猝不及防 梅村20000 时代全面来临

“梅村也要卖2万了？”

编辑部在统计无锡各板块房价时，同事Z对梅村未来的房价格局感到了惊讶。但是见多识广的主编却十分淡定：“楼面价都1.1万了，未来新房卖个2万不是很正常。”

对于同事Z来说，他何尝不知道当梅村楼面价正式破万，便意味着区域房价注定将迈上20000 的台阶。他惊讶的主要原因在于，从一个普通的乡镇到房价2万 的刚改甚至改善区域，梅村的变化实在是太快了。

近日，小编多次前往梅村板块，对区域内新房、二手房市场进行了实探，惊讶地发现，梅村2万 时代来得比我们想象中更快。

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10年前，梅村开始城镇改革，依托新吴区（当时还称为新区）的整体发展和随之而来的人口流入，梅村逐渐成为新吴区的刚需盘聚集地。

大约在2010年左右，香格梅里、城色佳园、香梅人家、金梅苑等一大批住宅小区开始出现，这批楼盘也是目前梅村市面上主要的二手房库存所在。

2012年-2014年，万宇花半里（一期）、海天紫郡（一期）、上品花园三个项目相继建成，填补了梅村板块洋房市场的空缺。

梅村与品牌开发商的第一次邂逅发生在2016年，2016年中旬，万科接手万宇花半里二期地块，万科无锡第9子正式落地梅村，也就是现在的万科维园项目。

2016年底，万科维园首开，高层报价约9000元/㎡，洋房报价约1.3万元/㎡，而在当时，梅村大部分二手房价格仍然保持在6000元/㎡。尽管首开价格偏高，但是凭借万科的品牌效应以及区域内长期新房短供的情况，首开房源依然全部售罄。

万科维园开盘实景图

随后，万科维园进行了多次加推，均取得了不俗的成绩，万科维园也长期雄踞在无锡住宅销售排行榜的前列。

根据克而瑞数据统计，2007-2016年期间，梅村商品住宅成交均价由3714元/㎡上涨至6779元/㎡，特别是2014-2016年间，梅村商品住宅成交均价上涨近2000元/㎡。

而万科维园的成功也证明了梅村的潜力，越来越多的品牌开发商进驻梅村。

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2017年4月，碧桂园拿下梅村海天紫郡三期地块，同时也是碧桂园在无锡的第11个项目，也就是现在的碧桂园梅公馆。

随后在2017年的8月，保利以总价8.24亿元摘得XDG-2017-11号地块，楼面价7086元/㎡，随后保利联合碧桂园、金茂等联合开发该地块，成为现在的吴樾东方项目。

吴樾东方效果图

严格意义上来说，吴樾东方可能算是梅村首个售价达到2万 的项目，2018年9月，项目加推4#叠墅产品，共计24套，均价1.5-2.2万元/㎡。而项目目前在售的7#、9#叠墅均价依然在1.7-2.2万元/㎡。

尽管吴樾东方将梅村的房价天花板成功提升到“2”字头，但是这一价格并不被大多数购房者接受，也就导致了吴樾东方去化相对较慢的局面。

保利之后，下一个进入梅村的开发商可能就要排到路劲了。

路劲在梅村的布局算得上是多面性的，2018年3月6日，路劲以总价2.13亿元摘得梅村XDG-2017-46号地块、XDG-2017-47号地块和XDG-2017-48号地块，同年5月22日，梅村街道与路劲集团合作共建梅里文化小镇项目签约仪式举行。

根据官微公布的资料显示，无锡梅里古镇项目商业总建筑面积约12万㎡，其中二期项目总占地约116亩，二期商业总建筑面积约9万㎡，涵盖文化展示、民俗体验、美食餐饮、时尚购物、休闲养生与特色民宿等。

官方公布的入驻商家已经有海底捞、华为授权店、九田家、格瑞斯、醇麦工坊、来伊份等，未来建成后，将成为梅村重要的商业配套。

除了梅里古镇的开发外，路劲在商业地产上也有所斩获。

2018年4月26日，路劲以楼面价7860元/㎡摘下XDG-2017-35号地块，也就是目前已经全部售罄的路劲梅都府项目。

2018年底，路劲梅都府首开精装洋房产品，共计252套房源，均价约17500元/㎡，最终斩获超2亿元的首开成绩。

图片来源于网络

随着万科、碧桂园、保利、路劲等品牌房企的进入，梅村新房市场进入了发展黄金期，而2万元/㎡以内的价格也逐渐被市场接受。

而梅村2万 的契机出现在了2019年的土拍中。

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2019年9月4日，经过25轮的竞拍，新吴区梅村东方驾校地块被金融街以总价90500万元竞得，成交楼面价9645.8元/㎡，溢价率8.64%。

该地块不仅成功刷新了梅村板块的楼面价新高，9646元/㎡的楼面价也意味着未来该地块高层精装价格注定将突破2万元/㎡。

根据小编现场实探，目前地块周边已经布满了围挡，通过围挡可以看到，项目售楼处已经基本建成。据金融街金悦府置业顾问透露，项目最快将在下月公开售楼处，价格方面，大概率或超过2万元/㎡。

金融街融府售楼处

地价未破万的金融街融府未来售价都将破2万，那就更不用说在今年5月成功出让的吴樾东方西侧地块。

在今年5月14日的土拍中，吴樾东方西侧地块历经82轮竞拍，最终由万科以总价18.93亿元竞得，楼面价11020元/㎡，溢价率达15.99%，一举刷新了梅村板块最高楼面价，同时也是无锡首幅楼面价破万的乡镇板块涉住用地！

