广州2021下半年新楼盘「2021年广州楼市分析」

来源： 2023-02-17 12:16:35

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，羊叔您好，计划今年买新盘改善居住，预算700-1000w，四房，100-150平不等，学校还可以的。天河、海珠、越秀、黄埔都可以考虑，不知哪个区域是首选？哪几个新盘是首选？谢谢。

羊叔：你好，改善居住看你需要改善哪方面，这个预算买在天河虽然有，大体商业和交通方便不太便利，越秀新盘少，这个预算看黄埔价位和区域定位不匹配，海珠的中海观雲府可以关注下。

提问：羊叔，你好，卖了之前住的两房，想在天河买房，属于置换，想换稍大一点的房子，请问天河东边的买房攻略是什么？有些什么房源？推荐什么房源？目前存在什么问题？有没有什么建议？

羊叔：你好，关于天河的东边，首先，来看看华景新城板块，华景小学和天府路小学很受家长欢迎，建议考虑芳满庭园、陶然庭苑、翠安侬苑、沁馥佳苑、华景里、信华花园、珠江俊园、历德雅舍。其中，华景里和珠江俊园是改善定位，单价较高，刚需可以关注一到五期楼梯楼，预算不够可以考虑芳满、陶然、翠安侬苑。其次，西门建议考虑东方新世界，东方新世界有园林，有刚需小户型，建议选房的时候选择8-10万之间的房子，超过这个单价就不要考虑了，但是这一点可能比较困难，因为房源不多房价很可能上涨，建议考虑价差和梯度买房。再次，天河公园价格虽然处在高位，但仍有上升空间，而且位置好，11/13号线开通还会有提升，金融城落地也对房价有提升，投资可以购买。最后，业主心态强硬，对资金要求较高，诚心卖的不多，需求可能会外溢到金融城。

提问：羊叔，你好，在科学城附近工作，有在广州安家置业的打算，想要在工作地附近买房，不知道科学城附近的如何？值不值得购买？有升值潜力吗？

羊叔：你好，科学城属于广州东部独一无二的存在，毕竟这里有决定区域价值天花板的产业（众多知名总部企在这里扎根入户）。科学城的潜力还体现在楼市上，无论是新房还是二手房都有很大涨幅。关于这里还有无升值潜力的问题，不妨看一下科学城的具体情况，这里曾经历多次扩容（政府对科学城很重视、投入很大）。当然板块未来发展走势才是决定科学城发展潜力的重要因素。科学城一方面吸引年轻人口，一方面被列为规划发展对象，势必会坐稳广州东部一哥的位置。最后，与其它板块对比之后，可以看到科学城热度最高，但关于未来科学城房价能否到达天花板高度还是要看两点：其一区域内科创企业的发展进度；其二周边板块的房价走势。

提问：羊叔，你好，想要购买一套房子自住，预算在1000万左右，本来以为可选空间较大的，但是去看了一些楼盘以后觉得并不是这样，请问你有哪些合适的板块和楼盘可以推荐吗？

羊叔：你好，预算1000万在广州买房，有机会在老城区、天河区和黄埔区等都板块买到房子，但可选楼盘较少，天河珠江新城的广氮板块房价为6.5~8.5万元每平，番禺CBD万博房价均价为7~7.5万元每平，在距核心区较远的板块内可买到品质较好的新房，一些比较热门的二手次新盘也可以考虑，目前广州房子品质和房价难以两全，如果是投资的话，建议选择核心地段进行购买，不必追求高品质，如果是自住的话，要平衡好地段和品质，根据自己的需求和预算进行选购。

提问：羊叔，你好，广州工作，已婚一套房自住，在海珠区工作，孩子在读幼儿园，打算买一套学区房为孩子上小学准备，海珠区的学区房怎么样？有没有值得关注的学区与楼盘？海珠区实验小学有哪些对口的小区？

羊叔：你好，海珠区的每个学校资源差异不是特别大，口碑对房子价值的影响也不大，所以挑选时选择宜居的小区即可。排名第一的小学是海珠区实验小学，其穗花校区成立于上世纪80年代，办学水平高，设施先进，环境优良。富基校区2018年才开始招生，在滨江街的几个社区招生，新校区环境好，教学质量相当。

广州2021下半年新楼盘「2021年广州楼市分析」

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