二手房降价潮「楼市贬值潮降临」

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最近，一则河西中业主降价百万抛房的事情，刷屏了朋友圈。

据中介消息称，因欠债850万，一位河西中业主正将手中的一套豪宅房源降价340万出售，240㎡户型总价只要1150万，比市场价少了200万！

这套大降价房源来自华润悦府。据链家显示，目前华润悦府240㎡房源挂牌总价在1300-1500万之间，早在2017年成交的一套总价便在1323万，而这套房源只要1150万，看来业主是真缺钱。

据中介透露，在这套之前，华润悦府还有一套房源降价100万出售，也是急用钱。临近年底，这种大降价抛售房源的情况，在南京并非个例。

前不久，河西南海峡城的一位业主也是将手中一套近140㎡二手房低价急售。这套房源起初挂牌价580万，在下调2次价格后，最终以525万成交，总价降了55万，3.8万/㎡的成交单价，跟2017年小区同类房源成交价相当。

11月底，河西南保利香槟国际一套直降70万的二手房刷屏朋友圈，这套房源位于楼王位置，原价900多万的190㎡毛坯房，降到860万元出售。

凤凰和熙二期一套137㎡房源，配有50万的豪华装修、含车位，总价从685万降至665万，小区相似房源毛坯总价最低也要670万。

江宁别墅小区东方龙湖湾西湖苑的一套430㎡双拼别墅，总价从1180万降到980万，直降200万，如果买家全款的话，最终成交价格还可以再商量。

看这些房源的降价幅度，难道说，在去年底发生的那一轮降价抛售潮在今年又要重演？在多个区域的中介那里，地产锐评得到的答案是否定的。

一位河西中介透露，保利香槟国际那套860万的楼王房源挂出来没2天就成交了，目前小区一共有54套房源在售，急售的就只有2套，占比很小。包括之前华润悦府降价百万急卖的案例在内，今年以来，河西大降价的房源很少，“主要是因为今年底河西新房少，不像去年，佳兆业、升龙都要开盘，很多业主就会选择降价卖房去买新房，今年如果不是急用钱，很少有业主会抛掉手里的房子”。

不过，多位中介表示，虽然集中降价抛售的不多，但是今年的挂牌价整体却也在缓慢下降，江宁、浦口这些二手房挂牌量大的区域，不少小区的成交价格都可以谈。

据链家相关数据统计，今年二手房挂牌均价整体从1月份的3.3万/㎡下调至了11月份的3.18万/㎡，二手房参考均价也从1月份的2.9万/㎡下调至11月份的2.8万/㎡。

据了解，链家二手房每月的参考均价，是根据当月所有房源的成交价做参考计算而出。这样看，南京二手房整体的实际成交价格确实是在缓慢下降。

数据来源：我爱我家研究院

虽然价格在稳步回落，但南京二手房的成交量却在上升。据我爱我家研究院数据显示，2019年前11个月，南京二手房成交量达到了8.3万套，比2018年全年的7万套还多出1万套，可谓价跌量升。

不过南京的隔壁城市杭州，其二手房市场的表现可就有点惨了，不但价格下跌，成交量也是连月减少。有数据表明，截至12月2日，杭州（不含临安）二手房挂牌量达101439套，其中住宅就有79830套。在大量的挂牌房源里，出现了不少因急售大幅降价的房源。

早在10月中旬，杭州便发生房东因急用钱将手中一套房源打75折出售的事情。今年杭州二手房月成交量则是一路下跌，4月成交量为8835套，到了11月总成交量降至3200多套，连续8个月下跌，随着看房人数的减少，现在杭州二手房基本是挂牌价打9折，便宜十几万是标配。

为何杭州二手房成交量会一路下跌？除了调控外，更多的还是来自限价新房的冲击。

因为限价，多板块都存在房价倒挂现象，再加上2022年亚运会的城市利好，很多人鉴于2016年杭州在举办20国集团峰会后房价暴涨50%以上，争相抢购新房，2万人摇的网红盘频现。

除了南京、杭州外，像北京、广州这样的一线城市，在今年年底也发生了降价抛售潮。据北京日报报道，自12月份以来，北京多个区域出现年内最低价房源，尤以大户型为主，100万元的降价幅度不算罕见。

有人之前看中一套1200万的三居室，现在经纪人说最低1050万就能买下；还有业主愿意将2017年以1500万价格买的房以1150万出售。看来，北京二手房这一波降价算是动真格的了。

下半年以来，广州二手房市场总体呈现量价齐跌的态势。据相关数据显示，今年广州二手房的交易套数自7月起持续下降，10月环比9月下降4.1%；而广州二手房价从4月开始便整体呈下跌趋势，10月二手房均价下跌到今年以来最低水平，成交均价为21513元/㎡，相比4月份跌幅多达12.8%。

虽然11月的二手房成交量与成交价格，环比10月有所回暖，但房源的成交周期依然在持续拉长。不少急于出手、没有投资价值的房源价格跌幅有的达到30%，总价在1000万以上的豪宅降价幅度也在提高，越秀区一套200㎡豪宅2周内2次下调价格，共降价138万元。

与南京、杭州不同，北京、广州二手房市场的降价潮，更多的与调控和新房市场有关。

在四大一线城市中，北京楼市调控最严格，特别是在“认房又认贷”的限制下，改善型购房人买房最低需6成首付，“卖一买一”连环单的成交难度颇大；同时，北京还在今年进一步增加了限竞房的供应量，分流了不少客源，也让与限竞房价格相近的二手房不降价便很难卖出去。

广州大致也是如此。市场趋冷、新房难卖，临近年关，房企为了冲刺全年任务，加大了降价促销的力度，再加上分销的加入，让中介更倾向于向买房人推销二手房。随着市场看房意愿的整体下降，二手房在与新房较量中，优势进一步减弱。

在多种因素作用下，不少热点城市的二手房市场在降温，但是否意味着这些城市的二手房进入的拐点？

这还有待观察。年底降价卖房、年后恢复原价的情况，在三年调控期里不是没有发生过。因为年关，投资客相对更需要资金，等新年一过，楼市又进入了新的一轮周期，卖家缺钱的事情也已解决，不着急卖房，那么二手房价格也将随之上涨。

不过，对于买房人来说，这也是一个抄底二手房的好时机。不单是选择多，房源之间的竞争也大，再加上房东普遍调低了预期，诚心出售的房源都有较大的还价空间，让买房人有更多的机会买到性价比高的房源。