潘石屹卖soho被叫停「血折三张下载」

3月10日，SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会，董事长潘石屹在会上宣称，将以7折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。至于为何7折出售房源，潘石屹表示，此次销售房源的收入将全部用于降负债，缓解资金压力。“公司的债近期到期，‘欠债还钱’天经地义，我们不会拖欠任何人、任何单位的钱。我们相信市场没有‘卖出不去的货，只有卖不出去的价’，所以我们决定血本甩卖。”

潘石屹“血本甩卖”7折出售的物业都有哪些？这些物业的潜在购买者都有哪些？在当下的市场这个价位是够值得买入？北京青年报记者进行了一番调查。

SOHO中国7折甩卖的物业真便宜吗？

从微信“SOHO中国公开租售平台”小程序可以看到，该公司此次计划出售的“资产包”主要包括位于北京的银河SOHO、中关村SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公馆、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、建外SOHO，以及上海的SOHO中山广场、SOHO东海广场9个项目。这些项目涵盖办公、商业及公寓各类业态，其中不乏包含租约及市场稀缺的整层房源。

其中银河SOHO在售的房源共有15套，其中11套皆在D座，剩余4套则分别为B座7层的20709室至20711室，以及A座12层整层办公室，该层待售面积2831.14平方米，挂牌价格每平方米4.8万元。据粗略计算，这批资产所含待售房源的挂牌总价在13亿元左右。

朝外SOHO此次出售8套房源，分别是位于A座11层的1101室、1102室、1103室、1105室、1106室、1107室、1110室、1111室。朝外SOHOA区11层也是SOHO中国北京总部所在之地。朝外SOHO此次出售的8套房源其面积在105平米至380平米左右，起步售价约为4万元/平方米左右。而建外SOHO出售的一套房源为东区2号楼B2-3F东区会所室，总面积3023.44平方米，单价50000元每平方米起。

按SOHO中国的说法，这些拟出售物业都是“租金回报稳定，投资性价比极高”的优质房源。数据显示，2021年上半年，此次7折出售的9个物业中，有4个物业出租率达90%以上。

SOHO中国在文章中积极自荐称，“7折出售不失为一个捡漏的好机会”。但北京青年报记者经过查询发现，多个项目7折后价格仍高于周边项目售价，或仅是持平。也就是说，SOHO中国打完7折的售价跟市场价相比并没有较大的差别。北京青年报记者在链家APP搜索相关的房源信息发现，银河SOHO一套拟出售房源面积173.58平方米，挂牌单价仅为41307元每平方米。建外SOHO在售房源有33套，其2月的参加均价为55067元，挂牌价格大致分布在在49000元每平方米到58000元每平方米之间。

佣金奖金比例提高至交易额的4% 销售人员：来看房的人很多

为了调动销售人员的积极性，潘石屹将佣金奖金比例提高至交易额的4%，远高于行业平均水平。潘石屹出售资产的56套房源名单，其中北京占了7成，上海占了3成，最便宜的一套是面积百平的办公房源，总价算下来至少在435万元，能拿到的佣金也有17.4万元了。

SOHO物业的某位租售顾问表示，7折出售的信息发布以后，来咨询和看房的人非常多，部分客户甚至已经交了定金，热门房源非常抢手。

在如今的市场行情下，这一折扣真的能打动潜在买家的心吗？业内人士认为，高佣金也许会吸引一部分经纪人推销这些物业，但是即使是这个价格，普通老百姓购入这部分资产的比例也不会很大。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，此次资产包最吸引人的应该是核心地段以及稳定的出租率，“若从大规模收购的角度来看，7折属于正常水平，甚至可以低至6折”。从上海去年大宗交易买家来看，企业自用占较高比例，因此不排除这种可能。此外，投资机构亦是潜在买家，“机构若将看中的项目打包买下，包装经营后择机出售，亦可获利”。

购房者：“考察一圈后果断放弃了购入SOHO物业”

北京市民陆女士因自己开公司的需求曾打算购入一套商业办公类物业，当时几乎考察了北京所有的SOHO项目。陆女士对北京青年报记者表示，SOHO这些项目地段都很好，外观上也很有吸引力，但是仔细考察下来以后，果断放弃了买入的念头。

陆女士表示，跟周边商办类物业相比，SOHO的这些物业算是价格的洼地，但是拉长一段时间来看，你会发现周边的商业物业的涨幅要远大于SOHO的物业，这意味着你这些物业可能以后的升值空间也会比较有限。而且经过观察发现SOHO物业的销售规划比较差，那里的商铺都是散卖的，没有统一规划和营销，形成不了商业环境和气氛，整体租赁效益比较差。而且，SOHO的项目由于建筑形状比较独特，导致里面的空间也不那么规整，公摊面积较大，影响了空间的使用效率。

那么，这次潘石屹7折甩卖的物业是否对陆女士这样的创业者有吸引力呢？陆女士表示，按其中某项目打折后4.8万元的单价来看，购入一套100平方米的物业需要480万元，商业办公类物业一般是50年产权，减掉10多年的时间再算租售比其实并不合算。“这个7折的价格也没有吸引力。”

中原地产首席分析师张大伟认为，现在北京房地产市场普通住宅卖起来都很费劲，商办类的市场仍然处于冰点，而且潘石屹这个7折也看不出啥价格优势。实际上，在潘石屹“血本甩卖”的背后，是“寒风瑟瑟”的北京写字楼市场。高力国际发布的数据显示，2021年年末，尽管年降幅达到4.4个百分点，北京写字楼的市场空置率仍然维持在15.1%的高位。此外，写字楼市场的租金在底部徘徊，仅有个别市场租金回升速度高于市场平均水平。

SOHO中国这次小批量出售或许只是在“探路”？

有业内人士分析称，与黑石的交易失败后，SOHO中国这次小批量出售或许只是在“探路”，如果没被阻挠，那后面就可以用这个模式继续出售资产。

在过去几年间，SOHO中国多次将旗下资产摆上货架。据不完全统计，2014年至2021年期间，该公司出售了包括上海SOHO海伦广场、虹口SOHO等在内的超300亿元资产。

去年，该公司曾接洽世界顶级投资公司黑石集团，并于6月达成初步协议，后者拟以现金要约收购SOHO中国91%股份，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元。不过，这宗交易最终失败，当年9月10日，SOHO中国公告表示，黑石集团决定终止对公司的收购要约。

据SOHO中国此前透露，交易达成的先决条件包括市场监管总局根据中国反垄断法对要约予以批准或视同批准；在市场监管总局批准后，任何司法权区内不存在任何使要约无效、禁止要约实施、就要约施加任何重大条件或义务等。

业内人士认为，SOHO中国这次决定将资产“化整为零”进行销售，但这条路是否能行得通仍难下定论。

北京青年报记者注意到，消息一出潘石屹7折售卖资产的消息传出后，SOHO中国股价当日午后放量大涨，期间涨幅一度超过20%。此后回落以8.97%的涨幅收盘，3月11日，SOHO中国股价低开，收盘下跌4.43%，涨幅已所剩无几。

文/北京青年报记者 朱开云

编辑/田野