郑州滨河国际新城和白沙哪个更具投资「买房改善注重什么」

来源： 2023-03-07 18:16:01

郑州购房群体中，有这么一族：目前居三环内，因为工作或者孩子读书暂时这几年还离不开三环内，他们往往在三环内已有两套或三套房，目前自住一套，另外旧房在出租中。

2016-2017这一年多时间里，郑州房价狂飙，但令整个群体比较郁闷的是，他们出租中的旧房，因为小区较老，物业管理落后，小区停车难等原因导致房子涨幅远低于郑州平均房价涨幅，2017年出租时租金不但不涨甚至有的还下跌，而且出租不顺，所以他们计算着把旧房卖了，一般能卖个150-250万左右，所以他们有意向购买单价1.7万~2万/平，面积150~170平方，总房款300-500万左右的改善兼投资型房产。

目前郑州适合这个群体购买的是两个区域，一个是白沙，一个是滨河国际新城。

那么究竟该选哪个区域呢？又该选哪个楼盘呢？

选白沙还是滨河国际新城

1区位大比拼

滨河新城位于港区、老城区、东区三区交会处，城市框架拉大后的新中心。滨河国际新城属于经济技术开发区，它是由经开区建设，中建股份以及中建七局共同开发建设，区域位于潮河以南，机场高速以东，经南十四路及经南十五路以北，四港联动大道以西。

白沙位于东四环向东3-9公里的位置，中间有东三环到东四环之间待开发区域.

从区位上来看，滨河新城的发展速度更快、未来潜力会更大。

2规划起点大比拼

白沙最早属于中牟，后来被扩张的郑东新区抢走，一直抢到东面的万三公路，郑东新区地盘大了，中牟地盘变小。

白沙定位行政服务区，规划从2013年确定，前期野蛮发展，发展秩序较差。郑东新区在2014年左右才大力规划了象湖政务区以及拆迁商都大道、绿博大道间的白沙镇一带。所以白沙不是一张白纸全部规划，而是一边规划，一边拆，一边建，整体来看白沙不整齐。

滨河国际新城完全是一张图纸绘到底，整个区域内住宅容积率不超过2.5，更加低密宜居。

所以这个区域综合对比，滨河国际新城胜过白沙的整体规划，并且滨河国际新城整体比白沙整齐得多，没有一所破烂的建筑。

3面积人口大比拼

白沙两个板块分别是商都大道和绿博大道之间的白沙镇板块，另一个事象湖周围的象湖行政商务板块。这两个板块都较大。

滨河国际新城有6个组团：智慧商务组团、国际商业组团、乐活家街居住组团、国际人文居住组团、城市湿地组团、产业配套居住组团。

滨河国际新城仅有10.47平方公里，总人口控制在16万以内，白沙则大得多，总人口应该在50万左右，面积和人口方面白沙获胜。

4迁移单位大比拼

白沙：有地矿厅、公安厅等以及传说中省委省政府搬迁，汇总各方信息，省委省政府十年内搬迁困难，起码十九大以后的五年，不会搬迁。

滨河国际新城：经济技术开发区管委会和领事馆等；

白沙政府搬迁比滨河国际新城会大。

滨河国际新城商务区效果图

5就业大比拼

白沙西邻郑东新区、东临绿博国际文旅区，白沙主要是行政和商务，提供就业机会少。

滨河国际新城南邻港区、东接国际物流区，北靠老经开区，有海马汽车、中烟、海尔、上汽、日产等制造和物流业，就业机会胜过白沙。滨河国际新城划到自贸区后，多家大型金融、创投、基金、人工智能，以及知名的国际进出口公司正在入驻。

北京的望京片区，武汉的光谷片区，杭州阿里附近西溪片区等都是以上几个城市因产业导致区域房价猛涨的代表，滨河国际新城周围产业都是郑州新经济的代表，并且就业机会多，由此提升发夹能力比白沙强。

6环境大比拼

白沙象湖生态工程南区效果图

白沙有象湖以及象湖生态公园，共占地3000亩，作为行政配套，更像一个市政公园，且象湖周围的亲水住宅比较少。

滨河国际新城规划一河两湖三公园，每天出门即可有氧运动，在原有潮河河道基础上，修建了蝶湖、荷湖两处湖泊和中心渠、连通渠、城南渠、潮河支流4条人工渠，蝶湖水系面积达1360亩，荷湖水域面积86亩，绿化173亩。

