海珠区老旧小区改造「海珠区旧城改造」

兰蕙园改造前。 受访者供图

兰蕙园改造后。 受访者供图

时下，老旧小区存在的公建配套、基础服务设施不足等问题凸显，特别是随着老龄化程度加深，加装电梯成为不少地区的解决措施之一。但不符合加装电梯条件的老旧小区该何去何从？对此，海珠区正以老旧楼道改造为抓手，计划用5年时间，总投资约7.5亿元改造完成全区老旧楼道。2019年至2022年，争取每年推动约500栋旧楼宇的老旧楼道改造。

目前，老旧小区微改造已被市政府纳入2018年十件民生实事之一。而作为唯一入选全国老旧小区改造试点的一线城市，广州正高标准高质量做好全国老旧小区改造试点工作，总结形成在全国复制推广的经验。在探索多样化特色改造模式上，海珠区尝试的老旧楼道改造或将成为可复制的城市治理经验。

南方日报记者 傅鹏

投入少见效快

“小区和新建的一样靓！”

“当年年轻力壮，住在7楼出入还是挺容易的。”如今，马叔已经75岁，对于腿脚不便的他来说，上下楼梯日益成为一场“挑战”。而在马叔居住的海珠区素社街兰蕙园，该小区60岁以上老人460余人，占小区居民人口的约35.4%，老龄化程度日益加深。

与此同时，随着时间的消逝，上世纪80年代末90年代初建造的兰蕙园小区也“老了”，出现了三线凌乱、横穿、裸露在外，小区排水、排污管网年久失修，路面破裂、凹凸不平等问题，居民出行不便的问题更加凸显。

兰蕙园的问题是不少老旧小区的通病。经初步摸查，海珠区共有老旧楼宇2522栋，老旧楼道约55万平方米，涉及居民81596户，231521人。对此，该区根据实际情况制定了《海珠区老旧楼道改造“共建共治共享”书记项目工作方案》，以老旧楼道改造为抓手，改善居民的生活，并把相关工作与该区“效率年”考核要求挂钩。

“老旧楼道改造具有成本较低、见效较快、群众直接受益明显的特点。”海珠区城市更新局工程项目负责人说。

去年10月，同样是老旧小区的晓港东社区也进行了老旧楼道改造。据昌岗街相关负责人介绍，如今，项目中的6栋楼宇已经基本完工，排除春节、国庆等影响施工的因素，折算下来一个老旧楼道的改造所需时间仅约为90天。

根据《海珠区老旧楼道建设内容及标准》，其针对老旧小区普遍存在的楼道脏乱、“三线”拉挂混乱、楼梯破损、扶手残缺等问题，特别把维修楼栋门、维修门禁系统、维修安装楼道照明、粉刷楼道墙壁、修复楼梯扶手、修复楼梯踏步等工作作为重点项目来抓。

目前，兰蕙园已完成施工。楼梯道加装扶手后，马叔表示上下楼梯已经轻松不少，而粉刷后的楼道明亮度大大提高，也让台阶更容易看清。此外，小区内的水泥路也换成了防滑砖，排水、排污管网的改善也让他不再担忧雨天因地滑跌倒。

“小区和新建的一样靓！”马叔告诉记者，改造后他也重新粉刷了自己的住处，“如今感觉像住新房子一样。”而小区变“靓”后，也吸引了年轻人来居住，附近的出租屋租约到期后也很快有人续约，成为租房市场的“抢手货”。

共建共治共享

居民自治组织推动老旧楼道加速改造

“老旧楼道改造是政府出资，但街道作为业主，须负责项目的招投标，如此大的工程，我们也少有处理。”晓港东片区微改造项目（一期）建设内容包含10栋残旧居民楼的改造，对此，昌岗街相关负责人表示，项目建设周期短、工程量大、建设实施任务时间紧，对于他们基层工作人员来说也是摸着石头过河。

特别是工程建设涉及手续复杂，往往“卡”在审批上，如何做到简化程序、加快审批？为此，海珠区对照该区“效率年”要求，组织研究了老旧楼道改造审批绿色通道，探索审批事项各环节实行并联审批机制，推动实现了审查审批即时即办。今年以来，海珠区已全面启动约550栋老旧楼道的改造工作，部分项目已开工建设。

“海珠区计划用5年时间，总投资约7.5亿元改造完成全区老旧楼道。”海珠区城市更新局项目负责人告诉记者，2019年至2022年，该区争取每年推动约500栋旧楼宇的老旧楼道改造。其中，成立居民自治组织的老旧楼宇优先实施。

不久前，兰蕙园刚刚在小区内播放了一场电影《红海行动》，播放当天吸引了大批街坊居民前来观看。据社区工作人员介绍，电影不需要幕布，直接投映在广场刚粉刷白的墙面上，此外，历史违建的拆除也为活动提供了充足的活动空间。

早在兰蕙园老旧小区微改造项目进行前，该社区就成立了由居民代表、“楼长”及辖区单位等人员参与的“微改造建设委员会”，提前挨家挨户走访，跟住户签订《微改造知情同意书》，收集居民意见。

特别是针对历史违建这一“老大难”，微改造建设委员会更是借助“楼长”的威望，和社区居民协商解决问题。马叔告诉记者，他所居住的楼房楼口此前也被历史违建占据，作为“楼长”，他和多名街坊进行多次劝说，一楼住户最终同意拆除违建，如今此处历史违建已经成为无障碍通道，方便了一栋楼居民的出行。

如今兰蕙园基本改造完毕，但微改造建设委员会依旧发挥着作用。“社区内的公共设施已经被认领完。”马叔说，街坊非常积极，负责照看小区内的花草，监察不文明行为，共同维护着社区的好环境。

总结形成在全国复制推广的经验

广州今年内将完成200个老旧小区微改造

作为唯一入选全国老旧小区改造试点的一线城市，广州正高标准高质量做好全国老旧小区改造试点工作，总结形成在全国复制推广的经验。而海珠区老旧楼道改造是广州对多样化特色改造模式的创新探索。

作为惠民工程，老旧小区微改造已被市政府纳入2018年十件民生实事之一。根据《广州市老旧小区微改造三年（2018－2020）行动计划》，2018－2020年，广州将推进779个老旧小区微改造工作，并明确了改造内容和建设标准。

针对老旧小区普遍存在的共性问题，广州对房屋建筑本体共用部位、小区公共部分梳理了60项改造内容以及建设标准，明确楼体加固翻新、基础设施升级、“三线”整治等49个基础完善项目，以市财政补助为主推进改造。明确加装电梯、绿化节能、文化宣传等11个优化提升项目，适度提升小区环境品质。

针对老旧小区微改造，“改不改”“改什么”“怎么改”将充分尊重居民意愿。对于市民普遍关心的电梯加装问题，海珠区成立了电梯审批专责小组，专门办理加建电梯的规划审批，提高核发增设电梯建设工程规划许可证的效率。

放眼全市，荔湾区成立了旧楼宇加装电梯服务中心，越秀区采取了“1 1 18”的服务模式（1个电梯服务中心 1个区政务中心电梯预审专窗 18个街道电梯咨询专窗），天河区开展旧楼加装电梯“一站式服务送到家门口”主题活动。

接下来，广州还将大力推进老旧小区微改造，今年内全力以赴完成200个老旧小区微改造，提升人民群众生活品质。根据《广州市2018年城市更新年度计划（第二批）》，列入该计划的正式项目共计428个、25.93平方公里。其中，老旧小区微改造项目422个、24.20平方公里，占总计划数98%，安排市财政资金约12.5亿元。