学区房 暴跌「跌落」

作者‬：狠‬冷‬裤‬

最近深圳房子降价案例是越来越多，其中不乏先前被团伙炒作起来的小区，还有一个降价大户就是天价学区房。

而最先开始陨落的学区房就是百花片区。

百花片区的“双实验学校”的国城花园，特别是约44㎡的“上车盘”早在大学区新政下达之前均价早已超越了20万的单价，挂牌最高29万/㎡！妥妥跻身并进为深圳的豪宅价格水平。

但事实上百花这一批10万 、20万 的学区房都是80-90年代的房子，品质在目前来说是非常差的，起码在深圳20万单价级别里面最差，没有之一。

纯粹就是靠学校炒作到这个价格，那事实上，仅仅在学校方面他真的有这个价值么？值得商榷。

而最近，百花片区的长城大厦一业主抛售其名下23套房，挂牌价格在938万-2653万之间，总挂牌价为2.5亿！

当中户型为88㎡有11套，这个户型的挂牌价大概为950万左右，单价11万左右；

另一个105㎡的户型也有11套挂盘，价格大概为1090万左右，单价也是10.4万左右。

而最后一套是353.8㎡的大户型，挂牌价为2653.5万，单价7.5万！远低于目前长城大厦的二手指导价为10万/㎡。

套现2.5亿逃跑？

长城大厦“大业主”

长城大厦建成于1989年，土地使用权由1985开始计算。

这个小区带的学位为百花小学、实验中学的学位，在百花片区不算最好的学位房。之前成交最高为14万左右。

所以现在这个“业主”大部分的挂牌11万左右其实也不算暴跌，尚在二手指导价之上。只能说之前最高成交的业主站岗罢了。

只不过这个热点在于一次性抛售23套出来，比较惹眼。不难让人联想到“逃跑”。而业主到底是何方神圣拥有23套这个小区的房产？

其实这个“业主”是一个政府单位——浙江省机关事务管理局。

据了解，这23套房一开始是浙江省政府深办事处购买的，具体为啥买的，不知道。

后来转给了浙江省政府资产管理类型部门，就变到了浙江省机关事务管理局名下了，目前均为出租状态，其中有几套房源的学位已被占用。

至于为啥全部抛售，回答为：清理资产。

深外龙华学区房——龙悦居

除了上述的百花学区以外，最近还有龙华的学区房——深圳外国语学校龙华学校的龙悦居降价行为。

龙悦居四期为经济适用房，龙悦居只有四期在2019年12月产权陆续满期后，业主补缴地价、转红本后就可以正常上市交易了。

而事实是近两年来成交非常旺盛，最疯狂的时候也就是今年1月，63㎡成交到了730万，单价11.6万，将近12万的单价，比肩福田的房价。

而在7月底成交了一套63㎡的526万，单价仅8.3万左右。对比年初的成交价打了7折。

深圳学区房真卒了？

目前来看，确实卒了，但其实最大的影响因素还是市场恐慌行为。

从宏观的因素来讲，今年大环境确实太多影响因素了，今年陆续出台了二手房指导价首付增多了、银行贷款额度收紧了、未来大学区制度改革、疫情、中美博弈等全都是导致这一切的因素。

而据相关资料显示，今年杭州发布过一则《2021年市直机关下属单位房地产管理制度》，当中提出了“优化机关单位的房地产配置，提高使用效益”，大致可以从这次浙江省机关事务管理局的抛售行为中窥探到暂时对未来百花这些学区房不看好的意思。

对于他们而言，这些房产在“使用效益”上体现不出什么优势了。

而仅从深圳来看，大家目前已经对包括龙华福田这两个学区房在内的深圳顶级学区房炒作过头的房价不买账了。

目前顶级学区房里普遍比较坚挺的包括罗湖的名校，他是因为本来就没有什么人去炒作一直处于还稍觉得比较合理的价位，没有爬得高就不会摔得惨，不过依然还是有降价的案例的。

但这也部分解释为什么罗湖布吉在这样的行情下也没有跌很多，因为本来就没有炒上去。

再就是香蜜湖深圳湾这些片区，他们虽然也有法拍的案例、流拍的案例都有，但是这些城市精华片区的房子在潮水退去之后还能回归到居住的本质和金融属性上。

楼房普遍质量都不错甚至优秀，配套完善，城市中心，就算抛开了学位不谈，也有非常多的精英对这些区域有单纯的住房购房需求。

最近我们也在讲回归聚焦中心核心资产，当外围区域都已经8万、10万甚至10多万的时候，大家会开始看到城市中心的价值以及购买力再回归到核心。

这两个案例告诉我们目前行情确实不好，就连房企的日子都不好过了，更别说之前炒作起来的那些高房价范围。你要说这些学区房没价值吗？

那不是，肯定是有价值的，只是目前这些暂时“德不配位”的高价泡沫正在被挤掉而已。

有人会说这些学校的升学率和教育质量才造就了如此高的价格，因为家长们挤破头都想把孩子送进去读书，赢在起跑线上。

但是所有买这些顶级学区房以及捅穿价格天花板的业主们真的都是单纯为了孩子吗？

真为了孩子的还在坚持，而为了“资本”的正在逃离。