reits的投资者「朋友让投资怎么拒绝」

来源： 2023-05-08 18:17:20

随着两会的召开，各项政策接踵而来。随着越来越多人大代表的提案，我们的权益也将越来越多，然后不得不面对的一件事情，就是你依旧买不起房。何以解忧唯有暴富。

手头可能有个几十万，而在一线城市里，甚至连个首付都不够。闲置在手是浪费，投到股市怕套牢。基金很火，但是名目太多，不敢轻易出手。这个时候，或许，你可以买REITs。

在中国，有钱人可以买下几处甚至几十处房产，而在美国，任何人都有机会间接拥有万豪酒店、沃尔玛超市、罗斯福购物中心、曼哈顿的写字楼。甚至，只要你愿意，可以间接拥有一大片森林、一座高尔夫球场甚至一所监狱！

当中国的投资者因为自己的房产升值50%而沾沾自喜时，美国人平静地接受REITs10%的回报率。但，这是每年！如果一种投资产品，每年平均的收益率是10%左右，几十年之后的复利累积将达到怎样可怕的程度？

说起REITs，圈内人士真的不陌生，从REITs这个词进入国内地产圈，已经十年有余。从产品说来，中信启航的苏宁云创、万达的“稳赚一号”、以及万科的鹏华前海。作为中国最具代表性的三大类REITs产品。

REITs全称即房地产信托投资基金，简单来说，你也买不起房，我也买不起房。但是我们大家一起，就可以团购一个楼，然后每年收租，按股份分红。当中国的房产投资者们在售楼处焦急地等待摇号，美国人却在用一种更自由也更稳健的方式分享房地产增值带来的收益，这就是REITs。

这里我们以万科和万达为例来分析国内REITs。作为国内地产金融的两大巨头，万科和万达先后试水REITs，在业内风评已是喜忧参半。

抱歉，我可能是个假REITs

讲真，万科REITs现在可谓是步履艰难。首先，万科这支基金没有项目的所有权，地是前海政府的，物业产权也是，万科只负责建设和运营，在到期之后还要交还给政府。这个运营的期限是8年。没有物业产权，也就意味物业增值跟万科没关系，而给投资者8%的年回报率分红是毋庸置疑的，也就是说，运营成本是万科买单，租金收益的90%是基金的，要分红的。为了保证分红提升租金，万科肯定需要提高投入。那这个成本，不好意思，还是万科买单。所以，就目前而言，这不是一单赚钱的买卖。

无独有偶，要说万科发了一个公募REITs。那万达发行的“稳赚一号”就是一个说不清道不明的假REITs，首先我们来看这个“稳赚一号”的本质，它是由思聪他爹的公司万达集团作为发行人，以各地万达广场的【收益权】为基础资产。

这是什么意思呢？就是说，思聪他爹跟大家讲，我呢，打算建万达广场，不过呢，我不打算用自己钱建，你们掏钱，我来建，建成了租金给你们，三年之后，上市了的话，赚钱更多，没上市的话，我就出高价钱跟你们买回来。

那么，有几点大家可以思考一下，第一，这批资产主要集中在二三线城市，那随着马云爸爸和奶茶东的崛起，传统购物商城的业绩在下滑，同时，二三线城市的租金水平并不高。那其未来的资产价值到底是溢价还是贬值？如果贬值，那6%的物业增值收益就很有可能打水漂。

第二、整个“稳赚一号”的资产证券化都是由万达体系内公司完成，同时这种发行行为未经主管部门及证券监管部门审批，很可能有被叫停的风险。而国外的REITs都是同时接受信托人和托管银行的监督，客户资产放在托管银行，公司只是代为操作，与公司财务不会发生交易关系。从这一点上来看，国外REITs在操作流程上成熟太多。国内REITs在风控和流程上还在像过家家。以个人影响力作为信誉指标。

综上，我们可以得出一个结论。

目前，国内还是一个“类REITs”形态。不排除将会迎来爆发性成长，国家也会进行相应的法律和税制上的调整。但是就目前金融界动荡环境而言，建议投资者擦亮眼睛、理智出手，以成熟型REITs市场为首要考量。