珠海斗门房价未来预测「斗门白藤湖A片区规划」

2022年已过半，珠海楼市交出了上半年的成绩单。据合富研究院发布的数据显示，珠海房产全市均价为23992元/平，同比下跌6.9%。但在全国楼市都困难的局面之下，珠海依然有片区的房价逆势上涨。在这涨跌之间，一定有其内在的原因。

买的便宜，跌得也最狠：斗门和高栏港

数据显示，在珠海楼市整体下跌6.9%的情况之下，跌幅最大的是斗门片区的19%。漫谈珠海认为，斗门片区一手房存量巨大，产品同质化过于严重，当开发商都想以价换量尽快出货的时候，降价并互相踩踏的情况难免出现，加之该片区还有数量庞大的二手房源，二手业主没底线的降价出逃，更加剧了该片区价格的快速下落，目前斗门片区均价为12253元/平。

放眼全珠海，斗门均价只比高栏港略贵一点，处于珠海倒数第二的水平。但高栏港的楼市情况同样不太乐观。该片区上半年均价有10.9%的降幅，目前均价为10154元/平。高栏港因为远离香洲主城区，通勤距离太长导致本土刚需完全没可能在此置业，因此高栏港的购房群体除少量本地居民和企业人员之外，主要依靠的是外地投资、度假和养老的群体。另外，高栏港片区还有相当一部分看上去很美的文旅属性产品，漫谈珠海认为该片区属于消费型楼市，有条件的就买下来享受生活，投资潜力比较弱，或者说回报周期在10年以上。

涨跌都意想不到：前山和新香洲

上半年降幅第二的片区着实让人大跌眼镜，居然是香洲区的前山片区，作为主城区部内15.1%的降幅不能不说夸张。目前前山片区均价25774元/平，只比金湾区均价高出不到一千元，其中原因也非常耐人寻味。

作为香洲区的一部分，前山片区老旧住宅偏多，整体界面基本停留在15年前，但又远不到更新的程度，因此整体环境远不及新区，而且暂时看不到改变的前景。这里曾经是刚需的乐园，而这一波降价也伤害了无数刚需的心。

与前山片区一路之隔的新香洲情况截然相反，上半年均价迎来8.9%的上涨，目前均价达到了42000元/平，成为仅次于横琴和吉大的全市第三价格高地。究其原因也有多方面，首先是香山湖片区的崛起直接拉高了整个片区的价值；其次新香洲老旧项目较少，整体界面在香洲范围内鹤立鸡群，接纳了众多珠海本地的刚改需求，因此受到外地客减少的影响也最小，使其价格最为坚挺，甚至于逆势上涨；最后，新香洲在主城区范围内持续有新项目推出，但又不至于太过扎堆，供需关系方面始终处于卖方市场，这也是价格居高不下的重要原因。

不可逆的老城没落：老香洲和拱北

不少老珠海人对城区最大的执念就是老香洲和拱北，在他们看来只有这两个地方才是最纯正的珠海。但如今随着珠海各新区日新月异的发展，老城区正以肉眼可见的速度逐渐衰败，并且这一过程不可逆转。这两个片区的价格下跌，可以理解为正常折旧和损耗，80、90年代的房屋，即使是地段再好、学区再棒、配套再成熟，但如今的年轻人已经不在乎了，因为在新区这些基本都是标配，而且还都是电梯新房、地下车库、价格实惠。

上半年，老香洲和拱北的均价分别下跌了13.8%和3.5%，老香洲的跌幅仅次于前山，成为了上半年降价重灾区。老香洲房价的灵魂当属学区房，而从刚刚公布的香洲区初中招生数据来看，老香洲不论是小学还是初中的教学资源早已不再是一骑绝尘的那种领先了，随着珠海对教育资源的海量投入，传统意义上的学区房的价值正在被不断稀释，而老香洲的房价就是真实写照。当教育资源逐渐均衡，老香洲鳞次栉比的老破小也逐渐褪去光环，加之几乎没有新项目的拉升，整个片区的房价正在急转直下。

拱北的情况与老香洲几乎类似，只不过拱北逐渐失去的不是学区价值，而是曾经全国第一大关口的价值，如今横琴口岸、港珠澳大桥口岸都已开通，未来琴澳深度合作区逐步推动，拱北作为来往珠澳之间首选口岸的价值正在被取代，未来横琴的崛起是大概率，而代价就是拱北的没落。

投资热门不负众望：金湾、横琴、唐家

如果从前直观的价格感受而言，这三个片区的价格几乎都呈现下降趋势，但合富研究院的数据显示，上半年金湾均价上涨2.5%、横琴上涨4.8%、唐家上涨0.7%，虽然各自的涨幅都不大，但从目前的局面来看，能保持正增长已难能可贵。

这三个片区存在一定的共性：都是新区、都是投资热门区、都是近几年涨幅较大的区域，或者说这三个都是争议较大的区域，有所长又各有所短。

珠海房产界有句俗话：南横琴、北唐家，意思是说，如果你想投资房产，横琴和唐家是珠海房产唯二的投资目的地，但金湾以航空新城为代表的新区也异军突起，成为珠海刚需群体趋之若鹜的投资片区。

从历史数据来看，这三个片区也都经历过数次的上涨和下跌，但在这一片混沌之中，从近十年来的行情判断，早期购买的投资者基本都有100%以上的收益，当然，也不乏中途埋在高点的投资者出现亏损的情况。因此不能理解，在珠海投资房产其实也要讲究策略，关注行情，了解历史价格走势。

总结：用历史的眼光审视珠海房产

当经历过这一波的楼市动荡之后，似乎所有人都达成了共识：闭着眼买房就能挣钱的时代，一去不复返了。这或许就是楼市发展成熟的标志之一，让劣币驱逐良币是时代的悲哀，也是盲目投资客的一次教训。

当然，房住不炒依然是未来楼市的主基调，但同时居住属性并不能抹杀房产本身的增值潜力，如今的我们更加清楚，优质的居住体验本身就代表了更高的价格。最后，我还想跟刚需朋友们说一句，没有人能买在最低点，或许多年以后回望今天，又会后悔错过一次机会。