定制化内卷时代 竟有央企瞄准了抱团养老这个小众市场

Iphone14遭遇滑铁卢，被三星“嘲讽”没有个性化创新。

可见在这需求个性化的时代，千人一面的产品早就不能激起消费者的购买欲望。

所以从服装文娱、教育医疗、再到汽车地产......各行业的定制化革命才悄然兴起。

比如当电动车市场陷入严重内卷，上汽却以个性化定制的整车开发流程新模式，解决了房车产品多以改装为主、品质难以得到保证的痛点，悄悄地站上了房车市场销量C位。

再比如欧拉深入女性用车细分赛道，悄悄以女性专属座驾芭蕾猫，开启了行业先河。

自动调整灯光、跟车距离，一键打开空调、座椅加热...定制化的专属设计也让欧拉掌握了“她经济”密码。

而在地产行业：

当别人还在刚需改善房里严重内卷，竟然也有一家央企瞄准了“抱团养老”这一类养老地产细分领域，推出了市场上几乎从未见过的五合院产品。

现在问题来了：定制化的养老产品，真的会有市场吗？

01

“定制化”内卷

市场竟出现抱团养老生活造梦家？

我认为定制化的养老产品，在国内是有市场的。

因为当老龄化社会到来之后，抱团养老这两年的确被我国退休老人推崇——

为了摆脱养老院的孤独感和虚度感，他们迫切想找一处喜欢的地方，和亲戚朋友、志趣相投的人住在一起，相互照应、快乐生活。

所以市面上特别是北京杭州等大城市，已经有了旅居、农村租房、自建房，去养老院搭伴养老等多种抱团养老方式。

但作为新领域，抱团养老无法长期持续的弊端，让99%的老人都“抱不紧”：

上海几十位老人在乡下集资建房，最后不欢而散；

60岁 的姐妹到三亚旅居养老，却闹得反目成仇；

十几个年龄相仿的老人搭伴租套公寓养老，也只坚持了2年......

这些新闻事件反映出：

虽然抱团养老火了，但市面上还很难找到能解决“消费经济易纠纷，生活习惯难磨合，医疗生活配套保障缺乏，高龄互相照顾能力弱”等短择问题的长择产品。

而这家央企——中铁健康城为此定制的【五合院】专属产品，正好弥补了抱团养老市场的空白。

这是怎样一个专属定制化作品呢？我深挖后发现：

它比起养老机构的群居养老，亲密氛围好太多；

五户两层合院别墅围合，定制的多种入户方式和间距破除了隔阂。与邻居的庭院打通，就有了熟邻社交的抱团居家大院生活。

中铁健康城五合院效果图

也不用担心搭伴和集资抱团产生的习惯纠纷；

这里关起门来又能独享私密的小院日常：中西厨大横厅会客、前庭养花后院种菜、露台看星光。

中铁健康城五合院平面示意图

它更解决了高龄老人担心的医疗生活配套问题；

公区的医养康护、休闲乐享配置，管家式服务一应俱全。

并且相比旅居的高费用，五合院160w 的总价门槛更具性价比。

用核心区高层价格，就能在这买套养老合院，确实香。

中铁健康城五合院意境图

所以从供应端来看：

中铁这个定制化产品，能很好解决抱团养老落地难、长期持续难的痛点，甚至能实现老人“回到儿时和三五老友抱团再耍50年”的愿望，稀缺价值很高，所以市场潜力巨大。

再从需求端来看：

对抱团养老这一潮流模式渴求度高的，基本是50-65岁的活力退休人群，这部分人群的基数非常庞大，未来的确有广阔的发展空间。

02

中国最早的活力退休社区？

这家央企不简单！

早年间美国退休人群比例快速攀升的时候，就专门针对55岁以上老人需求打造了AARC活力退休社区，以满足他们对预养老的居家环境需求、文娱社交精神需求。

后来太阳城和群村等典型代表的持续火爆，印证了养老地产细分领域在美国的确有庞大的市场。

而根据我国退休人群规模来看，养老地产本来更有发展潜力——

2021年我国60岁 退休老人规模已达2.67亿；特别是老龄化严峻的重庆，也有近800万人的60岁 退休人群规模。

但由于前几年老龄化数据还没呈现出如今这种严峻趋势，所以很多房企并未过早朝养老地产这一细分领域进军。

他们只是局限于刚需、改善等品类的细化，因此造成了现在的同质化现象——

清一色的玻璃外立面、从众的下沉式庭院、遍地的1梯4户洋房......

相较而言，中铁就非常有前瞻性了：

由于中铁将目光聚焦于消费人群的细化，所以比别人更早地研判出老龄化严峻趋势，开始进军养老地产的蓝海市场——

2014年已开始打造中铁健康城。

而基于美国的先例，中铁把中铁健康城打造成了我国最早的活力退休社区。

现在这里有30多个业主自发建立的兴趣社团，有按月/季组织的音乐舞蹈周、视觉艺术周等活动；

中铁健康城业主乐队上台表演

有乘风破浪的80 姐姐和“百岁少年团”，有比年轻人快乐N倍的“逆生长”活力生活圈......

