最高院裁判：案外人明知房屋存在抵押仍签订认购协议的 不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记​”情形

【裁判要旨】1.案外人购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与开发商签订商品房认购协议，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。2.案外人主张抵押权人对案涉房产的抵押权无效，不属于本案案外人执行异议之诉案件的审理范围。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终1696号

上诉人（原审原告）：王洪维，男，1964年4月15日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。

委托诉讼代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭洪清，贵州山一律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆国际信托股份有限公司。住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号。

法定代表人：翁振杰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张其超，该公司员工。

委托诉讼代理人：邹恒舟，该公司员工。

原审第三人：遵义新奥房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市汇川区高九路政府一区会所。

法定代表人：雷文进，该公司执行董事兼总经理。

原审第三人：云南星长征投资开发控股集团有限公司。住所地云南省昆明市度假区广福路387号星长征商务大厦1层8号。

法定代表人：陈庆忠，该公司执行董事兼总经理。

原审第三人：云南长松园陵园有限责任公司。住所地云南省昆明市学府路682号金鼎宾馆办公室。

法定代表人：范晓玲，该公司执行董事兼总经理。

原审第三人：遵义星长征投资发展有限公司。住所地贵州省遵义市汇川区高九路政府一区会所二、三楼。

法定代表人：雷文进，该公司执行董事。

以上原审第三人共同委托诉讼代理人：陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师。

原审第三人：陈庆忠，男，1966年2月24日出生，苗族，住云南省昆明市西山区。

上诉人王洪维因与被上诉人重庆国际信托股份有限公司（以下简称重庆国际信托公司）、原审第三人遵义新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥地产公司）、云南星长征投资开发控股集团有限公司（以下简称云南星长征公司）、云南长松园陵园有限责任公司（以下简称云南长松园陵园公司）、遵义星长征投资发展有限公司（以下简称遵义星长征公司）、陈庆忠案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

王洪维上诉称，一审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定认定王洪维不享有足以排除执行的物权期待权系认定事实和适用法律错误，主要理由为：一、王洪维与新奥地产公司于2014年9月15日签订《商品房认购协议书》及9月17日签订《商品房认购补充协议书》后，按约定支付了总购房款的80%即444，033元。二、合同签订后，新奥地产公司将房屋交付给王洪维使用，且王洪维向物业公司缴纳了物业费。三、虽然在合同签订时新奥公司向王洪维明示了房屋存在抵押，但该抵押为在建工程抵押而非房屋抵押，因此对未能办理房屋过户登记王洪维没有过错，而是新奥公司隐瞒实际情况，陈述了虚假事实。此外，案涉新奥地产公司开发的尊城天地项目未通过综合验收，不符合办理《房屋产权证》的法定条件，新奥地产公司办理权属证明并抵押给重庆国际信托公司的行为违反法律规定，属无效行为。该物权登记行为错误，所设定的抵押权亦应无效。综上，请求撤销重庆市高级人民法院（2018）渝民初174号民事判决，改判确认上诉人享有足以排除执行的物权期待权，支持其执行异议请求。

重庆国际信托公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实依据，应予驳回。

原审第三人新奥地产公司、云南星长征公司、云南长松园陵园公司、遵义星长征公司述称，请求法院依法裁判。

原审第三人陈庆忠未提交意见。

王洪维向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对王洪维购买的位于贵州省遵义市XX路XXX项目7号楼1层11号商品房的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认该房屋归王洪维所有；3.诉讼费由重庆国际信托公司承担。

