法拍房怎么捡漏「法拍房有猫腻」

深圳进入二手房指导价时代后，真实的市场成交价如何，已经无从得知。与此同时，法拍房高频进入大众视野。市场人士试图从起拍价、成交价、报名人数、围观数量等数据，窥见市场当下的温度。

但是，法拍房市场真能够成为楼市的客观反映么？

此外，很多人都渴望通过法拍捡到价低质优的笋盘。这种情况也确实存在。比如9月1号京东拍卖上的天悦龙庭，相似的面积段户型与楼层，拍卖价比一月初时便宜了460万左右。

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少辄几十万，多辄几百万甚至上千万的差价，看起来非常具有诱惑力。但这些大大低于市场价的房源，普通人又能有多大的机会吃下来呢？

法拍房难以成为市场参考

早期法拍市场里5、6折笋都是多见，但基本都被专业机构拿下后再流转到二手市场。因为存在很多的信息不对称，具有明显的风险性与不确定性。

通过统计阿里、京东两大法拍平台的历年数据，可以看到从2017年左右法拍才稍微多起来。去年一整年数量也仅有3000多套，这还是一拍与二拍的合计。

即便是在二手房市场最冷淡的近几个月，深圳的二手住宅成交也有2500 套；法拍的体量占比根本不能同日而语，是非常小众的市场。

但是，法拍房市场一直是在整个市场中情绪传递最后以及最敏感的一环，并且往往是畸形的、夸张的反应呈现。

市场情绪好的时候法拍高溢价成交频现，市场不好的时候又容易流拍。这种情况在最近的学qu房拍卖上呈现的尤其清晰。

8月初，百花片区内的长城大厦一套法拍房七折出售还流拍，二次拍卖后以1035万元成交，单价9.89万元/平方米，低于该楼盘10万元/平方米的指导价。

而在大学区政策出台之前，5月份同样是百花学区房的国城花园一套法拍房，以单价17.25万元/平方米成交！单价高出指导价4万 ！

对比相对强烈！

而且，各个法拍房源的情况各不相同，现在的竞买人又普遍为高风险偏好的类型，拍卖受情绪以及各方面的信息影响，偶然随机性也很高。

就像8月30号拍卖的壹城中心那套房源，一拍起拍价约600万流拍。但仅一周后进行二拍，起拍价便宜了120万，或许因为媒体报道的原因，最终吸引了21人报名，比一拍多了31.5万成交。

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因此，深晚一兵时评（公众号ID：swyb1201）认为，法拍的最终价格体系不具备稳定特性，因此可参考的价值也并不大，只能作为一个独立的板块行情来看待，不能成为反应整体市场的风向参考。

普通人参与法拍三大难

更重要的是，2017年前后才逐渐进入大众视野的法拍房，其中门道众多，没有专业底蕴的普通置业者，想要从法拍房中分得一杯羹可没那么容易。

根据司法拍卖服务商来拍法服的统计，法拍房的来源中30%是因为房主出现民间借贷纠纷，如企业经营、创业投资、民间资金拆借等；30%涉及赌博；还有40%是因为债务担保，比如帮助较好的亲戚朋友进行银行贷款时的担保。

想要顺利清退租户或房主，得先掂量掂量自己这方面的实力如何。

一般而言，法院不负责清场。竞买方成功竞得法拍房后，十余年都收不到房的案例都存在。

所以，在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖的，竞买前应核实清楚里面居住的人和房子产权人的关系。比如，是否有长租约导致无法入住、案外人员占用等，或者卖方是否有需要优先偿付的债务等，避免发生收房纠纷。

而偶有法院负责清场、起拍价低的房源，通常也会遭遇激烈竞争，在非理性情况下容易拍出高价（壹城中心那套就是法院清场）。此外即使公文写法院包清场，也不是100%一定能清理干净。

企业持有的法拍房，税费计算上有较大的不确定性。

除了特别说明，约90%的法拍房都是税费全付的情况。买受人需要承担买卖双方所有税费，包括增值税、土增税、个人所得税、契税等。

如果房源的权利人为“企业”，土地增值税上按照四级税率收取30%-60%！所以很可能一套法拍房起拍价格表面看起来非常诱人，但加上隐含的税费，需要的资金总量也将非常吓人。

比如下图中的房源情况，表面看起拍价369万，但是公司产权，税费就需要240万！

大部分拍卖公告要求相关买受人应在约定的工作日内缴纳拍卖余款。通常情况下是5-15个工作日内必须要放款到位。上文中的壹城中心就要求10天内付全款。

与正常住房交易相比，这就相当于是全款买房，成为普通人进入法拍市场最大的阻碍。

此外法拍房还将面临大量繁复的手续事宜。所以普通人想通过法拍捡漏，真不是想象的那么简单！

法拍房应尽早纳入强监管

在炒房盛行的时代，法拍房也容易成为炒家肆虐的战场，类似于左手倒右手、恶意抢标、推高房价的行为值得警惕！

从目前调控政策手段看，新房、二手房，乃至小产权房、拆迁房、安置房的交易行为都受到严控，给炒家留的空间已经非常小。法拍房是唯一没有进行严控的市场。

因此，对于法拍房市场的监管还需要加大力度，包括新房二手房的购买资格和资金来源认定等手段必须用上，降低法拍房危及“房住不炒”定位的可能。

对于法拍房，你怎么看？