普陀区重大项目「增什么填什么」

国资如何焕发新活力？近两年，普陀区国有企业聚焦重点改革，将国企高质量发展和区域营商环境优化紧密结合在一起，尤其是在楼宇经济上，国资借“招”增能、效益明显。

2021年，全区新添了两幢“国字号”亿元楼：元中大厦B栋、跨采办公楼3号楼。迄今为止，全区“国字号”亿元楼数量达16家，占全区数量的55%。

细窥这两幢新增亿元楼的“吸金法则”，不难发现，这期间离不开普陀区在“国字号”打造上，围绕“招商”的新抓手，在硬件配置、软件服务的“双升级”。

主动购资、升级“国字号配置”

位于长寿商务区内的元中大厦B栋就是普陀区主动升级“国字号”配置的典型案例。“适逢集团内部资产结构调整，在得知东方国际集团的元中大厦有意对外出售时，我们第一时间前去洽谈。”商业集团总经理田军回忆说，希望借助自有载体来做招商，将集团可支配的资金效益发挥得更大。

秉承着这样的理念，元中大厦B栋成为了商业集团做招商、增效益的新载体。如何将这栋1万1千平方米的招商载体价值发挥到最大？“要做高质量招商。”负责楼宇招商的长寿投促中心负责人夏卫目标明确。他告诉记者，早在2019年楼宇招商工作正式启动时，就有一家酒店主动找上门，表示要租赁整幢楼宇。“但我们拒绝了，因为我们不仅仅要做一个招租人，而是希望引进一些产出更高、税收贡献度更好的重点产业企业进来，形成税收落地、产业集聚。”夏卫说。

元中大厦

上海诚唐展览展示（集团）股份有限公司，是元中大厦B栋的第一位住户。“我们原有的办公楼老旧，而且办公空间还穿插错落在不同的楼层，零散不便，一直想要寻觅一处新的办公空间。”公司相关负责人介绍说：“元中大厦的楼宇装修新，硬件配套和格局都不错。”

在硬件“中意”后，如何将企业的税收也一并落进来？长寿投促中心的工作人员又以“租税联动”的服务抓手，为优质企业的引入加持了“国字号”的“新配置”。

“这家企业符合长寿商务区文创产业集聚的发展定位，并且也是细分行业里的头部企业。”夏卫介绍道，中心以“租税联动”的形式为企业提供实际优惠，成功吸引企业落户。“税收贡献度越高，租金越便宜，对企业而言，运营成本降低了，流动资金增多了，而对区域发展而言，产业集聚带来的增收赋能效应也更为显著。”据介绍，诚唐展览2020年落地当年即产税超2000万，2021年，还跻身了这幢“亿元楼”税收排行榜的 “前三甲”。

上海琰芸企业管理有限公司（后简称“琰芸管理”）以3300万的税收能级成为了这幢“亿元楼”里名副其实的“大户”，还成为了普陀区2021年经济贡献新锐企业，贡献度排名位列全区第四。

谈及这家优质企业的落地，田军告诉记者，“无土栽培”也是一种招商的创新实践——在有限的空间里提升产出效益。“企业原本和集团一直有业务合作，在我们详细介绍了区域的营商环境和扶持政策后，企业在元中新设了一家公司，虽然没有实体办公，但税收却落在了楼里。极大提升了我们的单位面积产出效益。”田军说。

多管齐下、优化“国字号服务”

再看普陀的长风商务区，跨采办公楼3号楼也是新上榜的“亿元楼”，同属“国字号”。在这里，为不同的企业、不同的发展需求备上了一整套的“服务包”。

“租税联动”为留住优质企业、提升楼宇发展能级提供了助力。上海中梁地产集团（后简称“中梁地产”）就是其间一家典型的代表。“将租金和税收进行一定程度的捆绑，当企业的税收达到一定能级时，楼宇相应的减免租金，有利于在我们和企业之间形成一种良性的互动和共赢。”跨采中心营销部经理张齐洁说。据介绍，中梁地产已于2021年上市，业务的体量不断增大，对跨采办公楼3号楼跻身亿元楼起到了至关重要的拉动作用。

除了留住优质的老客户、激励优质的老住户不断发展，在张齐洁这样的一线营销人员眼里，如何成功“招徕”优质客户，是为楼宇不断注入发展活力的工作日常。

跨采办公楼

“来看房的客户一波接一波，现在的办公租赁市场也相对低迷，如何留住企业呢？”张齐洁告诉记者，关键就在于提升服务，对客户的提出的“难题”，始终“见招拆招”。

上海美瀚先医疗科技有限公司（后简称“美瀚先”）的引入就是其中一个典型案例。“我们一眼就看中了跨采的办公楼，但因为业务需求，国庆之后立马就要入驻使用，还要重新装修的。”公司相关负责人和张齐洁开门见山地提了自己的刚需。

一面是优质的外资企业，一面却时间紧、没有现成的匹配空间。张齐洁和团队犯了难，在综合考虑了企业的发展前景后，她向客户争取了3天的时间去协调解决。“让原租户提前搬离，为美瀚先争取时间和空间。”张齐洁大胆地提出了全新的“置换方案”。“而为了争取原租户的配合和谅解，我们在楼内匹配了空置并有现成家具的优质空间进行置换谈判，最终取得了谅解和配合。”张齐洁告诉记者，一边帮老住户“腾空间”，一边为新住户“做设计”，最终，在既定工期内完成了装修，留住了新企业。据介绍，2021年，美瀚先落地当年即产税。

精准高效的服务源自“了如指掌”。在跨采中心，“一企一档”的建立是一线工作人员必备的基础技能。“美瀚先的成功引入，离不开我们和原住户四年多常来常往的联系密切、服务到位，才能在关键时刻得到对方的配合和谅解。”张齐洁告诉记者，在“一企一档”的基础上，再根据不同企业的不同情况，以“一企一策”精准施策：对租户未落地的企业进行落地政策动员，对落地为落税的企业加强排摸，争取尽早落税。

不仅如此，还以“楼管家”的身份，以住户需求为导向，协调企业解决工商、税务、人事等方方面面的需求，在楼宇内开展了丰富多彩的党建共建活动，开设了白领活动功能区，建立了特色的楼宇活动文化。

国资国企，在普陀，借“招”生出了新活力。

丁婉星