中铁健康城的活力生活

同时，中铁健康城又对这个活力退休社区做了颠覆式创新——

把活力期老人进入高龄段时的介助介护、医疗康复服务需求也融合进来，让每个养老阶段在这里都能享受高品质一站式融合养老。

目前这个规模约4000亩的万人大城，生活居住、医养康护、休闲乐享、生态农业四大板块配置已非常成熟。

中铁健康城三担湖实景图

很多业主的亲戚朋友也搬来当邻居，可见老人们对这个活力退休社区的养老模式非常满意。

因此不得不承认：

中铁对于老龄化趋势的预判是极为准确的。它在2014年就看准养老行业前景，打造中国最早的活力社区，也是非常有前瞻性的。

中铁健康城业主上台表演

03

中铁8年深耕，居然不是奔着地产而来？

值得一提的是，中铁在养老这个细分市场，还思考得更多。

所以它又先于别人从“退休人群的生活方式”角度继续细分，这才聚焦到了“抱团养老”这类“有市场”的小众人群身上。

而为何中铁能做这么多细分化、定制化的创新？

我认为底层逻辑是，它的打法和地产项目有本质的不同。

1、把老年人群奉为座上宾

拿中铁健康城软硬件的定制化来说：

公区的桌椅防撞圆角、双层行车系统、入户轮椅通道，和五合院室内遍布各处的紧急拉绳、安全扶手等适老化配置，方便了老人起居生活。

中铁健康城五合院意境图

即将升级为一级医院的综合门诊部，专门找来来自陆军军医大学的强大专业医疗团队，设立了4个急救床位、7个诊疗科目，满足了需要长期看护、疗养老人的医疗保健急救需求。

中铁健康城综合门诊抢救室

有健康监测、安全定位等智能化功能的智慧养老云平台，也是专门针对老人而设计。

可见这个项目并没有奔着地产“卖方市场”的角色而来，而是一切从“买方思维”出发，去满足退休老人活力期及高龄期的养老需求。

2、用运营反推产品的迭代和创新

中铁健康城这8年深耕做了很多基础性的东西，它的运营呈现出像成都麓湖那样的非高周转特性。

神盘麓湖的开发周期长达10年甚至20年左右，前期花了大量时间和资金在生态湖域，绿地道路这些公区的开发建设上；

熬过很长一段时间的默默无闻后，2018年麓湖的社群异军突起，大量麓湖粉潮水般快速涌来。

磨刀不误砍柴工，中铁运营中铁健康城同样也有的放矢。

先做社区级的基础配套、再做组团级的住宅和公区设计，等一期高层洋房组团的高知高干退休老人满意接房后，兴趣社团和乐享学院愈发壮大起来。

中铁健康城多彩的社团生活

等这个活力退休社区的高龄医养保障成熟了、主动享老的快乐生活被更多“60后”乃至“90后”认可，中铁才顺势推出了为抱团养老定制的五合院。

中铁健康城五合院意境图

用运营反推产品的迭代，让五合院这个创新产品不需要大规模推广，前期的基本工作就已能保障它的受欢迎度迅速提升。

正因它的运营思维，并不是奔着传统地产“打一枪换一炮”的高周转思维去的，所以才能实现细分领域从1到N的规模效应。

3、用专属服务定制生活方式

在中铁健康城，日常居家问题、社群活动、业主健康医疗管理，都有生活、快乐、健康三大管家来服务。

“管家式体验 医疗级服务”的结合，催生出两大价值：

1）有情的活力社区

在三大管家的贴心服务下，中铁健康城的“熟人社会、有情社区”体系，真正激活了抱团养老的活力阶段精神需求。

管家会为生活艺术季舞台上刚成立的管乐社团的“80后”们，摇旗呐喊；

不定期组织的市内市外游，有管家定制计划和全程陪护，业主们可以像年轻人一样放肆嗨；

中铁健康城快乐管家定制出游

在这里母女可以成为社友、师生可以成为同窗，陌生人可以成为闺蜜兄弟，管家和业主可以成为朋友。

中铁健康城管家为业主庆生

2）独有的医疗服务“护体神器”

除开综合门诊部、智慧养老云平台，社区还配备了紧急救助服务包，提供上门介助介护，日间托老所等等服务。

中铁健康城综合门诊先进的HRA医疗设备

由此看出，中铁并没有像常规地产逻辑那样卖产品，而是用服务定制社群生活，用服务定制一种“住在这里比家更安全、比养老院更快乐”的独立自主享老生活方式。

04

结语

总体来看，中铁健康城更多的是围绕退休老人的养老需求，以定制的模式来做产品、做服务、做社群。

因此它才能把握养老这一细分地产领域的时代机遇：

不仅把中国最早的活力退休社区成功打造出来；还以五合院产品系，真正实现“下半辈子和家人朋友一起再耍50年”的退休生活理想。

这种小众养老服务模式，也是央企的责任和义务。

作为养老行业来说，中铁健康城显然已经走在了前列，正在开创抱团养老的先河！