珠江四季悦城折扣超市「北京珠江四季悦城」

被监管层明令禁止的“售后包租”模式，又隐现于北京商办市场。北京商报记者近期走访调查发现，位于通州区马驹桥板块的商业办公类项目——珠江四季悦城，近期便做起了“售后包租”的买卖。

该项目案场销售人员不仅向有意购房的看房人提供公司资质代办服务，为不符合现行商办房购买条件的个人买家规避限购提供便利，同时还拿出尾盘中所剩不多的房源向购房者推介“售后包租”模式。此外值得一提的是，严禁进入楼市的信贷资金，也被项目方面“支招”应用于买房。专家直言，售后包租叠加信用贷购房，一系列违规操作之下，买房人身后的风险值也被拉满。

01 包租五年、月租金一万

据北京市住建委网站信息，于2013年10月获批预售的珠江四季悦城项目，官方备案名为“珠江四季中心”，该项目地上在售部分的土地用途和使用年限为“办公：50年；商业：40年”，项目所属开发商为北京珠江投资开发有限公司。

因开盘较早，又赶上过2017年前商办房销售的“黄金期”，珠江四季悦城这个当年的商办类销冠楼盘，目前所剩房源已经不多。在案场销售人员的推介中，在售房屋的居住及投资属性被多次提及，“包租房源”也成了项目方面吸引投资客购房的一大手段。

“想要自住，我们有65平方米、90平方米两个面积段、三种户型；如果想买来投资，只能选择90平方米的户型，其中一部分房源售后可以包租，和我们开发商旗下物业签包租协议。” 面对前来看房的购房者，珠江四季悦城的案场销售人员作出了这样的介绍。

记者从上述案场销售人员处了解到，为了规避限购、尽快清盘，开发商方面会协助有购买意愿的个人注册公司以获得商办房购房资质；同时，针对部分包租房源向买房人承诺，全款购房、签订包租协议后，开发商旗下物业公司会对房源进行管理，期间买房人每月可获得一万元的租金，开发商物业方面按季度支付租金，包租五年期满后，房源再交归买房人。

据上述案场销售人员透露，尽管此前“3.26”商办新政已经使得商办市场成交速冻，但对于一部分还未获得在京购买商品住宅资质，亦或是满足五年个税或社保的“房票”要求，但现有预算达不到区域住宅最低首付门槛的刚需、投资客，像珠江四季悦城这样总价低、部分户型设有燃气的商办类项目，也就重新有了“市场”。

所谓“3.26”商办新政，指的是北京市于2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对“商住房”这类“伪住宅”限购的先河。

其中明确提及，开发商在建（含在售）商办类项目，销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织，不能为个人；同时，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。

“我们的客户以自住需求居多，投资客也有不少。如果您是买来投资的话，和我们物业签署包租协议后，每个月给您1万元的租金，3个月一打款，一年的收益就是12万元。” 珠江四季悦城的案场销售人员在推介中强调，包租房源 “收益很高”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向北京商报记者表示，售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

记者了解到，珠江四季悦城目前在售的房源中，仅有15套90平方米的房源符合“售后包租”条件，这些房源总价在220万左右。就项目推出包租房源的原因，上述案场销售人员透露，是因为“开发商物业正在准备上市，需要大量的现金流”。据悉，珠江四季悦城的物业公司是康景物业。简单估算，如果15套包租房源顺利销售，该物业公司预计将回笼资金至少3300万元。

02 房贷被禁，信用贷来凑

“3.26”商办新政中明确提及：“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”。这也就意味着，想买珠江四季悦城的房只能全款支付，买房人的购房资金至少也要220万左右。

不过记者探盘发现，为了多卖房，面对预算不足、全款有压力的客户，珠江四季悦城项目方面也有“应对之策”：房款支持分期，支付周期最长可延至半年；超出个人资金预算的房款部分，推荐个人申请信用贷。

项目案场销售人员称，信用良好的买房人只需要打出个人征信及工资流水进行配合，剩余流程均可由与项目合作的代办人协助完成。

“我们这类商业办公性质的房子本身是不能做购房贷款的，但是可以用信用贷。个人征信没问题，信用好、月薪高的客户，就能顺利贷到款。”案场销售人员表示，如果买房人有贷款买房的需求，可以为其推荐靠谱的代办人，全程协助买房人进行信用贷申请，直至贷款申请通过。购房者只须按照贷款金额的两个点，向代办人支付手续费。

