东直门交通枢纽烂尾楼「东直门烂尾楼」

此前处于“烂尾楼”状态的东直门枢纽在益田商业接手后，一直默默动工，如今终于揭开了面纱。

近日，商业那点事儿小编发现，东直门枢纽外立面已进入焕新阶段。据了解，目前，东直门枢纽项目更名为北京信达中心。

根据信达中心商业运营方益信佳商管公司提供的项目介绍，信达中心项目由购物中心、写字楼、商务酒店和高端住宅共同组成。其中，购物中心17万平方米、超甲级的双塔写字楼14万平方米、商务酒店5万平方米、高端住宅5万平方米。

益信佳商管公司负责人透露，目前信达中心即将对外销售和招商。其中，住宅部分近期即将开始预售，写字楼业态将于2023年开业，商业综合体信达益田假日广场则将于2023年底开业，万豪酒店预计2024年投入使用。这意味着，两年时间，东直门枢纽项目的所有业态都将对外开放。

东直门枢纽位于轨道交通13号线、2号线及首都机场线的交汇处，同时拥有北京站、北京西站及城市主干道之间的交通枢纽优势。作为首都机场轻轨的始发站，“机场最后一小时经济”也是其商业发展的重要模块。

然而，就是这样一块商业宝地，由于多年的股权问题，很长时间以来处于烂尾状态，变成了一块”商业死地”。

小编2021年7月拍摄的东直门枢纽

据小编了解，信达中心背后是中国信达、益田集团和佳源投资三家公司。上述益信佳商业管理有限公司主要负责信达中心的商业运营，该公司信达地产、益田旅游商业、天华雍和三家公司构成，这三家公司也是中国信达、益田集团和佳源投资的子公司。

2017年，益田集团开始布局北京市场，以收购部分股权的形式与信达资产共同操作东直门项目。在益田集团收购股权前，信达资产约占90%的项目股权。而这90%的股权是信达资产于2015年8月以105亿元从国浩房地产（中国）有限公司（简称“国浩中国”）手中购得的。

信达中心的前身为国盛中心，也正是这个国盛中心烂尾了多年。烂尾主要源于项目产权不明晰。2007年，国浩中国和北京北大青鸟公司签订协议，以全资收购海南京灝有限公司的方式，整体受让国盛中心项目90%股权。次年2月，海南京灝外商投资企业登记被撤销，海南京灝的所有权变更回北大青鸟所有，进而导致国盛中心项目一直处于停滞状态。经过六年的博弈，国浩中国才夺回了国盛中心项目的股权。

陷于股权纠纷多年的东直门枢纽

信达中心是益田商业在北京布局的首个商业项目，外地企业在京运营商业项目最易发生“水土不服”的问题。

其实，近些年，不止益田商业，许多外地企业都加紧了在京布局的脚步。其中包括与上海TX淮海一脉相承的新项目THE BOX，即将落户北京朝外商圈；中海商业在一线城市的首个环宇坊也即将在9月30日入市；合景泰富旗下商业产品悠方购物中心也已确定落子北京顺义区。

北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，外地企业如果其在其他城市有成功的商业项目，就存在着在北京成功复制的可能性，“如上海TX淮海项目，在上海就受到了当地年轻人的追捧，所以项目方也愿意到北京进行尝试。”

上海TX淮海项目

但同时赖阳也指出，北京城市人口结构与其他城市不同，人们在消费文化理念上差别较大。具体而言，北京追求现代的时尚、艺术、文化、体验的人越来越多，这一特质与其他一线及新一线城市相比更为强烈。因此，想要在北京立足的商业项目，不能仅靠零售，还要研究北京消费竞争的独特性。

全球性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕董事王俊傑认为，商业地产的确存在一定的地域性，特别是南北方客群在消费理念、消费习惯和文化价值认同等方面都存在各自的偏好。但也不否认，一些优质的城市综合体项目并不会因地域文化差异受到明显的影响。

王俊傑分析表示，从所在区位条件来看，北京信达中心位于东直门核心位置，本身是北京内城难得的可进行规模性整体开发的城市更新项目。此外，其周边聚集了众多高端办公和居住人群，为该项目未来吸引消费及居住客群奠定了扎实的基础。

“从所在区位条件来看，北京信达中心位于东直门核心位置，本身是北京内城难得可进行规模性整体开发的城市更新项目。其次，周边聚集了众多高端办公和居住人群，为本项目未来的消费及居住客群吸引奠定了扎实的基础。”王俊傑指出，TOD的赋能也会为东直门项目未来多功能、多元复合业态提供便利条件。

可以说，信达中心的入市赶上了一波政策和市场机遇。去年7月，国务院批准北京等五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设。一年以来，北京已打造出一批地标性消费项目，22个传统商圈和20个传统商场完成升级改造，新落地近1300家首店，孵化新消费品牌超50个......

赖阳认为，当下消费处于转型升级阶段，消费者更愿意为有趣、好玩的东西付费，北京商业面临着新的调整和升级。与此同时，本土的一些项目因商业模式落后、无法满足消费者需求,面临被淘汰的命运，这对于外地企业来说是一个发展契机。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示,目前北京有特色的商业并不多，北京商业还有提升空间，同时，由于消费者数量庞大，北京相比其他城市也拥有更大的市场潜力。

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文字｜胡静蓉

摄影｜胡静蓉 刘卓澜

编辑｜孔瑶瑶

部分图片来源｜上海TX淮海项目公众号