一审法院认定事实：2013年5月16日，重庆国际信托公司与新奥地产公司签订《信托借款合同》和《抵押担保合同》，约定新奥地产公司向重庆国际信托公司借款5亿元，新奥地产公司以其位于贵州省遵义市XX区XX路的XXX项目的在建工程（面积共计94，863.90平方米）及国有土地使用权（面积共计11，464.50平方米）向重庆国际信托公司提供抵押担保。2013年5月23日，重庆国际信托公司办理了XXX大酒店及配套项目4-8号楼的在建工程抵押登记，取得在建工程抵押他项权证。2014年5月22日，重庆国际信托公司与新奥地产公司签订《信托借款合同之补充合同（二）》，变更抵押物为新奥地产公司所有的遵义新长征国际大酒店及配套项目全部房产。2014年5月29日、30日，新奥地产公司取得XXX大酒店项目1-2号楼及4-8号楼面积共计944，951.10平方米房产的《房屋产权证》。2014年5月30日，重庆国际信托公司与新奥地产公司签订《抵押担保合同》，变更抵押物为XXX大酒店及配套项目1-2号楼及4-8号楼房产（面积共计944，951.10平方米）。2014年6月6日，重庆国际信托公司办理了上述房产的抵押登记，取得上述房产抵押他项权证。2014年8月13日，重庆国际信托公司办理了XXX大酒店及配套项目1-14号楼房产（面积共计148，751.73平方米）抵押他项权证。

因新奥地产公司偿还了部分借款本息，重庆国际信托公司分别于2015年3月31日、4月1日与其签订《信托借款合同之补充合同（三）》《变更协议》，解除了XXX大酒店及配套项目1号楼房产（面积68，987.43平方米）的抵押，剩余抵押物（XXX大酒店及配套项目2-14号楼共计79，764.30平方米房产）的抵押不变。2015年3月31日，重庆国际信托公司取得上述剩余抵押房产的抵押他项权证。

因新奥地产公司到期未偿还借款，重庆国际信托公司将新奥地产公司、云南星长征公司、遵义星长征公司、云南长松园陵园公司、陈庆忠诉至重庆市高级人民法院。诉讼中，重庆国际信托公司提出保全申请，重庆市高级人民法院于2016年5月9日作出（2016）渝民初16号民事裁定书和协助执行通知书，轮后查封新奥地产公司提供抵押的位于贵州省遵义市XX区XX路的XXX大酒店及配套项目2-14号楼房产79764.30平方米。2017年3月8日，重庆市高级人民法院作出（2016）渝民初16号民事判决，判决新奥地产公司向重庆国际信托公司支付借款本金25780万元及利息、复利；重庆国际信托公司对新奥地产公司提供抵押的遵义市XXX大酒店及配套项目2-14号楼的房屋优先受偿；重庆国际信托公司对遵义星长征公司提供质押的新奥地产公司99.20%的股权优先受偿；云南星长征公司、云南长松园陵园公司、陈庆忠对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，因新奥地产公司、云南星长征公司、遵义星长征公司、云南长松园陵园公司、陈庆忠不履行判决义务，重庆国际信托公司申请强制执行，重庆市高级人民法院于2017年7月3日立案执行。执行中，经与首轮查封（首轮查封时间为2015年9月2日）上述房产的云南省昆明市中级人民法院协调，该院同意将上述抵押房产移交重庆市高级人民法院处置。2018年8月9日，重庆市高级人民法院作出（2017）渝执19号之一执行裁定书，对上述抵押房产进行续查封，并于2018年8月9日发出对上述抵押房产进行评估、拍卖公告。王洪维知晓后，对重庆市高级人民法院执行新奥地产公司名下XXX大酒店及配套项目2-14号楼房屋提出书面异议，以其系该项目7号楼1层11号商品房（遵房权证监字第××号房屋产权证所载的7号楼建筑面积1931.89平方米的一部分）的权利人为由，申请撤销对该房屋的执行。重庆市高级人民法院于2018年10月8日作出（2018）渝执异54号执行裁定书，驳回案外人王洪维的执行异议。王洪维于2018年10月26日提起本案诉讼。

一审另查明，2014年9月15日，新奥地产公司（甲方）与王洪维（乙方）签订《商品房认购协议书》，约定乙方向甲方认购甲方开发的XX路XXX项目7号楼1层11号商品房，套内面积25.2平方米，总价款554，033元，乙方于签订协议书当日缴纳定金2万元，于签订协议书七日内（即2014年9月17日之前）缴纳444，033元（含定金），剩余尾款11万元于2014年12月31日前付清。该协议书第5条约定：在认购本物业时，甲方已向乙方明示乙方所购买的物业处于在建工程抵押状态……。2014年9月17日，新奥地产公司（甲方）与王洪维（乙方）签订《商品房认购补充协议书》，对所购房屋区位、交房、解除抵押、正式商品房买卖合同签订及违约责任等事项进行了约定。该补充协议亦载明乙方所购买的物业处于在建工程抵押状态。

