【深度】新一轮密集调控来袭,热点区域楼市会降温吗?「房价下跌不可避免」

来源： 2023-03-26 18:16:24

【环球时报驻美国特派记者吴乐珺驻英国特约记者孙微记者倪浩】随着美联储持续加息与全球经济越发不明朗，多个国家和地区的楼市持续降温，一些城市的房价出现大幅下调。其中，美国纽约曼哈顿和澳大利亚悉尼这样的热点区域甚至出现10%以上的跌幅。自次贷危机之后逐渐复苏上扬的全球楼市似乎正面临向下的拐点。

悉尼、曼哈顿跌超10%

英国《卫报》2日在报道中引用美国跨国房地产服务机构CoreLogic的数据称，澳大利亚已陷入2008年以来最疲软的房地产市场状态中，在过去的2018年全国房价已下降4.8%。悉尼在2018年领跌全澳，平均房价自2017年达到峰值以来已下跌11.1%。

据CNBC报道，纽约曼哈顿的房地产市场也经历了自2009年美国房地产市场崩盘以来最糟糕的一年。数据显示，2018年曼哈顿房价下跌14%，创2009年以来最大年度跌幅。

作为全球富翁热衷的资金避风港之一的伦敦房产，也面临脱欧等不确定因素带来的黯淡前景。英国广播公司3日报道称，英国楼市整个2018年堪称“低迷”。有调查显示，城市和主要城镇房屋在出售或成交之前平均在市场上的时间达102天，比2017年长6天。分析认为，2019年会出现类似情况，市场将继续发展但是速度很缓慢。

香港房地产也面临同样的境况。《香港经济日报》2日报道称，香港楼市经过10年上升周期在2018年终结，8月市场转头向下，到11月全年楼价涨幅已大大收窄至4.6%。全球各大券商机构接二连三发布对于香港楼市的悲观言论，里昂证券和高盛都认为，未来一年香港房价可能跌幅达到15%。

处于政策调控中的中国内地楼市在2018年日趋回归理性。2018年7月中共中央政治局会议明确提出“坚决遏制房价上涨”，成为楼市降温“分水岭”，之后传统的楼市“金九银十”并未出现。国庆节前后，楼市预期开始转向，购房者开始持币观望。

多个因素致楼市降温

《华尔街日报》在2日的报道中将全球楼市下调的原因指向了美联储的加息，以及中国投资者在海外的资金撤退。报道称，多年来中国不断增加的资金流入以及其他国家的投资，合力推动全球房地产价格走高。但是中国未来将继续对资本外流实施严管控，中国投资者2019年可能会继续撤出全球主要商业房地产市场，从而令因利率上升而承压的地产价格雪上加霜。CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺萨夫特表示，“抵押贷款利率上升抑制了购房需求，减缓了房价增长。”此外，市场上的供应量也有所增加。

房地产服务商戴德梁行研究院首席政策分析专家魏东对《环球时报》记者表示，目前全球多个发达国家或地区的房价都开始下降，背后直接原因就是美联储的持续加息。“购房者基本上采用抵押贷款的方式购买，对于利率的上升非常敏感。”另外，魏东认为全球各主要国家和地区出台了很多措施，遏制炒楼行为，相当程度上也使得楼市降温。

中国楼市大环境不会变

对于中国楼市在2019年的表现，魏东认为，大原则上还是坚持房住不炒，控制房价上涨。但也会如中央经济工作会议中提到的那样“因城施策”。

2018年年末开始，全国多座城市在不同的政策环节上对调控政策予以不同程度的放松。但光大证券认为，在“坚决遏制房价上涨”的严厉定调下，短期内房地产政策难现大放松。安信证券认为，“限购”“限贷”对“改善购房”的约束越来越大，“限售”削弱了楼市流动性，也在一定程度上抑制了改善型购房需求，房价回落降低了“限价”的必要性，“四限”政策似乎都存在适度调整的空间。

魏东表示，全球自2008年次贷危机之后缓慢恢复并于2010年之后一路上扬的楼市，已至下行拐点。今年开始全球楼市会开启向下调整的过程。中国黄金集团首席经济学家万喆认为，全球楼市出现下跌或为全球经济自金融危机以来复苏见顶的一个信号，包括房价在内全球主要资产价格在2018年纷纷出现下跌，从经济运行周期来看，或预示着全球经济未来不确定性增加，前景更为不明朗。