滨河国际新城潮晟路跨潮河桥

滨河国际新城住宅亲水性比象湖住宅亲水性好，白沙亲水性最好小区是贾鲁河边的星联湾。

7交通发展大比拼

滨河国际新城南邻三环，东临四环、京港澳高速，与城市连通性强。区域内规划有地铁3号线、11号线、14号线，并且有郑机城铁，其中3号线确定2020年通车，14号线也已提前修建，未来公共交通发达。

白沙有地铁8号线，目前尚未开始施工，地铁12号线这个是远期规划，地铁17号线也是远期规划。

滨河国际新城比白沙最少早5年享受地铁便利。

8自贸区龙头对普通区

白沙没有划入自贸区，滨河国际新城是自贸区。

自贸区会让滨河国际新城吸引很多进出口公司入驻，并且政府办事效率会大大提升，这给老百姓生活带来很多便利。

9配套大比拼

教育方面：

白沙有镇光路小学、新城小学、润丰小学、润丰中学等，后续还会有。

滨河国际新城计划引入14所学校，有郑州一中经开区实验学校（已开业，是郑州小升初热点学校），北京海嘉国际学校、郑州二中经开校区（二中高中部整体搬迁过去）、滨河二小、滨河一小（已招生），北大附属实验学校幼儿园，教育资源完善。相比之下，滨河国际新城教育好过白沙。

医疗方面：

滨河国际新城建设有第七人民医院和欧亚心血管研究中心。

白沙有河南省第三人民医院老年病医院，河南省肿瘤医院东院、阜外外中心血管病医院。

白沙医疗胜过滨河国际新城。

10场馆建设大比拼

白沙有河南省科技馆新馆、省美术馆、文化中心等。

滨河国际新城有领事馆、科技规划馆。

11基础管网设施建设

滨河国际新城地下全是综合管廊设计，是最先进的海绵城市，滨河国际新城永远不会有“天天挖沟”。

白沙是部分地方采用综合管廊。

滨河国际新城基础管网建设胜过白沙。

12土地整理及地价

白沙的土地整理，有几家在做，比如郑地等，然后政府收缩供地，白沙是未来郑东新区供地主战场。

滨河国际新城目前一级土地整理时经开建设、中建股份、中建七局组成一个公司在整理土地，土地价格不理想时，他们不出地，这个大地主有垄断性。

并且滨河国际新城可供住宅用地比白沙少得多。

白沙地王：

2016年7月1日，亚新摘得白沙地王，楼面价9107.5元/平；

滨河国际新城地王：

2016年7月27日，康桥拿下006号地块，楼面价9005.44元/平；

2016年7月28日，亚新拿下005号地块，楼面价9796元/平；

2016年7月29日，海马拿下004号地块，楼面价10544元/平；

由此可见，滨河国际新城楼面价节节攀升，超过白沙地王。

综上所述，滨河新城区域位置优势明显，建设速度更快，具备舒适居住会早于白沙5年一会，居住属性更强，未来潜力更大。

白沙、滨河国际新城可选刚改盘有哪些

1白沙刚改三剑客

白沙高层单价13000~14000元/平的高层住宅三剑客是东润城、永威森林花语、融创象湖一号。

1东润城

项目标签
刚需偏改善；白沙王；性价比高
推荐指数：★★★★

东润城位于郑东新区商都大道与前程大道交汇处东1000路北，项目临近象湖、绿博园，方特欢乐世界；周边有城市快速路、地铁、高速立体交通网。项目总占地1000余亩，总建筑面积200万方，综合容积率2.6，绿化率达35%。项目3期预计在7-8月入市，产品为洋房高层，容积率为2.6。

该项目定位于郑东千亩活性成长特区，打造野孩子公园，伍德吃托克市集，体现对孩子成长的关注及创新生活方式的理念，教育配套有润丰小学、润丰中学，两所学校均为郑州市郑东新区教育文化体育局直管，预计6、7月动工。

东润城配套30万方商业，红星美凯龙已签约。1期商业步行街，目前外立面已基本完成。

项目配套交通情况：该项目距离规划中的地铁20号线较近；城市主干道方面，目前前程路永盛西路至商都大道段已通车，永盛西路至郑开大道段预计7月份可能通车。商都大道至经开区段，陇海铁路下穿部分主道已完成，预计5月份通车。雁鸣路郑开大道至绿博大道段已开通，绿博大道至商都大道段路面已硬化，预计5、6月通车。

