交接房需要注意什么「一手房交房时要注意哪些问题」

在2021年和2022年的楼市里，最让人难以接受的莫过于刚签完合同，就被降价潮啪啪打脸；当然，还有比它更让人痛心疾首之事，那就是接房时的减配潮。

很多人熬过了维权、挺过了烂尾，眼看离发家致富已近在咫尺，但如果在接房时不够认真仔细，很可能又是苦难的开始。

在今年这个凄冷的冬日过后，我们即将迎来一个花哨的交房季，应诸多粉友要求，今天和大家聊下接房验房问题。

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接房前夕

收到开发商接房通知后，需提前做好相应准备工作，切莫临阵磨刀，除非你懂得很多，对接房验房流程熟练到信手拈来。

准备工作中最基本且细微的，就是接房时所需资料，有商品房购销合同、身份证原件、发票、户口本等重要材料。除此之外，还需提前准备好几万块钱，现在接房一般都是接房处就要缴纳契税、维修基金、物业费等费用。

提前找好验房师，可能很多朋友觉得没必要，但是我想说的是，房子都买了请别吝啬验房这几百块钱，除非你早已熟知开发商套路伎俩，验房已是轻车熟路，特别是精装交付的。

虽然开发商会流程式的给你安排个赏金验房师，但都是拍屁股决定脑袋，只要不是肉眼直观可见的大问题，这些验房师都会拿谁钱，就替谁办事。而验房又是一个非常具有技术含量的操作，如若不具备专业经验、拥有专业的工具，普通人根本无法注意到每一个细节。

验房师的选择也很重要，尽量选择那些从建筑相关行”一线退下来的老司机，因为他们经验丰富，能够知道开发商有哪些伎俩和套路。

如果不用验房师，至少在验房收房时，可以携带一个卷尺用来测量长度，一副手套用于搬运与触摸，一个手机充电头用来检查各个开关的通电状况，以及一个笔记本用来记录检查出来的各种问题。

无论是否请验房师，都要自备些矿泉水、面包、面巾纸，做好打持久战的准备。毕竟从最开始的排队核验资料，到最后的验房结束，短则一两个小时、长则半天。

因为验房时流程不能间断，很多人难以坚持下来，那个时候你就只有两个选择，一是外卖或自备食物，二是尽快结束草草了事。

2

二手房

相比新房，二手房的流程简单许多，我在之前发布的历史文章中，也提到过部分。因为在定房时就已确认过房屋情况，确认过家具家电的留存情况，和收房时的房屋状况。所以在二手房收房时，最需要注意的是费用的结清、家具家电的完整、卖方户口是否已经迁出、带学位的名额是否被占用等............

最重要的就是有些无良房东或中介，会故意在买房前签署一份房屋租赁协议给他人，以此让自己在后期跳价时无责解约，或故意将房屋出租给不知情的第三人，将交房时的风险转嫁给租客。

而对于买房人，应坚持要求对方在清退租客后进行交房。一方面可以仔细查验房屋真实状况，一方面可以杜绝因为房屋租赁问题留下的各种隐患。

在二手房接房时，务必要求房东和中介同时到场，并由买房人按照之前的《存量房买卖合同及其补充条款》，中对收房标准的要求，进行逐项核验，全部确认无误后再接钥匙。

在接房前，可以到片区公安局查阅房东户口是否已迁出，若未迁出，应督促卖房人尽快迁出，迁出后再进行打款。这一点，最好能在定房后，付首付款前要求房东迁出。

另外就是查看物业费、水电费、天燃气费，等相关费用原房东是否结清，再到税局办理交接手续。

钥匙及小区门禁卡清点、房门钥匙、房间钥匙等，及所有应交接的文件资料，之后就是接下钥匙，重新换锁。

其他之前历史文章写过的，今天不再赘述，请查阅{买二手房的坑，究竟会有多深？}、{昆明楼市|二手房买卖交易要注意些什么？}、{昆明楼市|短周期下如何“卖房”？}

3

新房

一般情况下，开发商会选择两种交付模式，一是集中交付；二是委托物业逐个或单独交付。

开发商选择第一种集中交付的模式，都会集中到几点开始接房。之前有幸陪一个省外大哥去接房，开发商当时通知上午9点集中接房，到场后房企足足搞了2个半小时的活动，11点半才接房。除此之外，还定时定点给业主安排了顿豪华午餐，时间是12点，我说到这里，你是不是也觉得倍感恩宠？

如果你为此举而感激涕零、觉得是善意，那只能说明你没被熟人坑过。此刻你爱得有多深，就会被伤得有多深。我敢说，现目前能真金白银舍得花钱，发自善意为业主提供优质服务的房企和物业，都是凤毛麟角。

集中定点交付主要目的是：营造人多火热的氛围，大家在接房时就会不仔细的验房，开发商交房时花费的成本也就会减少很多。

若不是集中定点交付，是单独交付，那就需要提前与开发商进行协调接房时间。如果房屋已达交付标准，在没有合理理由的情况下，却又迟迟不去接房。开发商就会开始向你索要物业费，并可能按照合同中，关于收房的相关规定向你收取违约金。

所以，接房当天看到门口身强力壮、手持盾牌的保安，请先别幻想未来的美好生活；这些人大概率不是来为你看门护院的，更不是物业公司的，而是先镇住你的。

在这个现实社会里，除了大自然天灾的情况下，绝对不会有无缘无故的爱，也不会有无缘无故的恨。

我遇到过多家开发商会要求业主先在接房协议上签字，再由赏金或物业陪同去验房，这时一定要先验房，房子没问题再签字。

而在验房过程中，只要发现问题，第一时间标记出来，并在验房登记表上逐条做好记录，不要听信开发商陪同人员的口头承诺，同时自备纸笔进行记录，在第二次验房时逐一对比。

由于期房和现房偶尔会存在偏差，此时就会遵照多退少补的原则，单价也会按照当时的协议单价计算。

面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的据实结算，业主有权解除合同，不予支持面积误差比绝对值超出3%，可请求解除合同、追还已付房款及利息。

业主决定不退房的话，实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款，由业主按约定价补足，面积误差比超出3%部分的房价款，由开发商承担，所有权归业主。实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内部分的房款及利息，由开发商返还给业主，面积误差比超过3%部分的房款，由开发商双倍返还。

不过，开发商都会在商品房购销合同的补充条款中，追加关于超过 3%面积的约定，基本上都是面积超过3%也不能退房，也应按照销售时的价格多退少补，这个就需要我们在签约时注意了。

再优秀的开发商在新房交房后，尤其是精装房交房后，都能被业主和专业的验房师发现少则十几项，多则几十项的问题。这时业主就有权当天不接房，并要求开发商在规定期限内整改至合格后再办理接房手续。

如果逾期时间过久或整改后依旧不合格，业主还可以主张开发商支付违约金。而如果开发商逾期交房，且业主有合法的理由与验房师出具的报告、物业的人证，收房时的录音、录像资料，业主甚至有权进行无责退房。

新房验房时即便自己检查出了问题，开发商也可以否认、推辞、敷衍，但如果让第三方进行验房，则会权威、有公信力，让开发商无法去忽视买房人的整改要求。

最后、我写作不易，如你觉得有所收获，请别吝啬你右下角的点赞和在看转发给更多需要的朋友，在此谢过。

此文完！

原创作者：毛毛

原创来源微信公众号：毛毛虫地产观