乌鲁木齐房价大降「乌鲁木齐房价下跌已成定局」

俗话讲：二手房是市场，新房是政策。

通过二手房交易，可以看出市场的活跃程度。最近也相继有朋友咨询二手房市场，伴随着房地产交易“金三月”的结束，乌鲁木齐二手房价格和成交情况又是如何呢？一起来看！

乌鲁木齐二手房价格回温

根据某客数据显示，从开年到现在乌鲁木齐二手房一直处于上涨趋势，2月二手房均价8467元/平米，3月二手房均价8415元/平米，环比上月有所上涨！

分别来看各个区域:

01

新市区

某客数据显示，新市区2月二手房均价 8423 元/m²，3月二手房均价 8443 元/m²。环比上月上涨 0.24%，同比去年同期下跌 0.32% 。

譬如，汇轩园、通嘉东方御景、华源博雅馨园、万科金域华府、上海城等小区房价都环比上月有所上涨；反之，紫煜臻城、蓝调晶典、华源国秀家园、中海天悦府等小区价格环比上月有所微降。

02

沙依巴克区

沙依巴克区2月二手房均价 8124 元/m²，3月二手房均价 8117 元/m²，环比上月下跌 0.07%，同比去年同期上涨 1.26%。

作为乌鲁木齐烟火气十足的区域，沙依巴克区新房供应量有限，二手房小区比较聚集。加之沙依巴克区成熟的学校与医疗、商业等配套使得沙区的二手房也较受欢迎。为此，沙区众多小区房价，譬如，汇芙园、荣和城、和枫雅居、 建机厂家属院、 格林威治城、嘉和园(一期)、 万泰阳光城等小区价格都环比有所上涨。

03

水磨沟区

水磨沟2月二手房均价 8329 元/m²，3月二手房均价 8419 元/m²，环比上月上涨 1.09%，同比去年同期下跌 0.14%。

水磨沟区大多数楼盘属于高端改善项目，如绿城百合公寓、歌林和院、中天博朗天御等，单价都在1-2万元左右。数据显示，水区仅有七纺家属院等个别小区降价之外，其余众多项目都出现了环比上涨趋势。

04

天山区

天山区2月二手房均价 10571 元/m²，3月二手房均价 10514 元/m²，3月环比上月下跌 0.54%，同比去年同期上涨 4.30%。

作为乌鲁木齐老城区，天山区可以说是二手房交易主力军。数据显示，2月天山区二手房住宅交易973套，即使是每平米上万元的“老破小”，二手房交易仍然十分火热。

譬如，新疆教育学院家属院、幸福屯、 康泰苑小区、新疆大学本部家属楼等小区都环比持续上涨。

05

经济技术开发区

经济技术开发区（头屯河区）

开发区2月二手房均价 8539 元/m²，3月二手房均价 8539 元/m²，环比上月上涨 1.64%，同比去年同期持平。

头屯河区2月二手房均价 5941 元/m²，3月二手房均价 5893 元/m²，环比上月下跌 0.79% ，同比去年同期下跌 1.21%。

乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）二手房房龄基本都在2000年以后，房龄较短，成交量可以说是乌鲁木齐各个区域中最少的，价格也相对比较低。

06

米东区

米东区2月二手房均价 5898 元/m²，3月二手房均价 6087 元/m²，环比上月上涨 3.21%，同比去年同期下跌 0.62%。

乌鲁木齐各个区域中，米东区房价相对较低，但在春季市场有所回暖的大趋势下，米东区香缇美地、 东方嘉苑(东区)、 特变阳光绿景、 米东新城(一期)等小区都环比有所上涨。

综上，乌鲁木齐各个区域二手房价格有涨有跌，但从整体市场价格来看，乌鲁木齐二手房处于上涨趋势。

那么乌鲁木齐二手房最新成交情况如何呢？成交额又是多少？

二手房成交额环比同比双双下降 小户型占比最大

乌鲁木齐2月市场月报数据显示，2022年2月乌鲁木齐共成交二手住宅4126套，环比下降29.29%，同比2021年2月4371套下降5.61%。

其中，新市区二手房住宅交易量为783套，环比下降38.73%，同比下降15.72%；经济技术开发区(头屯河区)二手房住宅交易量为331套，环比下降38.36%，同比增长16.14%；米东区二手房住宅交易量为329套，环比下降20.91%，同比增长17.92%；沙依巴克区二手房住宅交易993套，环比下降26.44%，同比下降3.59%；水磨沟区二手房住宅交易569套，环比下降12.86%，同比增长52.55%；天山区二手房住宅交易973套，环比增长40.48%，同比下降38.10%。

值得注意的是，除了天山区二手房住宅交易出现环比上月增长之外，其余各区成交额全部下降，新市区二手房住宅交易量更是下降幅度高达38.73个百分点。

2022年2月乌鲁木齐市各区县二手住宅成交套数占比图

从成交套数来看，乌鲁木齐各区域中，沙依巴克区二手住宅交易最多，占比二手房总交易量24.96%;其次天山区二手房交易占比较大;经济技术开发区、米东区成交套数较少。

从成交户型来看，乌鲁木齐二手房成交面积中，50-90面积区间段成交套数较多，其中60-70平米小户型占比最大。

综上，在乌鲁木齐二手房价格整体回温的情况下，二手房成交额环比同比双双下降，其中，乌鲁木齐天山区、沙依巴克二手住宅交易较多，其余各区成交套数较少。成交户型以小户型为主。

结语

二手房小区由于受调控影响较小，所以很多人把二手房的涨跌作为判断楼市走势的标准。从上文可以看出，乌鲁木齐二手房市场市近期出现“价涨量跌”现象，二手房价格回暖，交易量下滑！

小编认为，2022年，新房项目陆续交工或成近期二手房交易量下滑的影响因素。一般买二手房的人群即买即住需求较大，新房开发商的优惠较多且交工后就可以装修入住，虽然同区位的二手房价格普遍低于新房价格，但二手房价格受装修、房龄等因素影响，价格浮动较大。

同时，随着乌鲁木齐众多分校的陆续招生，譬如在五一新区就可以上兵团一中，刚需购房者家长选择机会较多。

再就是，经历了反复疫情和去年市场的低沉，今年市场虽逐步回温，但依旧不太明朗，购房者观望情绪较浓，“买涨不买跌”心理仍然是影响交易量的重要因素。