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北京楼市预测「北京房价吧」

来源:   2023-03-29 12:16:35

大家好,我是京爷,是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师!

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大家好,我是京爷,一名北京房产实操专家,拥有十年房地产行业经验,是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师!以下为公众号提问精选:

1、提问:请问京爷,京户首房首贷,预算400-450,投资保值升值为目的,请问朝青板块的九十年代石佛营西里、零零后的炫特嘉园和望京九零年代板块符合预算的房子,选哪一个更具有保值增值潜力?几个小区都去看过,炫特虽然新一些,但是交通似乎不够方便,未来3号线开通后也是在两个地铁站之间。看到炫特热度不低,与石佛营十里堡九十年代的老房子相比确实新一些,但是周边还有国美第一城,华纺易城,晨光等次新小区,想知道炫特的价值独特性在哪里?望京板块选房有预算内的推荐吗?谢谢

回答:你好,你选择的都是热门板块,所以基本都没问题。九十年代石佛营西里、零零后的炫特嘉园和望京九零年代板块,这些都是不同类型的产品。九十年代石佛营西里,属于老房子,老小区,也没有学校,所以先天落后一些。零零后的炫特嘉园,楼龄新一些,自然好点儿,虽然品质一般、人员杂,但这个预算在周围也没有什么选择。望京和朝青不太一样,望京这边购买力非常强劲,整体价格高,400-450万的预算,真的不太好买房,所以这种一居室反而比较有稀缺性。我更建议炫特和望京板块小区,望京的话,可以看看南湖东园二区等小户型。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》

2、提问:京爷好,最近想投资一套二套房,打算买500到600之间的,看了望京的宝星国际开间和澳洲康都一居室,发现价格比去年底都上涨50w左右,有些焦虑,不知道此时投资会不会买在高点,同时想问下京爷投资一套500到600的二套房,投资哪里合适呢,有具体小区具体户型推荐吗?

回答:你好,纯投资,这几个小区已经没有了机会,涨太多了,可不是涨了50万,而是更多。纯投资注重收益,我更建议市场凉下来的时候买。凉下来或者稳下来买望京这几个小区一居。澳洲康都的最低总价的一居会比较有价值。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

3、提问:京爷您好,我和爱人在西三环航天桥工作,现在在丰台珠光逸景有一套小三居,海淀有一个小的学区房,孩子已上学。珠光房子很少住,周围发展也比较滞后,想卖了,加点钱在海淀或者丰台重点区域再买一套,给父母带孩子住,兼顾保值增值。但今年发现海淀涨了很多,不知道时机是否合适?您有什么建议?

回答:您好,丰台珠光逸景是需要置换掉的,没有太多突出的点,当然这是因为板块造成的。可以趁着这次行情轮动,板块补涨的机会出手。不过当前来看,海淀确实不是太好的时机,可以观望一下,等市场平稳,或者凉下来的时候上车,这样能买到优质资产。如果从长远来看,还是得海淀、西城上车,这样才能跑赢大盘。当然丽泽这边也可以买,不过赌的成本占不少。

4、提问:您好,请您点评一下金地名京这个小区,为什么小区环境一般,M层这样设计很乱,户型也一般,很多两居会有一间没窗,loft很多窗冲走廊开,还临地铁,特别吵,为什么价格还那么高?感觉都不如周边塔楼社区

回答:你好,主要是周围中,次新,带点儿品质的真的不多,都是猪队友衬托。里面有部分房源还是不错的,也受热捧。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

5、提问:京爷您好,最早买的大方居的两限房,目前不在通州工作在北边,房子出租中,您建议是长期持有还是换掉?什么时候换合适

回答:你好,板块和地段都不行,限购短期也开放不了,两限房也不是太受待见,建议尽快换掉,及时止损。详见星球资料《北京这些小区跑输大盘》

6、提问:京爷,求详细讲解~富卓苑,南珠苑,望园东里,育芳园甲1号院,角门12号院,玉芳园,恒富花园2号院,如何选择,理由分别是什么?

回答:富卓苑,楼龄、环境不突出,但也勉强能接受,属于南部流动性极好的盘,居住性和升值性都能满足,可以重点考虑。

南珠苑,小区板块还ok,不过小区密度较大,环境相对一般,离地铁有些距离,我认为居住性和升值性是受限的。

望园东里,交通方便,流动性还不错的小区,居住环境和升值性不算突出,但未来丽泽能起来的话,还是能有潜力。

育芳园甲1号院,小区太小,没什么小区空间,周围界面相对杂乱,我认为价值不是太大

角门12号院,小区太小,没什么小区空间,密度还大,价值不是太大

玉芳园,这类小区规模太小,也是需要注意避开。不过有些户型倒是还可以。

恒富花园2号院,板块,交通,小区空间品质都相对一般,升值性会受限。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

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