青岛房子值得买吗天涯论坛「2021年8月青岛二手房」

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临近年末，这个时候出手买房的人很少了。在降息这样的大利好面前，我们也没有看到众人抢房的照片在朋友圈里刷屏。

不管外部有多少利好，楼市最终的趋势还是由两点决定的：

1、买不买得起；

2、需不需要。

所以，这个时候，我再分析什么市场、楼盘，我相信许多人可能连点开看的欲望都没有了。

那么今天说点总结性的东西吧，希望能帮到迷茫的你。

钝感者等不来“春天”

长久以来，不论你名下有三套老破小，还是你在郊区有两套投资房，只要是你名下有房，就是这个城市的赢家。

在过去的三十年中，以前新房和二手房几乎是同频的，一起随着周期下跌，又一起随着牛市涨起来。然而，随着人口趋势的反转、棚改政策的改变、地铁网的日益成熟，城市的资产逻辑正在发生着天翻地覆的变化。

图标来自冰山指数

从2018年开始，青岛新房与二手房就开始分道扬镳，而且没有重新携手共振的趋势。

就如同现在的90后、00后拒绝下班后加班一样，他们作为当下市场的刚需主力，绝大多数人也同样也不愿意在没有电梯、没有物业、户型奇差的二手房小区中，开启自己的独立生活。同样，手握重金的改善族，也不会把从一个暗卫的老房子，搬到另一个暗卫的房间作为人生进阶的标志。

买房人，变得越来越挑剔，老房子，也变得越来越没有市场。

固守传统地段论与老房子的钝感者，终将成为新一轮资产保卫战的失败者。

青岛没有暴富的捷径

然而，不顾一切地变换资产赛道，就一定会复制往日的资产奇迹吗?

不论我们看好还是不看好北方宜居第一城的未来，在2021年全国人口增长48万的背景下，这座城市都没有房价暴涨的可能。

从蓝色硅谷到灵山湾腹地，许多当年拥有着耀眼光环的小区，不仅仅是租金价格完全无法覆盖房贷的问题，而是在开发商慌不择路的出逃过程中，资产大幅缩水。

无数梦碎的2021，告诉许许多多希望通过买房逆袭的普通人：在房住不炒的大背景下，青岛这座城市没有炒房暴富的捷径。

二八定律之下，众多远郊新盘只是包装精美的坑，只有少量优质资产的价值会稳步增长，在漫长的岁月中渐渐绽放财富的光芒，而今年花100万“低价”买的房子，明年就能赚30万的产品，只存在于渠道商编造的谎话当中。

豪宅大涨背后的恒产逻辑

在过去的三年中，青岛卖得最好、价格最为坚挺的不是画了众多大饼的新区，而是市南、崂山传统核心区的豪宅产品。根据贝壳的统计，崂山区是二手房最抗跌的区。

不论新区的卖家秀做得多美，你大爷还是你大爷。

青岛的高端住宅热卖，这里面有两个逻辑。中国目前比较牛的城市，不论是杭州，苏州，还是郑州、武汉、重庆，资产的逻辑都会随着城市发展而改变。每一个新城芯的崛起，必然会有一个老中心的陨落。对于这些城市来说，只要区域发展足够好，只要住宅产品力足够强，那么就可以成为一个城市的豪宅区。

然而，青岛不论如何发展，塔尖豪宅永远位于南部沿海一线，胶州、城阳的楼盘产品力再强，只能成为区域富裕阶层的聚集区，而不会取代滨海豪宅区的地位，这就是所谓的恒产概念。

在这种恒产概念之下，富裕阶层的资产自然就是优质的融资标的物。富裕阶层用1000万全款买豪宅，转手可以作为抵押物，低息贷出数百万的资金来。

青岛去年600万以上的豪宅销售增长率达到了87%，背后的逻辑88%的置业者是不懂得。

（图片来自思源）

所以，不要再奢望炒那些库存量巨大的低价韭菜盘暴富了，真正的资本高手是不会买那些垃圾资产的。

分化的楼市开始惩罚贪婪的懒人

在过去这一年中，我见过许多购房者，贪婪而又懒惰。总是想要最低的折扣，但是却不愿意花上一个小时的时间对于开发商、区位、楼盘进行一个全面的认识。

当然，他们也学习，将视频网站上那些四处抄段子，增加曝光量的渠道商视为“专家”。很多人不知道那些只讲他们爱听话的“专家”，除了喜欢研究屌丝逆袭的心理学之外，对于楼市一窍不通。

毫无疑问，这些贪婪而又懒惰的人，最终成为了各大韭菜盘，交房维权的主角。

青岛楼市中，优质资产还是挺多的，为什么有的人偏偏会跳坑？因为从一开始他们的习惯和思维就是错的。

在分化的市场中，找出优质资产的难度越来越高，要想真正在最佳时机找到好产品，离不开你系统地学习、勤奋地探盘、对于过往经验教训的总结。

所以，当你只是焦虑而对楼市一无所知的时候，千万不要急着买房。

艰难岁月中没有“渣男”会回头

2021年下半年，房地产市场的难，我相信大家都已经感受到了。但就是在头部房企都不断暴雷的年份里，依然有人买房不了解开发商，不看开发商过往交付的楼盘，而只是看到低价，就上前去捡便宜。

所以，即墨西买禹洲房子的人，只是在延期交房之后，才会发现原来这家开发商工地上只有几个人在干活；在西海岸买了蓝光房子的人，只有在房子烂尾后才知道这家开发商在主城口碑有多差；在西海岸抢了中南低价房的人，也只有到了交房那一刻，才会发现李沧、即墨的中南业主维权队伍有多么庞大。

在过去的几年中，我们看到许多原来还不错的开发商，因为步子迈得太大而出现问题，但是没有看到一个以前就问题频出的开发商，在走上高周转之路后，房子品质突然提高了……

不是任何房子都会“低头”

市场不好，很多人就会认为所有的新房都会优惠降价，所有的二手房都会长时间滞销难售。看到上合示范区在大降价，就以为崂山的房子也会出优惠；看到老破小卖不出去，就以为浮山后南北通透的次新房价格也会大幅下调。

​实际上，在任何市场之下，好房子都不愁卖。

这个好，有两重含义，一个是地段好、产品好，市场上没有可以相媲美的​竞品，那么价格高也会被抢；另一个好是性价比高，产品在板块内位于优秀行列，而且价格还很实惠​。

这样的房子以前你没有买到他它的可能，遇到市场不好的年景你只不过是有机会得到她而已，这时候朝三暮四的想让它价格再降一降？

最后的结果只能是房子被别人买走了。

因此，2022年不能消极躺平，也不能因为满脑子暴富、逆袭的思想而急躁焦虑​教主义、绝对论都会让你在偏执的道路上与优质资产越来越远。

勤奋、理智、审慎，有了正确的价值观和态度，才是​你成功的关键。

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