丰台橡树澜湾楼盘详情「张仪村橡树澜湾」

上个月，西四环有个很火的新盘叫世贸国风长安开盘，我们公众号也写过一篇评级文章。而今天要评级的华润橡树澜湾位于丰台西四环外的小瓦窑，其位置就在国风长安的正南向1.7公里处。

就在世贸国风长安开盘前夕，华润橡树澜湾抢着开放了临时售楼处，在国风长安的C位旁边狠狠的紧急蹭了一把存在感，真是一波骚操作。

世贸国风的销售情况非常好，除了东西向的跃层剩了不少之外，其他的户型开盘就卖得七七八八了。东西向跃层是个大坑，不值得买，以至于国风长安号称开盘清盘了85%的房源之后，又陆续放出来不少清退房源，大部分是这个户型的。看到这个友商的销售情况之后，华润上下也信心十足：妥了！我们的楼盘不愁卖。

华润橡树澜湾简介：

“橡树澜湾”是限竞房项目，2018年丰台区卢沟桥乡小瓦窑村的地块被“华润 电建”联合体以49.8亿元底价收入囊中，项目限均价不超过54378元/平，地块本身为为绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地。

项目整体占地面积5.9万平米，总建筑面积27.7万平米，其中地上总建筑面积17.7万平米，项目整体容积率为3.0，绿地率为30%。产品规划有住宅、商业以及写字楼产品。

华润橡树澜湾的优势是价格，下面“投资评级”的单项评级里会详细分析。

橡树澜湾的户型比国风长安好略好一点，虽然也不是什么优秀的户型设计。项目也没有做高低配，整体的感觉比国风长安略好。考虑到国风长安那么烂的户型也能大卖，华润这个楼盘应该也会热销，毕竟五环内的新房项目已经非常少了，目前94个限竞房项目只有11个地块是五环内的，而且其中6个已经开盘了。五环内 相对较低的价格，是其最大的卖点。

项目预计在3月24日开盘，首期开盘为5、6、7号楼约500套房源。

评级：

地理位置 ★ ★ ★ ☆

区域规划 ★ ★ ☆

项目本身 ★ ★ ★

商业设施 ★ ★ ★ ☆

学区教育 ★ ★ ★

医疗配套 ★ ★ ★ ☆

环境绿化 ★ ★ ☆

房价指数 ★ ★ ★ ☆

综合得分 ★ ★ ★

注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★

投资评级：跑赢大市

购买建议在文末。

下面是单项详细评级。

地理位置 ★ ★ ★ ☆

橡树澜湾项目位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村，莲石东路与鲁谷东大街交叉口南900米，距离西四环约3.7公里，如下图所示。

项目距离最近的地铁站1号线八宝山站约3公里，距离14号线大瓦窑站约2.6公里。至于规划中的M11号线小瓦窑站，其站点位于吴家村路和小屯路十字路口处，距离项目约2.8公里。因此项目四周并没有方便乘坐的地铁站。开车的话，上莲石东路和西四环，西五环，京港澳高速比较方便。莲石东路是快速路，经此去西四环和西五环也非常便捷。综合来看，交通条件一般，开车尚可。

区域规划 ★ ★ ☆

项目所在的位置，距离石景山和丰台的交界处不远。区域内主要是回迁房，军产房和一些工厂，学校等等，目前整体环境也很一般，周边略显荒凉和凌乱。从目前的规划来看，空白的地块主要还是作为住宅用地出让。

项目往北几公里就是石景山鲁谷，鲁谷片区基本是石景山最好的区域了，发展很成熟，学校和商业配套完善，是石景山最贵的区域。项目往南一直到京港澳高速，中间有不少已经建成的次新小区，也有不少空地。整个区域未来还是以居住组团为主。

项目本身 ★ ★ ★

项目规划有7栋住宅楼，可售面积12万平米，共1263套，项目南侧为1、2、3号楼（分别为24、25、27层），项目北侧为4、5、6、7号楼（26、24、27、22层）。户型为83、89平米两居、90平米三居，以及140平米四居产品。项目自身拥有临街商业4.1万平米，分部在项目东侧以及南侧，临街商业全部具备餐饮条件。项目可售两栋写字楼产品位于项目西侧临街位置，建筑面积为1.7万平米。

户型一共四种，不算太好，但也算得上方正，没有大坑户型，相比与世贸国风长安，良心上要好那么一点点。相对而言，140平米的户型是其中最好的。得房率都在77~79%左右。

