荣盛发展：净利数据两级反转 昔日“河北王”因何爆雷

4月18日，荣盛发展（002146.SZ）按照A股规定发布业绩预告修正公告。

据公告显示，预计公司2021年公司营业收入为465亿元～520亿元，2021年归属净利润亏损45亿元～60亿元。

而这个数字，显然与3个月前集团首份业绩预报所说的净利润1-1.5个亿相去甚远，短短几个月的时间，业绩预报竟两极反转。

修正公告一出，也瞬间引起了行业的广泛关注。受此利空影响，4月19日荣盛发展开盘后惨遭跌停，近9万名股东集体“踩雷”。

荣盛作为曾经的河北地产“一哥”，究竟遭遇了什么？

亏损45-60亿，业绩预报“两级反转”

4月18日，荣盛房地产发展股份有限公司发布《2021年度业绩预告修正公告》，公司称，依据各项目未来市场可参考售价计算可变现净值，对存货计提了跌价准备。

这则公告主要针对今年1月29日披露的《2021年度业绩预告》进行了数据修正。

根据公告，预计公司2021年公司营业收入为465亿元～520亿元，2021年归属净利润亏损45亿元～60亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损43亿元～58亿元，基本每股收益为亏损1.03元～1.38元。

而该修正公告所对应的，是此前荣盛发展于1月28日发布的2021年度业绩预告。据当时预告。

预计报告期内，公司实现归属上市公司股东的净利润1亿元～1.5亿元；扣除非经常性损益后的净利润5209.8万元～1.02亿元。

值得注意的是，在此之前，荣盛发展业绩一直为盈利状态。例如2020年，荣盛发展的营业收入为715.11亿元，净利润75.01亿元，扣除非经常性损益后的净利润74.94亿元，基本每股收益为盈利1.73元。

而最近的这则修正公告也意味着，2021年荣盛发展创下了2007年上市以来首亏纪录。

业绩预报的亏损迅速在资本市场层面得到了反馈。4月19日，荣盛发展开盘一字跌停，跌停板上卖单超42万手。

对于亏损，荣盛发展也给出了自己的解释。据修正公告，公司在2022年初进行业绩预告时，主要根据当时项目所在房地产市场走势，以及项目所在地疫情态势趋向稳定的形势，依据各项目未来市场可参考售价计算可变现净值，对存货计提了跌价准备。

随着市场形势和防疫形势发展的实际情况，公司依据客观情况的变化对部分会计估计事项进行审慎判断，在与会计师事务所充分沟通后，公司对业绩预告作出修正。

荣盛发展称面临的具体市场形势为，2022年2月以来，各地购房政策虽然有所调整，但是消费者购房意愿低落，销售量仍下跌。

国家统计局4月18日发布的数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%；二者降幅较1-2月分别扩大4.2和3.5个百分点。

总结来说，出于荣盛发展对于近期消费者和市场的观察，因消费者的购房意愿下降以及2月以来疫情蔓延冲击了荣盛发展的销售，荣盛发展对于未来的销售还是保持着非常谨慎的态度，所以对业绩数据进行了动态调整。

重仓济青两城，曾质押青岛子公司

据集团官网，荣盛发展成立于1996年，2007年成功登陆深交所，是河北省首家通过IPO上市的房地产企业，致力于品牌化房地产开发，以做最好的房地产企业为目标，通过专业经营与精品项目阐释现代人居理念。

作为一家从河北起家的企业，荣盛发展经历了由建筑商向开发商，再由区域房企一步步延伸到全国性房企的多重改变。

目前，其房地产开发业务已经伸展到辽宁、河南、山东、江苏等地的50多个城市，涉及房地产项目300余个，曾在中国房地产百强企业榜上排在第16位。

从山东来看，青岛和济南是它在山东省内的重仓城市。

青岛方面，2017年从上合示范区登陆青岛之后，荣盛也曾凭借低价房源屡次登上青岛新房销售榜单的前列。

同年，荣盛房地产发展股份有限公司全资子公司荣盛（徐州）房地产开发有限公司完成了对江西中西实业有限公司和江西中利产业有限公司的100%股权收购，这两家公司分别全资控股青岛东方蓝海置业有限公司和青岛东方海湾房地产开发有限公司，在胶州经济技术开发商拥有7宗住宅和商业用地，土地面积690亩。荣盛发展凭此收购首次进军青岛市场。目前荣盛在青岛主推胶州荣盛锦绣外滩和即墨荣盛锦绣学府双盘。

而济南方面荣盛的布局则相对更早，其早在2014年就已经首次入驻济南，并陆续开发了荣盛锦绣澜湾、荣盛花语馨苑、荣盛时代首府、荣盛华府等多个项目。

除济南和青岛外，荣盛发展在山东多座城市也均有项目落成。

值得注意的是，包括青岛在内，荣盛曾一次性将其旗下多个子公司进行抵押融资。

2021年1月荣盛发展发布关于为下属公司融资提供担保的公告，为该公司部分下属公司的融资提供连带责任保证担保，包括荣盛（徐州）房地产开发有限公司、青岛荣盛嘉业房地产开发有限公司等多家下属公司。

