应城不动产证办理「为什么好多小区没有房产证」

月圆小区航拍图。（通讯员冯璇摄）

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针对不动产登记历史遗留问题，应城尊重历史、实事求是、惠民利民，用足用活国家各项政策，推行征缴分离、分类施策、分类处置，解决了困扰月圆小区3000多户居民的不动产登记难题。

2月20日，应城月圆二村居民彭秀华从开发商手中领取了不动产登记申请表。

应城住建局副局长田俊勇介绍，与彭秀华一样，家住月圆一村至五村的3000多户居民，目前都已具备办证条件。

由于政府出台惠民利民政策，困扰应城多年的“月圆小区难题”终于得到解决。

“明星小区”的尴尬

在应城，人们把月圆一村至五村统称“月圆小区”。

它曾是应城最大小区，占地390亩，建筑面积37.7万立方米，有住房139栋、3196套。

它也是一个“明星小区”。1997年，因为这个项目，应城被列入全国县级市中仅有的两个国家安居工程试点城市之一；1999年，月圆小区被国家建设部授予“优秀住宅小区”。

2000年初，在这里买房安家时，彭秀华很满意。小区环绕世纪广场，周边商业、教育、医疗资源配套齐全。

不过，一件事让她心里始终不踏实。2010年，房屋办证时，她只办下了房产证，却不能办理土地证。原来，月圆小区是以经济适用房项目开发建设，土地属于划拨土地。

2016年，房屋“两证合一”改革。彭秀华得知，由于没土地证，房屋办不了“不动产登记证”。不能办证，就不能上市交易。彭秀华急了：家里正盘算着把月圆小房子卖了，换个大一点的呢。

应城市解决群众不动产办证历史遗留问题工作专班调查显示，月圆小区3196套房屋，城乡居民购买2260套，干部职工仅购买936套。“人员流动性强，上市交易需求就旺盛。”田俊勇说。

事实上，即使没交易需求，居民也希望能把不动产证早点办下来，“手上有证，心里才踏实”。

居民先找开发商，再找社区、找政府，要求解决这个历史遗留问题。“月圆小区居民办证难成了高频信访事项，有时候一天就有好几起。”应城市政府办公室副主任甘鸿鸣说。

居民不买账的“折中方案”

居民办证难，难在哪？

月圆小区用地为划拨土地，属于经济适用房，上市交易办理不动产登记时，应缴纳土地出让金及房屋增值收益。

缴纳土地出让金，居民没意见，问题是该缴多少。按有关规定测算，月圆小区每套房屋平均下来要缴好几万元。相关职能部门拿出了依据，居民却不认可，“补缴的钱比我当初买房花的钱还要多，不合理”“当时作为房改房，享受了政策福利，现在补缴这么多钱，不划算”……

缴纳房屋增值收益，居民更是叫屈，“当时我们按商品房价格买的，凭啥现在要缴这个钱”。

工作专班调查及第三方律师事务所评估显示，除月圆5村住房平均售价低于同期商品房平均售价55元/平方米外，其他房屋都高于同期商品房售价。彭秀华当时购买了一套88平方的房子，每平方650元，比同期商品房均价高出了59元。

居民诉求需要考虑，国家相关规定不能突破。咋办？

2018年，应城相关职能部门提出一个“折中方案”：在土地出让金及房屋增值收益无法达成一致意见的前提下，暂时搁置争议，居民可以办理不动产证，但必须注明“土地的划拨性质”和“房屋的经济适用房性质”。

这是一个“不彻底的解决方案”。“没从根本上解决问题，居民办了证仍无法上市交易。”甘鸿鸣说。

果然，居民不买账，继续四处信访。

惠民利民破解“老大难”

月圆小区居民遭遇到的办证难题，在应城不是个例。

田俊勇介绍，至2019年，应城城区有近2万套房屋由于多种原因无法办理不动产证。

2019年，应城以落实省委巡视组反馈的25个不动产登记办证问题整改为切入点，着手解决全市不动产登记历史遗留问题。

“市长挂帅，抽调职能部门业务骨干组建工作专班。”甘鸿鸣介绍，工作专班对第一批25个住宅小区（178栋房屋、5928户）进行大摸排，找准了堵点。把不动产证办证难的成因梳理了十大类别，如超用地红线、超容积率建设、利用划拨土地开发建设住宅小区、未经竣工验收擅自交付使用等。然后对症下药，逐个提出破解办法。

作为第一批25个住宅小区中的一个，月圆小区居民办证难迎来转机。

2020年9月18日，应城解决不动产登记历史遗留问题领导小组第四次专题会议，明确提出——

惠民利民，月圆小区居民补办协议出让手续时，按政策最低限缴纳土地出让金；

尊重历史，由于居民当初购房价格高于商品房价格，月圆小区房屋上市交易时不再计收增值收益。

“一套房子平均下来也就补缴1万多元，仅为最初方案的1/4。”田俊勇说。

从入户走访的干部口中得知这个好消息，彭秀华笑了。