北京房价发展「北京房价未来」

来源： 2023-04-10 10:17:15

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：亲爱的房姐，您好，关于人生重要的选择我们两人商量决定咨询下您的看法，以帮助我们决策。基本情况如下：两个人都有购房资格，尚未领结婚证。现需要买首套住房，我在房山长阳上班，老公在西城右安门工作。他西城户口，我房山有工作居住证。两个人刚参加工作，两个人月收入加起来2万，首付父母可以出150万-200万。提问：1.今年是否是买房时间？大概在几月？2.西城老破小，大兴，房山，应该怎么做最优买房选择？3.房山区长阳商圈，青龙湖，良乡商圈，窦店商圈，哪个值得我们选择，为什么？4.新楼盘和二手房，宜居房和学区房如何选择？您怎么综合考虑这些问题，期待专业聪明的房姐回复～谢谢，❤️比芯～

回答：北京未来城市发展以东南向为主，京津冀都市圈的协同发展需要北京做为核心辐射源，包括联动雄安现在买房越早越好，没有最佳时间房山缺乏支柱产业，商圈很难成型，投资不建议，自住：长阳>良乡>窦店如果以后会置换改善，首套大概率只是过度，一定要慎重，建议二手房核心地段为主，后面换房会更轻松

提问：房姐您好。本人2.5线房产总价值约1600万，贷款250万（5套门脸价值1250万，贷款200万；2套住宅价值350万，贷款50万），家庭年净现金流入约40万，北京工作满5年无购房，有北京工作居住证。请教您如何进行资产优化与在京投资。谢谢[抱拳]

回答：你好，有效信息太少建议说说二线城市房产的具体信息，再做资产配置规划租售比在5%以上的门脸可以保留二线城市普遍新房癌多，房龄15年以上，非核心地段，未来升值空间小可以出手裂变。北京投资子弹不同打法也不同： 1500万以上蓝海 900-1500 性价比 600-900 脱离底层 400-600 红海市场 300-400 血海市场 300万以内韭菜市场

提问：房姐你好，最近在考虑购入一套东四环周边的小户型，目的投资自住2-3年之后出租或出售的，预算在500-600万因不想给自己太大压力，目前有约440万想组合贷个60-160万的样子，对房子的要求是环境好居住舒适好租好卖，对做饭燃气没有要求，对学区也没有要求。最近看盘比较关注的是丽都壹号北向61平米，公园1872的9号楼一居80-90平米（东北西北朝向便宜但不知是否之后好租好卖）和凯德锦绣64平米开间（考虑购买后改造成一居室）主要问题: 1. 想问问房姐如何看待这三个小区和相应户型？ 2. 朝向在租售时对房价有多大影响？ 3. 还有没有其他推荐，主要选择区域还是朝青，酒仙桥望京

回答：凯德锦绣和丽都壹号相比周边溢价过高不推荐公园1872属于租金高但升值幅度小朝向折价5个点左右朝青：华纺易城、国美，酒仙桥：上东三角洲，望京：慧谷，澳洲康都

提问：房姐好，有几个问题想问下 1.您对学区房怎么看？有对未来孩子上学需求，东西城非老破小是否可以购入？ 2.手上现金800 ，还有首房首贷资质，单看投资哪个小区可以购入？买多大平米合适？谢谢！

回答：除非你对东西城有特殊情节，否则不建议作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只做为居住肯定是不值的建议学区老破小一套自住保值是更稳定的配置

提问：房姐好：目前西城五路通一居卧龙小区四居。因为孩子上学，爱人想把卧龙置换到北二环到北三环区域。目前卧龙有4.17的低息按揭550。请问： 1.置换卧龙去掉低息大额贷款是否合理？ 2.卧龙180多平东南向大概多少价卖出合理？ 3.北二环到北三环区域总价1000左右，有什么楼盘推荐吗？二居三居都可，希望居住条件比卧龙好（老婆要求）。 4.置换后有子弹大概在800左右，哪种方式买合适呢？lihun？老人落户北京接力贷？还是全款抵押（单位原因不能jy贷）

回答：如果首付能筹够，保留低息贷款更合适北二环几乎没有像样的房子，非要选的话，雍和宫北面到和平西桥，柳芳一带可以淘一淘价格是要看市场，先别着急挂，了解下小区价格，最近成交优先老人落户，老人票尽早用，不行再lihun

