五年后东莞的房价预测「东莞南城CBD」

东莞，热不止天气。

房价，更热得发烫！

24年房龄的新中银花园二手房报价33000，有人对业主说：报低了。

11年楼龄的万科金域华府二期二手房报价5W ，所有人感觉：正常。

这果真正常吗？

对东莞CBD，你可以“一眼万年”

东莞造“心”，2009年就开始了——

范围下图就是。

东莞大道和轨道二号线左侧是一市之心，“心”——7平方公里左右。

在哪？

这么说吧，从广深高速下高速，到第一个红绿灯左侧的浙商大厦到旗峰山的十字路口这么长，平行线为华美乐装饰市场的十字路到体育路胜和广场那里，体育路环市政府穿越对面是国贸城一整片。这样好理解吗？

东莞国际商务区是下图标注CBD颜色区分的那个板块。2.14平方公里。

CBD是什么？

城市商务中心啊。我们不用官方版本的官话讲！

这么说吧。80年代东莞的CBD在莞城人民公园附近，满足第1代打工仔、打工妹的休闲、逛公园、逛街的需求为主。90/00年代在东城现在的世博商圈，基本以城市居民的购物、商超、休闲业态为主。

那第三代，就开始注重第三产业，也就是城市的服务业了。

主政者认为：与其在老城区修修补补，不如在白纸上孵化新城。

于是，新千年初海德集团的第一国际100万㎡级第一国际搭建了。中心广场图书馆、科技馆、玉兰大剧院、水景公园等逼格杠杠滴，东莞基本解决了文化沙漠的城市印象问题。

鸿福路和东莞大道交叉的地段优势，让500米之内的范围在04年后风头无俩，奈何外立面在大湾区，别说跟深圳湾区一号比，宝中、龙岗的类似建筑比比皆是。东莞内部，当了镇街1哥很久的虎门，都没把城区的商业气息放在眼里。

那么，最近的两届主政者，完全以南城作为全市的“心”去描绘。

经济转型和社会转型喊了那么多年，退二进三那么久，市政府大楼建了那么多年，台商大厦之后，争气的莞民投建起了民营国贸中心，380多米的高度刷新了城市建筑高度。

镇街服了，2018年“湾区都市、品质东莞”战略来了。

对标湾区的城市形象载体，东莞的内心是没有底气的。

那再升级！再造门面！

造“心”，以“芯”做引擎。

那，一眼万年的CBD来了——2027年,500米的城市新高度让我们翘首以待。

定位的招商产业是：总部企业、金融企业和现代高端服务业企业，对入驻项目给予土地出让起始价优惠、固定资产投资奖励、新落户总部奖励、财政贡献奖励、贷款补助、高端人才纳税补贴等九项具体措施，奖励预算总额高达120亿元左右，高于大湾区同类CBD奖励力度和水平。

于是，就有了今年4月5月东莞国际商务周边楼价一片“升”机勃勃的景象。

CBD15年后才建好，二手房哪怕西平尽量也别高位入手

《东莞日报·东莞时间网》发布：

东莞国际商务区开发期限约15年，分三个阶段建设，计划2024年基本建成首开区，2035年全部建成。

据了解，东莞国际商务区围绕“门户引爆、专区聚集、新城呈现”的原则，分三个阶段进行规划建设工作，开发期限约15年。其中：

第一阶段为首开区建设，聚焦金融区、回迁区和中心公园、学校等公共设施的建设，率先打造地标明星项目，树立区域品质标杆，计划2024年基本建成，2027年完成地标塔楼封顶；

第二阶段为北区组团，构建高端产业和人才驻留的国际生活社区，计划2030年全部建成；

第三阶段为南区组团，提升东莞大湾区产业转型发展的总部运筹基地，计划2035年全部建成。

东莞国际商务区近期建设重点将围绕高质量建设公共服务设施进行，包括道路交通设施、智慧城市配套设施、中心公园及高质量的九年一贯制学校。首批基础设施建设工程包含13条市政道路（总长度约11公里）及对应的海绵城市、市政管线、综合管廊、宏图路线性公园、新基河改造项目等，投资规模约10亿元。其中，今年计划动工纬十一路、经一路、经七路、纬一路（未建设段）、宏图路线性公园、新基河示范段及中心公园，总计资金计划2.44亿元。

还有15年才全部建好呢。手里的钱可以慎重点再投资。因为：

轨道交通大厦对面的邦泰产业园的写字楼租金也就40元/㎡左右，临界门面铺位租金也才150元租金。远未是你想象的遍地黄金，进来抢钱。可是，一手房东挂牌的铺位租金和转让费，近期会吓到你：

别看美女，哪怕风情万种也是别人的。敲黑板，看图片下面的文字：商铺单价6.8W。

楼龄10年的住宅，例如景湖时代城，去年年底有人报价3.8，今年6月，呵呵呵，5万 啊。商务楼多的地方住宅贵，这是真理。

虽然说，政府的政策是价格的天花板。私下如果不通过的中介的个别交易，谁管得那么细致？

21年楼龄的新中银（金色华庭），房哥听到的报价是3.5W。昨天听见的，房哥的朋友的产权房，一百零几面积段的。这哥们急着回内地，算是超级笋盘了！新房时，各类税费31万入手。别找我要电话，我不会告诉你。因为可能被人秒了。

如果一二手价格倒挂，必须“打新”

最后输出三个观点，针对投资客。自住客可以无视：

1、不管深圳了，高位一直都有热钱进，东莞区域，尤其主城区，首选新盘。

二手房市场中，5年房龄相当于新房，10年房龄是市场的主流，20年以内的需要看后期维护和当初房子的质量，房龄超过20年一般不要碰。除非地段特好。

现在还持有塔楼的赶紧卖掉，不远的将来塔楼将成为最早的一批高层贫民窟。塔楼新盘不要买，塔楼老盘赶紧抛。2000年以前的塔楼坚决不能碰。带学区的用完就甩。塔楼是上世纪的产品，拆拆不掉，涨涨不动，千万别砸在自己手里。选什么？板楼咯。

最优的做法应该是：新房15年换一次房，二手房10年换一次房。让自己名下房产的房龄始终不要超过20年！

如果你有多套房产，保持每5年换一套房，要让名下的房产全部滚动起来！

2、东莞国际商务区首开区，引进学校，光凭这点，你就必须去抢。

如果在其他镇街，新区内没有配建学校，也可以直接pass，那就是忽悠外地人的天坑。如果有，说明政府的确是想有一番作为。如果能把政府办公地直接搬迁过去就更好。

3、买房不要问父母意见，只需要向父母要钱。

大多45岁以上的中老年人买房逻辑都有严重缺陷：不懂户型、不懂潜力，不懂地段、不爱贷款、只爱热闹，一套房子非得住到死。

儿女成年后，如果还是父母做主的家庭，通常都是悲剧收场，包括资产和爱情。

房哥不希望房价被炒得高高的，对人才太有杀伤力！

但是，好的片区，好的品质，还有学位，那就必须砸锅卖铁入手。

看到没，万象府是华润置地打造的，而且是东莞国际商务区的工作组组长。这配置很高啊。

华润置地是谁？

中国商业地产运营的一哥！整个片区都是他们监管，政府是真心想做好！