两居的户型分为83和89平的，83平米的两居基本都是普通住宅，89平的两居大多数也是普通住宅。什么意思呢？总价468万以内可以算到“普通住宅”里，普通住宅意味着首付比例可以更低！83平米的两居户型最低首付是140万，这个首付就比较友好了。

住宅层高2.9米，供暖方式为地暖。南北向楼间距最小117米，开放式社区，人车分流，车位配比1：1.2，绿化率是30%。

项目全装修交房，交房时间是2021年年底，物业是华润物业。

商业设施 ★ ★ ★ ☆

项目的周边配套较弱，南侧是丰仪雅园和广安康馨家园，广安康馨家园一听就知道是西城广安门原居民的安置房，规模庞大约5000户；西侧和北侧是建材市场和厂房，将来存在拆迁的可能，东侧在建一个首钢的小区。目前项目的周边生活配套也有一些小超市，菜场和餐馆满足基本生活需求，而主要的商业配套主要还得依赖于五棵松商圈或者石景山万达商圈，距离项目大概都在5公里左右。

学区教育 ★ ★ ★

丰台的学区是硬伤。项目的广告上有一堆学校：十一学校，景山小学，五一小学等等。不过抱歉，十一学校是人家海淀的，景山小学和五一小学是隔壁石景山的，项目这边可能的对口学校只有丰台的大成学校和北京第十二中学附属实验小学。好在十二中学的附属幼儿园和实验小学距离项目非常近，仅仅几百米，这也算是一个优势。

医疗配套 ★ ★ ★ ☆

项目的医疗资源比较丰富。距离302医院约4公里，距离301医院约5公里另外还有武警总医院等等知名医院。

环境绿化 ★ ★ ☆

项目目前的周边环境被在建房，建材市场，工厂等等包围，目前比较乱，将来等建设和拆迁都完成了，可能会好一些。项目周边的公园有欢乐水魔方和天元公园。

房价指数 ★ ★ ★ ☆

橡树澜湾的限价是54378元/平方米，这个价格不算贵，也是项目最大的亮点，五环内这个价格的新房已经很罕见了。

先说附近几公里外石景山鲁谷的房价，2003年建成的远洋山水，现在均价6.6万，是距离项目最近的小区之一。虽然房子老了点，但是远洋山水是景山小学石景山分校的学区房，而且离地铁一号线也更近一些。

而旁边2008建成的次新远洋沁山水就贵了不少，二手房均价8.3万。这个楼盘可是石景山的神盘，当年08年开盘1.1万，17年一度超过9万。其优点，一是次新品质较好，两梯两户；二是离1号线玉泉路地铁站仅仅2、3百米。远洋沁山水正处于石景山区和海淀区的交界处，东边对面就是海淀的十一学校，当然沁山水并非十一学校的学区房，不过据说有很多家长在海淀买个小的学区房或者有关系能上十一学校，然后在远洋沁山水再买个大房子自住。

作为品质次新盘，远洋沁山水比远洋山水单价贵了1.7万。

我们再来看看周边属于丰台区的二手房价。

周边的二手房价格情况如下：

万科紫台，2006年高品质小区，链家上最新价格是7.44万/平米；

珠江峰景，2006年板塔结合小区，链家上最新价格是5.33万/平米；

天鸿美域，2006年小区，链家上最新价格是5.58万/平米；

民岳家园，2003年小区，链家上最新价格是4.78万/平米；

青塔蔚园，1993年小区，链家上最新价格是4.8万/平米；距离项目很近；

万科中粮假日风景，2007年次新地铁盘，板塔结合小区，最新价是6.6万/平米；

万科紫苑，2008年次新地铁盘，板塔结合小区，最新价是6.8万/平米。

北京西部人民对住宅品质要求很高，次新地铁房可以有很高的溢价，高品质的小区可以有很高的溢价，比如远洋沁山水比远洋山水贵1.7万，万科紫台比珠江峰景单价高2万！而品质稍低的次新，就会落在4.5～5.5万/平米的区间。东富西贵，不是白叫的！

这种定价体系，可能是因为西边的老房子和军队大院比较多，真正高品质的次新比较少，尤其是高品质次新地铁房就更少了，稀缺性导致溢价。

按照我们的估算，华润橡树澜湾的实际价值超过6万，相对而言，5.4万的单价还是比较便宜的。

总之，我们认为橡树澜湾的定价合理。

投资评级 - 跑赢大市

每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。

因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：

注：这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。

一家之言，仅供参考。

购房建议：

项目优点：价格合理，五环内稀缺新房项目。

项目缺点：密度较高，交通和周边配套一般。

如果你在西边工作，比如总部基地甚至丽泽商务区，开车通勤的话，那么自住还是可以考虑这个新房项目的。