届时项目从以上两条道路花费不倒10分钟就能到达象湖、经开区。

推荐原因：白沙镇片区超级大盘，配套齐全，东润一直在此稳健经营，有节奏拍地，手续齐全无风险，无维权，性价比高。

预估价格：13000元/平左右。

2永威森林花语

项目标签
刚需偏改善；开发商品质口碑好；物业有保障
推荐指数：★★★★

永威森林花语位于郑开大道与万三路交会处南800米路西（仁爱路东侧、龙华路北侧、仁和路西、东宁路南）；项目总占地约135亩，分两个地块开发，共计27栋主体建筑和一所幼儿园、2个独栋商业构成。一期由6栋6层叠拼别墅、2栋6层洋房、6栋18-20层高层住宅构成。目前项目在前期咨询中，预计今年上半年开盘。

优点：

1、永威的品牌魅力。精细化地产的扛旗者。135亩，容积率2.7，基本可以确定高层和洋房结合的低密大盘，但产品偏刚需。

2、项目西临象湖生态湿地，东临绿博园和方郑开大道欢乐世界主题乐园，南临贾鲁河。闹中取静之地，既可以享受象湖福利，又紧邻绿博园板块，整体环境宜居。

3、教育配套。项目西侧、北侧规划有1所小学、1所初中、1所高中，再加上自己幼儿园，教育配套完备。

4、交通。地铁8号线在白沙沿绿博大道铺设，按惯例应该会在与新107过道（现万三公路，正在施工）的交汇处设有一个站点，永威森林花语离这个站点的距离并不算远。

缺点：

地段位置不佳。和建业春天里一样，地块东侧临着万三公路主干道，选房时尽量避免最东侧的房源，而且，这些房源还离高压线比较近。南边距离郑汴物流通道300米，通道周边的楼盘都会受到粉尘、尾气等的污染。

推荐原因：永威的品质和物业值得信赖。

3融创象湖一号

项目标签
刚需偏改善；一线开发商
推荐指数：★★★★

融创美盛象湖壹号位于郑东新区金水东路与雁鸣路交会处，是融创中国控股有限公司和美盛集团旗下的美盛置业联合开发的住宅项目。项目总占地面积387亩。二期共规划4栋高层（25层）和10栋洋房，高层户型建面为86-167㎡左右，洋房户型建面为128-200㎡左右。一期已售罄，二期前期咨询中，具体开盘时间待定。预估均价14000元/平以上。

优点：

1、品牌优势。融创和美盛的联合让该项目又提升了一个品质规格，建筑品质和后续物业等都较有保障。

2、位置优势。象湖一号位于“象湖”的东南角，在白沙组团在售/待售项目中位置最好。处于象湖板块的行政核心区域，随着整个组团的逐步完善，各项配套也会高规格地呈现。

3、一期产品种类太多，别墅居住品质受限。二期规划更为合理高层少，洋房多，居住起来更舒适。

缺点：

交通配套欠缺。公共交通短期内可能改善不大。而地铁8号线在绿博大道，距离项目约2公里，若是自住最好有车。

推荐原因：融创象湖一号一期其实是美盛做的设计和规划，但二期则是融创出品，还是值得期待。

2滨河国际新城刚改三剑客

1中建观湖国际

项目标签
位置优越；国企开发商
推荐指数：★★★★

中建观湖国际位于经开区第十五大街和南三环交汇处，可谓是在滨河国际新城中心位置，滨河国际新城是由中建在做土地开发，其项目位置自然会相对占有优势。周边规划同样由中建集团开发的滨河国际中心，是集写字楼、酒店、商业的综合体。项目一期、二期离蝶湖也近，景观效果较好。

中建观湖国际一共分三期开发，目前一期业主已经开始装修，在售的是距1300亩蝶湖仅500米的项目二期，三期规划档次较高，已经动工。

中建观湖国际二期和三期之间规划有市政公园，此片区政府要求容积率不超过2.5，二期楼栋都为一个单元，共600多套，1#、2#、4#为两梯三户毛坯以大面积129㎡为主房源，3#和5#是两梯四户87㎡-130㎡户型房源，目前2#、5#、1#已售罄，3号楼目前在推130㎡房源，成交价在13400-13700元/㎡。6 1洋房面积最小172㎡，最大213平米，标准层均价17000元/㎡。