对于买房资金缺口较大的客户，上述销售人员甚至承诺，代办人可以同时操作多家银行的信用贷申请顺利通过，买房人可以根据贷款金额及具体年限，选择不同的“套餐”。“信用贷的话，一家银行最高只能贷30万，可以多家银行同时操作。信用贷的贷款年限是三至五年，每个套餐的利率是不同的，咱们可以选择一个利率比较低的。”

记者从一位银行业分析人士处了解到，信用贷款申请者一般需要具备有稳定收入和工作，有良好的信用记录等条件，同时，贷款用途主要是用于非购房、购车、购买股票等方面的消费。由于信用贷不用抵押担保品，因此机构对申请人信用状况审查会比较严格，尤其是征信记录、存量债务情况与偿债能力；同时，近年来，监管部门严查资金违规流入楼市，金融机构对贷后资金管理也趋严。

为了打消买房人对于“信用贷买房能否通过贷款申请”的顾虑，销售人员会向看房人强调，推荐的代办人是与和银行有合作的，“保证能过”；并从信用贷利率及包租收益率角度，给买房人算了一笔账：“信用贷和普通按揭贷款的利率差不多，每个月的还款额和项目包租租金基本可以相抵。”

对于“不同银行能否查询到个人同时申请了多家银行的信用贷”，销售人员则表示，“代办人都能解决，无需担心。”

03 强制回收风险已开启

然而，在业内人士看来，不管是承诺高回报的售后包租，还是承诺“靠谱包过”的信用贷买房，都是表面“划算”、背后风险不小的违规操作。

王玉臣向北京商报记者表示，售后包租是明令禁止的违法行为，违反了《商品房销售管理办法》等相关规定。“国家之所以禁止售后包租，正是因为该操作风险很高，市场的培育、项目的运营是受一系列因素影响和决定的，很多开发商根本不具备这个能力。如果购房人因开发商能售后包租而购买房子，奢望以后当个挣钱的包租公、包租婆，将‘宝’押注在开发商身上，有时候反而会损失惨重。”

王玉臣进一步指出，对于售后包租的楼盘，一旦后期运营不善，购房人损失的不仅仅是后期收益，还会造成房屋价值的贬损，甚至可能血本无归。这个时候，开发商往往会撇的一干二净，而运营公司实际上可能根本没有资金能力，就算打赢了官司，也难以执行。甚至有的还会遇到运营公司申请破产，购房人的后期利益更是无法保障。

就个人申请信用贷买房的可操作性问题，金融评论员卜振兴分析指出，一般是不能通过的，商业银行会在审核额度前，申请查询个人资信状况，名下有无贷款等。但现实中也不排除会有相关违规操作存在。“个人申请信用贷用于买房，背后的风险主要是过度信贷，由此产生过高的风险。”

对于开发商销售为购房者支招“信用贷买房”这一行为，多名律师直言，此举同样涉及违规。北京市京师律师事务所律师刘松涛、张偲然等两位律师均表示，按照现在的银行贷款政策和楼市调控，是严禁信用贷款、消费贷、经营贷等流入楼市的，这是属于违规行为。一旦被查出，作为购房人信用会严重受损，而且还会被要求提前还回贷款。作为开发商和银行，也可能面临被处罚的风险。”

现实情况显示，信贷资金违规用于买房，银行对相关购房者的处罚也已升级。北京商报记者在近期调查中了解到，已有多家银行开启了“强制回收”这一操作。例如，贷款客户提供不了合同发票，或者很明显能看出来确实和当时的合同用途不一致的，银行就会要求收回贷款，多笔贷款操作也要追查贷款资金流向。此外，若违反相关合同约定，除了收回贷款外，银行可能会将个人征信调整为关注，关注类贷款属于不良类贷款。

“目前，银行已经严格按照监管要求实施贷前调查，重点关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放贷款。违反相关合同约定要做‘退卷’处理，还会进一步对资料做审核审批，后续再进行交叉验证。”多位银行人士透露称。