一二线楼市限价“回马枪”：“高价房”批售再从紧

21世纪经济报道 张晓玲,李洋,林诗苑 深圳、广州报道

目前看，这一轮因为2019年初资金宽松带来的小阳春，在政策影响下快速退烧，6-8月有可能会进入新一轮的调整期。

楼市作别“小阳春”

统计局18日发布的5月70城房价数据为一季度的楼市“小阳春”行情画上了句号——70城房价热度已呈下降趋势，尤其是一二线城市，一、二手房价格环比涨幅均与上月相同或回落。以成都限价收紧打头，一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。21世纪经济报道记者调研发现，“高价房”批售已经大幅减少。而在资金方面，这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声，接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳，甚至会有少部分热门城市回弹。

平静了几个月的成都楼市，像被投入了一枚石子的湖面，重新泛起了涟漪。

6月15日，成都住宅与房地产业协会官网的预售公示，仁恒滨河湾一批新房源取得了预售证。

这个位于成都攀成钢片区的知名高端住宅小区，前期房源在二手市场的单价已达到3.5万元，而此次的新房源均价为2万元左右。

巨大的价差点燃了成都购房者和投资客的热情，6月17日周末的开盘现场刷爆了朋友圈。

在成都很多业内人士看来，这一超低的价格源于限价政策的严厉执行。而在此前的一季度，限价并没有卡得如此之严，一些单价过3万的项目得以放行。

21世纪经济报道的调查显示，今年春节前后，许多城市的限价都曾悄然宽松过，一些豪宅和高端楼盘趁机入市。

然而随之而来的“小阳春”和信贷宽松，让一些区域房价重新扬头，土地市场也出现了“抢地”现象。

成都限价的再收紧与一二线城市的调控基调一脉相承。在“房住不炒”的基调下，住建部出面警示部分城市；银保监会也抛出了“23号文”以及银保监会主席郭树清的“房地产金融风险”论，区域市场的各类调控有重新收紧之势，包括限价。

6月18日，国家统计局数据显示，5月70大中城市房价涨幅已全面放缓，市场降温明显。

“小阳春”背后

在经历了2018年下半年楼市的“寒冬”后，今年3、4月份，房地产交易市场出现了一波“小阳春”。

中原地产首席分析师张大伟指出，此轮楼市回暖关键是信贷的宽松，个贷和开发贷、公司债等都明显增加。

央行5月统计报告显示，前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿，创了历史新高；中原指出，中长期贷款中大部分是房贷。

此外，调控政策的微调也是助推因素。去年年底，湖南衡阳宣布暂停实施了一年的限价政策，成为全国首例取消限价的城市。

据记者调查，去年底以来，很多一二线城市的限价政策都有所松动。

以成都为例，仅在今年2月份，成都市就有3个“高价”楼盘拿到预售证，包括首开金茂府、融信公馆1-3号楼、以及金科博翠府。

其中，2月2日拿到预售许可证的首开金茂府，单价为28600-31300元/平方米，是限价来首个突破3万的项目。

成都地区并非个例，早在2018年10月，北京再次出现单价破10万的新房，泰禾·西府大院（泰禾西府玉苑）预售的6栋楼盘均价达到11.3万元/平方米。

几乎同时，广州有关部门表示，从2018年10月22日起，南沙、花都、增城的房价将按真实价报备，相当于放松了限价。此后，广州楼市的“双合同”现象大幅减少。

2019年春节后限价微调的城市更多。2月份，深圳华润瑞府开盘，备案均价达15.8万/平方米，突破了深圳过去两年的最高售价；杭州的纯新盘龙湖·春江天越出现了均价29500元/平米的房源，也创造了区域新高；南京的中海城南公馆均价34000-39000元/平方米，突破了城南板块3.5万限价。

对于开发商而言，无论是新房的成交还是未来的利润，限价的松动和微调利好巨大。佛山一名开发商表示，去年底以来因为限价的微调，项目不再以“双合同”出售，购房者的首付变低了，房子又好卖了，销售业绩出现明显增长。

从前5月的销售数据来看，受益于一二线城市限价的松动，重点布局这些城市开发商业绩表现突出，如华润、泰禾、融创等。

开发商再一次乐观起来。张大伟表示，2019年春节过后，部分地区房地产市场出现小阳春行情，使得不少开发商对后期市场预期转向乐观；此外，2019年以来，房地产企业融资难度缓解，在资金充裕的情况下，房企“抢地”现象再次出现。

限价冲击力

不过，5月以来尤其是进入6月后，“小阳春”行情渐失，楼市终究还是没能“入夏”。

“从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，但最近市场炒作氛围再起，部分城市再次收紧了调控。”张大伟说。

受限价重新严格、收紧影响，成都仁恒新房单价远低于二手房并非个案。6月6日，位于成都东二环的华润悦玺获得预售证，精装价格为16240-17634元/平方米，也低于市场预期。

与此同时，即使限价严厉，成都楼市也出现了明显分化。位于郫都区古镇蜀源大道三段的瑞和上院（雄飞上院）于5月21日推盘，推盘价格为7369-8370/平方米，面积区间为82-123平方米，虽然本批次房源套数为313套，但只有12个人参与摇号。

二手房市场也趋于冷清。据贝壳研究院数据，6月第一周，成都市链家二手房成交量环比下滑5.4%，成交均价14182元/平方米，环比下跌5.2%，在14个重点城市中，成都市跌幅最大。

另以深圳为例，进入6月，深圳未再批售高单价项目。据记者了解，类似泰禾尖岗山“地王”项目的拟售单价在20万左右的情形，是无法拿到预售证的。

此外，北京5、6月入市的大多是限竞房项目，豪宅项目几乎没有出现；在佛山，开发商普遍担心，被住建部警示后，佛山限价政策将进一步收紧。

“开发商都很关注限价政策的变化，很多时候变化并没有明确的文件，但从批售行为上可以判断政府的决策趋势，是收紧还是松动，近期很明显没有批10万单价的项目了。”深圳一开发商营销负责人说。

对此，易居研究院智库中心总监严跃进表示，从当前楼市看，重申房住不炒的调控基调，势必带来各地相关政策的收紧，预计限价政策在很多城市也会重新严格执行。

他判断，房地产市场预期将会改变；今年下半年楼市会呈现V字形的走势，即三季度会降温，四季度会略有反弹。

张大伟则认为，目前看，这一轮因为2019年初资金宽松带来的小阳春，在政策影响下快速退烧，6-8月有可能会进入新一轮的调整期。

据6月18日国家统计局数据显示，5月份70城房价热度已呈下降趋势，尤其是一二线城市，一、二手房价格环比涨幅均与上月相同或回落。

（编辑：林虹）

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。