项目整体采取点式布局、无楼间设计，北高南低，以保证各楼栋日照充足。开发商作为央企中建，从一期交房看品质有保障，二期和三期位置优于一期，户型有多处阳台设计，容积率低，得房率高，内部规划有幼儿园，临着郑州一中实验学校，作为最早来此区域的开发商，业主可享受到滨河一小、滨河二小等教育资源。

小区内部交通采用人车分流设计，车辆出口位于经开十三大街，非机动车出入口位于北侧；同时，小区内设3个中心花园，分别是仙妮蕾德花园、丢勒里花园和威科姆特花园。

推荐理由：中建在此是地主，对卖房子兴趣不大，手里有房，预售估计也下来了，安全性相对有保障，但就是不着急卖，比较担心国企后期物业的服务影响溢价。

预估价格：14500元/平左右

2绿地澜庭

项目标签
500强开发商；精装；偏改善
推荐指数：★★★✩

绿地澜庭位于经开区第十七大街与经南八路交汇处东50米，项目总占地约140亩，分三期开发，其中一期占地77亩，包括6栋精装高层和12栋洋房，已经售罄。目前，澜庭二期房源持续在售，购房享总房款1%折扣。

其中，高层卖的2号楼位置不错，前边是洋房，视野无遮挡，有89平的小三房，采取连廊设计，这几乎快成郑州小三房的标配了，好多都在采取连廊设计，增加透风性。

随着经开老城区海珀兰轩的收尾，澜庭以精装户型面市，精装给项目带来了一定的溢价空间。

500强企业绿地操盘，高层洋房，低容积率，精装修，偏改善但又兼顾刚需。

推荐理由：项目位置不错，性价比合适，但目前手续不齐，开发商也不着急推盘。

3信保春风十里

项目标签
价格优势；
推荐指数：★★★✩

信保·春风十里位于经开区经南十二路与四港联动大道交叉口，是由保利地产和中信证券联合发起的信保基金打造的楼盘，项目总共占地189亩，容积率为2.49，项目规划三期，其中一期规划7栋高层，1栋公租房，二期规划10栋高层（13＃－16＃为18层，其余为33层），同时内部配套一所幼儿园，沿街商业。

该项目采用错落式围合布局实现市场罕见的宽景楼间距，优化了室内布局结构，实现户户南北通透，家家开窗见景的人性化可变空间。

目前信保·春风十里所剩房源不多，面积区间约为85-130㎡，5月新品将入市。预计价格12500~13000元/平。

综合评价：目前价格不高，无房源可售，品质不确定也无从参考。

以上两区“三剑客”中，综合考虑建议选东润城、永威森林花语、融创象湖一号二期，中建观湖国际，绿地澜庭。

白沙豪宅对滨河国际新城改善盘及豪宅

1康桥悦城

项目标签
滨河国际新城品质改善；区域带动着；景观、物业、成品房；200-300万预算；投资兼改善；
推荐指数：★★★★
即将开盘最后两栋楼

康桥悦城位于经开区第十七大街与南三环交汇处向南500米，是康桥地产在经开区的首个城市综合体项目，占地面积240亩，建筑面积45万㎡，规划有高层住宅、商业、写字楼等业态。目前一期康桥悦城一号院、二号院及二期康桥悦城三号院已全部售罄。目前正在推售的为康桥悦城七号院3、7号楼，在售户型89、125、144平米的精装三房或四房。

康桥悦城的产品很好，不管是景观还是户型、智能化家居、人车分流，还是配套学校，现在三期采用精装修，这些都是可圈可点的。

比如交通，项目周边交通便利，地处地铁3号线及14号线交汇处。

比如教育，项目距离公立的滨河一小，公立的郑州一中经开实验分校都是在500米以内，只要按照正常的划片原则，应该是可以直接入学这两个学校。

比如精装和景观，康桥悦城七号院整体以“一环、两轴、五园”的景观规划，约1.5万方中央景观，约60米大尺度楼间距，5重主题园林景观带来舒适居住感受。康桥悦城七号院打造全新的成品房体验，融汇360°全能成品房体系、10大智能舒居系统、4大居家安防系统、150余项成品房细节并携手20余个一线品牌致力打造品质成品房。

房东点评：

康桥悦城一直是2016年至2017年的神盘，价格稳步提高，每次都清盘。滨河国际新城今后巨大的升值潜力，加上康桥的精品建筑以及品质良好的口碑，该盘值得期待。

预计售价：17000-18000元/平

2亚新紫藤公馆