一审法院认为，第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。重庆国际信托公司作为抵押权人，基于生效判决申请执行抵押房产，对该抵押房产享有优先受偿权。王洪维作为案外人应当证明其享有足以排除执行的民事权益，方能排除执行。至于王洪维提出的抵押无效问题，因涉及据以执行的生效判决，不属本案审理范围。第二，王洪维对案涉房屋不享有物权。王洪维与新奥地产公司签订的《商品房认购协议书》、《商品房认购补充协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同。商品房买卖合同系债权合同，王洪维不能基于该合同对其所购房屋享有物权，其请求确认案涉房屋归其所有，不予支持。第三，王洪维对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，王洪维作为案外人，虽然在人民法院查封前与新奥地产公司签订了具有商品房买卖合同性质的《商品房认购协议书》及《商品房认购补充协议书》，但并未举证证明在人民法院查封前已合法占有该房屋；关于购房款支付问题，王洪维举示的购房款收据，证明其支付了部分购房款，未能证明其按照合同约定支付了剩余购房款，不能认定王洪维已经支付了全部购房款；关于未办理过户登记的过错问题，王洪维与新奥地产公司签订《商品房认购协议书》、《商品房认购补充协议书》时，新奥地产公司即在合同中明示了其所购房屋存在抵押，王洪维明知所购房屋存在抵押仍签订上述协议，对于所购房屋未能办理过户登记存在过错。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王洪维对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。综上，王洪维的诉讼请求不能成立。一审法院判决：驳回王洪维的诉讼请求。案件受理费9，534.51元，由王洪维负担。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本案二审期间，王洪维提供了三组证据，1.银行流水记录；2.消防部门网站公示的竣工验收消防备案截图；3.《商铺租赁合同》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。重庆国际信托公司对银行流水记录的关联性予以认可，但记录中未显示新奥地产公司的账号，对真实性存疑；对于消防验收信息，重庆国际信托公司认为该消防验收信息系网上打印，其真实性有待核实，对其关联性不予认可；对于《商铺租赁合同》，重庆国际信托公司认为该合同系案涉房产被查封后签订，不能证明其主张。本院对王洪维提交的证据认定如下：第一、二组证据均系一审期间已存在且王洪维应知晓的证据，不属于二审程序中的新证据；第三组证据《商铺租赁合同》系案涉房产被查封后签订。上述证据不足以证明王洪维的主张，均不予采信。

本院认为，本案的争议焦点为：王洪维对案涉房屋是否享有能够排除执行的民事权利。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然王洪维与新奥地产公司签订了具有商品房买卖合同性质的《商品房认购协议书》及《商品房认购补充协议书》，但在原审中未提供证据证明其于2015年9月2日即案涉房产首轮查封时间之前已合法占有该不动产，其于二审中提交的《商铺租赁合同》系2017年12月1日签订，亦不能证明在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。王洪维称新奥地产公司向其交付了房屋钥匙，未提供证据证明；根据王洪维提供的银行流水记录与购房款收据，其在支付首付款和部分购房款后，尚有部分尾款未支付，不能认定王洪维已按购房协议的约定支付了全部购房款；新奥地产公司于2014年5月取得案涉房产的《房屋产权证》，重庆国际信托公司于2014年6月取得案涉房产的抵押他项权证。王洪维购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥地产公司签订商品房认购协议，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。此外，王洪维主张新奥地产公司对案涉房产的产权登记及重庆国际信托公司的抵押权无效，因其效力已被重庆市高级人民法院（2016）渝民初16号生效判决确认，不属于本案审理范围。王洪维的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。

综上所述，王洪维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9，534.51元，由王洪维负担。

本判决为终审判决。

审 判 长孙晓光

审 判 员冯文生

审 判 员马岚

二〇一九年十月二十九日

法 官 助 理 曾 勇

书 记 员 何玉瑩

来源：民事审判