，公寓带学位综合成本是最低的，但房子价值太有限，买逸翠园住宅成本又高；

田园都市房源多，价格相对低一些，但小区房龄太久，用完学位后房子转手是个问题，高新学位房就是这点很霸道，高价买就是奔着学位去，想要同时兼顾房子价值和学位的，要么成本极高，要么没有选择。

问：鑫苑大都汇二期是不是没戏了？

答：当年规划时，确实有352亩，总建面135万平，包括1栋137米高写字楼、22栋高层住宅、1栋137米高的LOFT, 3栋百米SOHO以及综合商业；

但现在只能看到西地块（桃园北路以东）部分，公园，商业，写字楼，酒店，住宅都已建成，东地块只能看到售楼部；

根据消息，东侧230亩地块属于陕西储备局533处，早在14年大兴管委会已经对土地进行储备，由鑫苑开发，但六年过去了，二期土地一直没有搬迁，沿路建起了啤酒烧烤广场，里面的仓库还是原样，地价涨了，搬迁难度直线上升；

要放这两年，二环内300多亩的土地，是不会轻易给一个开发商的，捂一捂价值更大。

问：万科城市之光如果摇上，是不是值得购买？

答：相比此前开盘，备案价已经上涨近3000元/平，但184套房还是吸引多达6313组家庭登记，这其中因为法院查封，还有30套不能销售，百分之二的中签率，相当于40个人抢一套房；

能这么火还是因为价格倒挂，周边二手房已超18000元/平，城市之光新房15649元/㎡，周边有地铁口，曲江公办学区，金辉商业，自然很香；

同区域此前大华，天地源也都经历过惊心动魄的摇号，原因都是好位置价格低。

问：有房住，高新芳华公寓能买吗，一套变两套？

答：科技一路地段很香，但23000元/平的价格就不香了，小区一栋楼，总高19层，楼下两层购物中心，3-19层为目前在售的高端青年公寓，地下三层车库；

面积都不大，在30-50平之间，loft结构可以做双钥匙入户，相当于可以隔成两层，但这是极限状况下，实际居住 体验不佳，影响租金；

这个区域的这种40年产权高端公寓很多，商业，地铁，公园卖点相似，收益以出租为主，价格不低，并不建议首先，毕竟40年商业性质，没有学位特殊卖点，后期难转手，容易接盘，同时高新高端客户的实际租金也没有想象中那么高；

在西安还是能买住宅不买公寓，即便去限购区，当然位置极好，价格便宜的是个例。

问：东二环红星美凯龙地块何时上市？

答：没有那么快，去年8月底，东二环与咸宁东路交汇处东南角约140.76亩住宅、商业用地才拿地，折合地价1527.42万元/亩，楼面地价5269.22元/㎡；加上配建成本，价格不低；

作为二环边的成百亩用地，多少开发商觊觎，但拿地条件苛刻，后期配建有大型商业；

在今年三月份的新城区第一季度集中开工重点项目上，爱琴海购物公园项目开工，包括1栋商业综合楼、2栋超高层办公写字楼，剩余 土地住宅部分暂无动静。

最近碰上各个小区集中交房期，房哥大部分时间都在工地两头跑，所以平台内容更新变少，大家多见谅，有了线下验房的示例，线上问答更有依据；

同时万科金域未央和绿地新里程验房报告已在准备中，下周见……