图片来源：荣盛发展

其中，荣盛发展在公告中称，为了促进青岛荣盛锦绣学府和荣盛未来广场项目发展，该公司全资子公司青岛荣盛嘉业向中建投信托股份有限公司融资32200万元，由该公司为上述融资提供连带责任保证担保。荣盛发展将持有的青岛荣盛嘉业100%股权质押给中建投信托，为上述融资提供质押担保。上述担保总额不超过39200万元，担保期限不超过57个月。

另外，荣盛胶州项目荣盛锦绣外滩所属100%控股上游公司荣盛（徐州）房地产开发有限公司也在本次抵押行列。

对此，荣盛董事会也在公告中表示，青岛荣盛嘉业为公司全资子公司，经营风险较小，由公司为其融资提供担保是为了支持该公司更好发展，不存在损害公司和股东利益的情形。

青岛两盘“举步维艰”

全国各地维权不断

即使是已经以抵押融资的方式探寻回环的余地，荣盛在青岛仅有的两个项目也步履维艰，状况不断。

胶州荣盛锦绣外滩作为荣盛青岛首秀项目，延期交付、质量问题业主投诉不断，房价几乎腰斩。而即墨荣盛锦绣学府项目因拖欠工程款、存在款项纠纷停工一年，老业主频频爆发维权。

2020年8月，据胶州市城乡建设局网站公告，荣盛锦绣外滩因在与消费者签订的“商品房买卖合同（预售）”格式条款中涉嫌存在排除消费者请求损害赔偿的权利的违法行为，被胶州市市场监督管理局处以行政警告并罚款一万元。

2020年4月，据法治青岛新闻中心消息，荣盛锦绣外滩业主曾向法治青岛提供现场施工照片，照片显示胶州荣盛锦绣外滩项目的地下室侧墙防水违规施工。业主在现场勘察时发现，该项目的地下室侧墙防水层做完后未做防水保护层就直接进行覆土掩盖，存在严重的渗漏隐患。

图片来源：法治青岛

图片来源：法治青岛

同时，该业主还发现，一期待交付的多栋楼均存在这个问题。从业主现场拍摄的照片来看，荣盛锦绣外滩项目的施工现场环境混乱。

经胶州市城乡建设局落实，工作人员与建设单位负责人进行了联系，并将投诉的内容进行了告知。建设单位负责人表示会对来信人反映的问题进行排查，对发现的问题及时进行整改处理。

一波未平一波又起，前期项目建设的问题刚解决，2020年5月荣盛锦绣外滩项目交付后，各部门陆续接到大量业主投诉，精装房质量不过关又成为荣盛锦绣外滩项目的难题。

有业主在人民网领导留言板上反映，自己在胶州荣盛锦绣外滩购买一处房产。2020年5月份刚交房，业主验房时发现房子存在大量空鼓，漏水等问题。开发商一直拖着半年多都无人修理。

针对这位业主反映的问题，青岛市住房和城乡建设局给出的答复：经落实，目前您反映的房屋漏水及空鼓问题均已维修完毕。对于处理投诉不及时问题，青岛市住房和城乡建设局已依据《青岛市建筑市场信用考核管理办法》，对责任单位及个人进行信用考核扣分惩戒。

而即墨的荣盛锦绣学府项目，也曾于6月21日被信网曝光工地停工一年多且拖欠施工方工程款。

实际上，除青岛外，合肥、沧州、重庆等多地项目维权不断。

2021年5月有网友在领导留言板反映肥东荣盛书香名府邸小区交房存在严重的与实体交付样板不符现象，开发商虚假宣传。

据看沧州查询河北省一官网统计，自2021年8月份开始，“沧州荣盛”的负面爆料不断，陆续有网友在媒体上投诉诸如沧州地域内的荣盛尚府购房后开发商迟迟不签合同、荣盛花语城不按承诺全款返贷、荣盛华府交完全款不给网签合同、荣盛泰享嘉府不给购房合同、荣盛锦绣书苑开发商违规销售拒不退款、荣盛华府开发商承诺全款返贷未落实、荣盛花语城6号楼购房后拿不出来预售证、荣盛锦绣书苑在业主交完全款后迟迟不给办理网签等。

年报发布在即，荣盛发展的净利预告却从盈利1亿元-1.5亿元，变成亏损45亿元—60亿元，如此两级反转，着实给众多投资者带来了相当的冲击。但全国项目维权状况的频发，也映射出这家企业如今财报数据“两级反转”的痛点所在，接下来的路荣盛又该何去何从，值得持续关注。