提问：房姐你好，双公职家庭带两个宝宝住颐和园公房，岳父母有公租房，想让爸妈投靠在北京买一个自住房。不想负担太重，现有100万现金，需求是离我们家相对近一点，开车和公交相对方便一点，居住环境尽可能好一点的房子。目前看了看石景山的老破小和门头沟的房子。昌平的也在看，不过价格合适的不是太多。也关注了一下法拍房。想咨询一下房姐有没有推荐的思路，哪些地方和小区值得重点关注，父母投靠后拿下北京户口是否可以按首套买房？谢谢房姐。

回答：100首付能看的房确实不多，回龙观龙华园、新龙城的开间可以看看法拍房不建议看，坑多，看看精华帖有过详细介绍投靠后可以做首套

提问：美丽的房姐您好！我是北京首房首贷，首付140万，希望看350万以内的房子，买来给爸妈住，距离北苑恒大名都越近越好，方便互相照顾。 1，您看是选择北苑一居室还是天通苑东二东三的两居(目前公交直达，未来17号线两站地铁距离)，将来会有改善需求，也需要考虑这个房子相对容易出手的问题 2，或者还有什么其他区域值得推荐吗？ 3，看您精华贴里讲北苑有溢价不推荐，而且不推荐一居室，天通苑算少数值得买的城郊区域，假如北苑出了方正户型的360万两居（目前紫绶园405万），怎么选择呢？需求就是自住和将来好置换。 4，最后，一直不太理解为啥这两个区域价格差这么大，您能讲讲吗。感谢房姐指点迷津

回答：350内以天通苑板块为主，未来出手也方便如果北苑有360万两居可以选择天通苑一直是卧城，价值很难体现，所以价格也一直处于低层。随着利好因素不断，价值会慢慢向上回归

提问：房姐您好，新人首问，我是16年上车北土城附近小二居，如果卖掉，还完贷款，子弹350到400；想请教您：1.考虑置换700w左右的房，看您的精华帖有说可以垫资全款再抵押，请问具体可以怎么操作，周期有多长，费用贷款利率大概多少？2.在金融街上班，考虑80-100平左右，00后，自住。有看东三、四环附近，请问您有什么推荐么？3.首开幸福广场怎么样？谢谢！

回答：全款抵押精华帖有详细介绍过，利率周期看个人资质，5-8都会有推荐看百子湾例如沿海赛洛城苹果社区、后现代城首开偏贵 7 不如看CBD

提问：房姐，看到这个新闻:重磅！国务院：允许商业用地调整为居住用地。请问对住宅价格有啥影响。

回答：利好住宅建设。土地性质转化，可以增加对住宅的供应。但是要注意，是否是有效的供应，对住宅价格没有直接影响，可以作为参考。

提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？

回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。北京的涨幅轮动顺序一般是：上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。天通苑大面积望京次新，老破大——酒仙桥双井次新，老破大十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家园一带公房，老破大只是帮助缩小范围，不意味着这些房子每一套都可以随便买。首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。

提问：房姐好，您精华贴里的卖房实操技巧很实用。但我不在北京，家人和好友都住得很远，卖房时间挺久的，这样的情况怎么样卖一个好价格呢？还是就死守一个目标价位？另外是委托一家中介，还是多家中介？如果是多家，钥匙如何管理呢？这种人不在当地的情况，怎么操作会比较好？多谢

回答：多挂中介，价格灵活点看市场反应来调整，。钥匙要多，至少5-8把，分布在房子附近各大小中介品牌, 有流量的中介都放。

提问：房姐吉祥，最近想从燕郊换到北京来，我和爱人都是外地户口，在北京有房票，考虑在朝阳区买房，能接受的总价在400左右，燕郊的房子还未出。看过花家地附近的房子的小两居，我们买房的目的是为了小孩能在北京上学（还有1年半上小学）以及未来好换手，还请您能帮我们推荐一个比较合适的小区，万分感谢。我有贷款记录，在北京买算二套

回答：400万选筹范围从十号线东段到南段都可以选择，从成寿寺到马家堡角门一带，95-2005年的小区建议这一片都跑一下

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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