北京门头沟房子未来「门头沟未来发展」

来源： 2023-04-23 14:16:18

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好！我和先生均是北京。我名下有一门头沟丽景长安一期楼王三居两个车位（有贷款）。先生央产学区不能卖面积小（以后能调换大）。我家两娃。一直想改善在西边买大三居或四居。看上的是石景山玉兴园顶层复式164无电梯或京汉旭城四居室。这两个地方离学校不远。最初思考的方案是卖门头沟换到石景山能保值能居住。但目前门头沟价格卖不上价，户型小区不错不舍得卖，我名下换房贷款只能二套不能多贷款。还有一个方案，公婆名下可以首套。如果不卖门，用他们名字买，首付有限买不了很大。我们纠结是门头沟是否值得留，石景山是否值得买大套。如果门头沟不值得，我卖了可以自己买二套或者公婆名字买首套。如门头不卖，就用公婆买个700左右三居

回答：门头沟房产偏养老属性，流动性不好，长期跑输大盘，短期也不会改善，投资持有只会增加损失，从长远考虑建议卖掉。玉兴园位置还行，可以考虑。老人sfsd优先用

提问：北七家190平450万，实际面积300平，房姐老师您觉得合适吗？

回答：应该是望都家园或者桃园公寓那几套6&7层的顶复。 2.5万多的价格，和天通苑顶复是一样的，套内应该是160左右，赠送60平，没有300。没有地铁（硬伤），房龄更老，和天通苑一样价格，优先买天通苑。

提问：房姐老师，你买的加州花园着火了，老破大真的不能买

回答：我没有买加州花园也没有推荐买加州花园我推荐过买的最老的，17年说过观音桥东方家园，五简路金叶世家几个盘。

提问：房姐您好，我到今年十月后差不多有500-600的弹药，已经贷款买了一套学区房了。打算买一套投资，两年后卖掉。因为两年后孩子去世纪城人大附上学，卖掉后在附近买个三居。您帮忙推荐几个两年后好出手的，两年内有一定升值空间的小区吧，谢谢。

回答：持有2年时间太短，算上交易成本，盈利空间有限，尽可能持有3-5年推荐十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区

提问：房姐，您好。如果我和我老公已经婚前已各有一套房，现在想将其中一套房置换成更大的房子，请问在北京可以用全款购买再抵押的方式购买二套房吗？如何操作？另外如果老人有户口名下无房，可以用他们的首套房买入吗？后续过户到个人名下复杂吗？哪种方式购买更好，请您指明方向，不胜感激！

回答：1. 可以，需要找渠道垫资然后做全款抵押 2. 老人如果年龄69内可以用接力贷 sfsd买，后续直接通过买卖到个人名下（税费低）有限试用老人票sfsd

提问：您好，个人情况年收入1000-1500W 目前自己名下北京住宅有一套在五环，还有一套资格。孩子过三年要上小学了，计划考虑学区房，从投资角度看您推荐朝阳公园附近，我该如何选择，从教学质量来看首选海淀？另外，每年的收入应该怎么投资，请指点，多谢了

回答：1. 从质量和多校划片稳定性考虑，东西城均衡点，海淀学校分部差异大, 东西城>海淀 2. 以房产为核心配置，建议北京深圳双地持有，长远看一线房产依然是最优选择北京主看看望京、朝阳公园、双井深圳主要看深圳湾、蛇口、宝中

提问：房姐你好，新人首问。北京女单身30 。名下指标占满苦于不知如何调整。名下3房，家长单身名下1房。情况如下： 1、郊区密云2000年6层砖楼1套120多平米，位置临河边，单价估计现在1w6～2w，房子装修比较老了目前出租中月租2k多。 2、房山大学城北地铁沿线80平米新房，目前房价4w ，月租4k。 3、海南1套65平海景房房价1w5，月供5k，暂时没租打算租给做旅租的。 4、家长名下房子自住，位于密云。工作在海淀，年收入50 ，手里存款60，北京限单身2套，之前想换公司附近的房子，但是苦于没有指标。家里老房单价低涨价慢。问题如下： 1、目前环境，手里资金是做基金或者买私募还是投资房产比较合适 2、目前房子自住够用，主要考虑保值升值，北京购置地区不限，如何操作（跟中介打听可以跟母亲房子做置换，卖掉老房子空出母亲的购房指标） 3、目前出生率较低，都在鼓吹10年20年后房子无人接盘，这个问题你如何看