虽然目前该地块大部分信息待定，但是周边项目譬如时光鸿著、金融街金悦府都对该地块信心满满，甚至有置业顾问直言，该地块未来新房售价可以冲击2.5万元/㎡。

而在踩盘时，小编意外发现梅村还有一个纯新盘预计将在今年入市，放风价也在2万元/㎡以上，那就是仲盛名都府，也就是冠庆梅村地块。

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提到仲盛名都府，或者冠庆梅村地块，大部分购房者可能都会觉得比较陌生。毕竟项目自拿地之后，便一直相当低调，小编也是在踩盘时偶然发现。

首先介绍下这个项目，2018年11月21日，无锡市冠庆房地产发展有限公司（仲盛集团）以2.14亿元摘XDG-2018-38号地块，楼面价6350元/㎡。

仲盛集团由澳大利亚华人房地产商叶立培1989年创立，是第一家在中国开发房地产的外商独资的房地产公司，代表项目有仲盛金融中心、浦东陆家嘴上海银行大厦等。2018年8月，梅村街道与仲盛集团合作签约仪式在梅村街道办事处举行。

图片来源于梅里聚焦

项目位于新吴区新华路东侧、梅育路南侧，与梅村实验小学一街之隔。总占地面积20173㎡，为居住、商业用地。根据规划，地块拟打造5栋住宅产品。

从施工现场来看，目前仲盛名都府的售楼处已经基本建成，还有部分物资未能进场，目前均陈设在售楼处门外。

售楼处内部的绿化已经移植成功，水景位置也已经有不少底部陈列石块在内。售楼处停车场位置目前已经预留好，表面覆盖了一层绿色薄膜。

此外，小编还进入了售楼处内部的样板间，由于还未完成施工，无法确定是多大户型，整体结构为三房两厅两卫设计，三开间朝南，南北通透。目前基本硬装已经全部完成，但是软装还未入场。

除了售楼处外，部分楼栋也已经初具规模，其中进度较快的楼栋已经在4-5层左右的位置。根据现场张贴的施工铭牌显示，项目预计竣工时间为2021年6月30日。

在施工现场，小编还遇到了1位工作人员，据透露，仲盛名都府预计6、7月份公开售楼处，今年首开。主力户型面积为85-120㎡，首开价格在2.1万元/㎡。

也就是说，目前梅村3家纯新盘——仲盛名都府、金融街融府以及万科地块未来售价都将在2万元/㎡以上。对于购房者来说，2万以内买房的机会可能只剩下目前在售的吴樾东方以及上品花园了。

吴樾东方除了1.7-2.2万元/㎡的叠墅产品外，还有精装高层和毛坯洋房在售，高层均价约17000-17500元/㎡，洋房均价约17000元/㎡。

上品花园4月初推出装修高层，建筑面积约76-108㎡，共337套左右，均价约13000元/㎡，目前已经全部售罄。下半年会加推新房源，但是具体信息待定。

上品花园沙盘实景图

当新房全面20000 时，梅村的二手房价格又如何呢？

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相较于新房市场，梅村的二手房波动相对较小一些。

根据诸葛找房网站数据显示，梅村二手房均价约15009元/㎡，环比上涨0.19%。

目前，梅村在售二手房以泰伯花苑、香梅花园、锡梅花园、香梅人家为主，这批楼盘目前的挂牌价主要在1-1.5万元/㎡左右。

而挂牌价相对较高的则有万科维园、梅满锦园、上品花园、碧桂园梅公馆等，目前的挂牌均价在1.6-1.7万元/㎡。

图片来源于网络

但是据梅村部分二手中介透露，在今年春节后特别是5月之后，梅村二手房挂牌价呈现出上升的趋势，特别是一些品牌开发商的项目，上涨幅度更加明显。

如万科维园，小区目前二手房均价仅16732元/㎡，但是最近2个月新上房源的挂牌价格几乎都在这一数字之上，其中挂牌价最高的已经达到了27569元/㎡。

除了万科维园外，梅村其他二手房如太阳城香珺苑、香梅花园二期、香梅人家、上品花园等小区也都有房源挂牌价超过2万元/㎡。

针对此事，小编也向现场的中介进行了咨询，对方表示目前梅村确实出现了不少挂牌价超过2万元/㎡的房源，但是和梅村整体二手房市场比较，仍属于个别行为。

二手房挂牌价升温的主要原因与今年火热的土地市场有关，特别是梅村首幅“万元地”诞生后，不少二手房东趁势调价。但是目前市场对破2万的二手房接受程度不高，年后梅村成交主力仍是1.5万元/㎡以内的房源。

但是现场也有中介预测，随着未来区域内高价地的入市，一些房龄较新的商品房小区如万科维园、碧桂园梅公馆等未来挂牌价超过2万元/㎡或将成为常态。

根据此前梅村土地推介会公布的消息，未来3年内，梅村将出让7幅涉宅地块，总出让面积约65万方，本月土拍中出让的万科地块便是其中1幅。

考虑到目前梅村已经有3幅纯新盘，未来3年内还将再拍6幅涉宅地块，可以说梅村未来新房库存比较充足，再加上数量众多的二手房，梅村依然会是不少购房者的选择。

但是全面20000 的梅村，购房者真的能接受吗？