回答：1. 你这几套升值潜力都一般。密云和海南都可以优化掉，没有长持价值 3. 优化掉两套后，腾出老人票利用接力贷，在朝阳入一套投资标的。 4. 长期看对3-4线城市有影响，北京不存在这个问题

提问：房姐好，昨天我新人提问没看到回复，貌似没发出去。请教：我们预算1200，二套置换，在看珠江帝景、卧龙、风林绿洲、禧福汇，目标第一位朝阳学区（陈经纶分校或者朝外），第二三居，第三保值。家庭状况现金流较充足，存款不足。您有推荐吗？珠江帝景会担心曾经传说的化工厂地址问题吗？您觉得我们是直接入手学区三居比较好，还是用我父母（sfsd）买一套非学区三居（例如禧福汇）自住，过几年钱够了再购买帝景一居（北向小复式一居）比较好？此外，房产抵押的话必须得有关联公司吗？非常感谢！

回答：建议用父母sfsd买自住，后期再买学区房，这种配置最均衡。兼顾功能和保值，单独一套3居学区，基本都是溢价标的，保值属性很弱。jydyd都要公司

提问：请教房姐，北京的住宅，有中央空调（包括制冷制热）、有集中供暖（30元/平米）、有24小时热水（30元/吨）分别是加分项还是减分项？能差多少？谢谢。

回答：住宅统一中央空调配热水，是以前公寓类住宅产品（比如蓝堡华贸新城国际）常见配置。如果小区当前仍然是正常住宅氛围，那么这些配置属于常规，不影响；如果小区已经沦落为老破大，因为住户和租客群体的下滑，这些配置反而一定程度上减分。

提问：智慧的北京房姐您好！我急需在北京郊区买房用于积分落户加分又想具有一定投资价值，在朝阳已有一套商贷房，觉得大兴比较有价值，但子弹有限只有50看了高铁旁的佟馨家园50平150W和新机场旁的榆垡新城，也看了密云的通用博园，请教一下我该如何选择？大兴或其它郊区还有什么总价低的地段和楼盘求推荐？另外看您分享文章可以抵押贷款或垫资全款购房再抵押，我在西安还有一套商贷房在沈阳一套全款房目前均已翻倍收益，我这情况该如何操作？

回答：密云就别考虑了，大兴可以淘一下西安还掉按揭再抵押，沈阳直接抵押掉，能套出总价的6成资金大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过400的标的

提问：房姐您好：北京不考虑上班地点通勤 sfsd 子弹500-800 自住投资二居室求您帮忙推荐下适合的区域、楼盘和户型感谢

回答：如果贷足可看到1400左右的标的大平米低单价是投资的洼地，望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平，CBD的阳光100单价6.5*220，双井九龙山板块次新7*200平如果只向看两居乐成国际和珠江帝景可以淘

提问：房姐您好，新人首问，看了您的其他回答，想再进一步请教下，本人sfsd, 首付预期180-200，需要自住兼保值，1.看了东三环附近的公房，但想要95后的，管理较好的小区，比如农业部宿舍的，想问下类似的小区是否还有其他推荐，现在看到的单价在7.8甚至8.6，是否溢价太高，应谈到多少合适？2.老房子的话，是否需要担心房屋质量问题？3.新房的话，新天地，中海寰宇，您认为哪个性价比更高？4.东三，东四附近的00后的商品房小区是否推荐？00后商品房与95后公房，五环外新房相比，在保值方面，您建议的排序是？谢谢！

回答：单价到8溢价太高，保值角度完全不推荐，7左右可以考虑老房子质量并不差，需要选对筹，推荐看下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特中海寰宇时代更好 00商品房=95公房>五环外新房

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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